Dret immobiliari a Espanya: guia legal i fiscal per a compradors i inversors

El dret immobiliari a Espanya regula qüestions essencials quan es compra, es manté o s’inverteix en una propietat. Abans de comprometre’t, convé conéixer la seua situació jurídica, comprovar que pot destinar-se a l’ús previst i calcular els impostos i les despeses de l’operació.

Per als compradors internacionals, també és important distingir entre nacionalitat, residència administrativa i residència fiscal. Cadascuna pot tindre conseqüències diferents.

En aquesta guia de MH Legal & Seguros expliquem les principals qüestions legals i fiscals que has de tindre en compte a l’adquirir i mantindre una propietat a Espanya.

1. Normativa immobiliària a Espanya: regles estatals, autonòmiques i municipals

No totes les compravendes es regeixen pels mateixos requisits. En cada operació poden intervenir normes de distints nivells:

• Estatals: regles generals de contractació, Registre de la Propietat, Cadastre i determinats impostos.
• Autonòmiques: fiscalitat cedida, habitatge, urbanisme, turisme i, quan corresponga, dret civil propi.
• Municipals: planejament urbanístic, tràmits d’ocupació, ordenances fiscals i requisits de determinats usos i activitats.

Per això, una comprovació vàlida per a un habitatge no s’ha de traslladar automàticament a un altre situat en un municipi o comunitat autònoma diferent. L’anàlisi s’ha d’adaptar a l’immoble, a les parts i a l’ús que se li vol donar.

2. Requisits legals per comprar una propietat a Espanya com a estranger

Com a regla general, els estrangers poden adquirir immobles a Espanya. No obstant això, determinades operacions poden requerir autoritzacions o comprovacions addicionals. És el cas, per exemple, de certes adquisicions per compradors extracomunitaris en zones d’accés restringit a la propietat per raons de defensa nacional.

El comprador ha de disposar de la identificació fiscal corresponent, normalment mitjançant el NIE quan es tracta d’una persona estrangera. La seua sol·licitud s’ha de planificar pels canals competents i amb la documentació necessària.

El NIE no concedix per si sol un permís de residència ni determina on has de tributar. Tampoc s’ha de donar per fet que comprar un habitatge proporciona un dret de residència a Espanya.

Abans de l’operació, convé comprovar la teua residència fiscal i com afectarà l’adquisició a les teues obligacions a Espanya i al teu país de residència.

3. Diligència deguda immobiliària: què revisar abans de comprar

La revisió jurídica, també anomenada diligència deguda, permet identificar incidències i decidir com resoldre-les abans d’assumir compromisos.

És recomanable iniciar-la abans de firmar una reserva, acceptar una oferta vinculant o lliurar una senyal. Si alguna comprovació s’ha de completar després, el contracte ha de regular les seues conseqüències.

Entre els aspectes que convé revisar es troben:

• La titularitat de l’immoble i les facultats de qui intervenen en la venda.
• Les hipoteques, embargaments, usdefruits, servituds i altres càrregues o limitacions.
• La correspondència entre escriptura, Registre, Cadastre i realitat física.
• La situació urbanística de la construcció i de les obres realitzades.
• La documentació d’ocupació o habitabilitat que resulte exigible.
• L’existència d’arrendaments, ocupants o drets de tercers.
• Les despeses de comunitat, derrames, tributs i subministraments.
• La possibilitat de destinar l’immoble a habitatge, lloguer o un altre ús previst.

La revisió jurídica es pot complementar amb una inspecció tècnica per valorar l’estat de conservació, possibles defectes i obres necessàries.

Registre de la Propietat i Cadastre: funcions diferents

La nota simple oferix informació sobre la titularitat i les càrregues inscrites, però té caràcter informatiu. Calga acreditar fehacientment el contingut registral, es valorarà sol·licitar una certificació.

El Cadastre és un registre administratiu que descriu les característiques físiques, econòmiques i jurídiques dels immobles. Les seues dades no substituïxen la protecció del Registre de la Propietat ni acrediten per si soles la legalitat urbanística d’una construcció.

Les discrepàncies entre documents i realitat s’han d’analitzar: no totes tenen la mateixa rellevància ni es solucionen pel mateix procediment.

4. Contracte de reserva, arras i compravenda: efectes legals

La reserva no és una fase obligatòria ni un document necessàriament mancat d’efectes. Pot generar compromisos segons el seu contingut.

Abans de firmar, han de quedar clars l’import lliurat, qui el rep, el termini, les obligacions de les parts i els supòsits de devolució o pèrdua.

El contracte privat de compravenda ha de regular el preu, els pagaments, les càrregues, els terminis, el repartiment de despeses i les condicions d’entrega. Si incorpora arras, és important precisar la seua naturalesa i els seus efectes.

No totes les arras permeten desistir perdent la senyal o retornant-la duplicada. Eixes conseqüències corresponen a les arras penitencials quan procedixen conforme a la llei i allò pactat. Tampoc hi ha una obligació general de fixar la senyal en el 10 % del preu.

Si necessites finançament, s’ha de revisar què passa si el banc no el concedix. A més d’allò pactat, poden existir regles civils territorials específiques, com les previstes a Catalunya per a determinats supòsits de finançament per tercers.

5. Escriptura pública i inscripció en el Registre de la Propietat

En l’escriptura es formalitzen les condicions de l’operació, els pagaments i les manifestacions i documents que corresponguen. El notari exercix una funció imparcial d’assessorament i control de legalitat.

L’entrega de claus i possessió s’ha d’ajustar al contracte. Si s’ajorna, convé regular el termini, les responsabilitats i les garanties.

En el règim civil comú, la transmissió s’articula mitjançant títol i entrega; l’atorgament d’escriptura pública normalment equival a eixa entrega, tret que resulte el contrari. La inscripció de la compravenda és generalment declarativa: no s’ha de confondre amb l’acte que transmet la propietat.

Inscriure l’adquisició és molt recomanable per la protecció registral que proporciona. Després de la firma també s’han d’atendre els impostos i comprovar-se les cancel·lacions de càrregues acordades.

6. Fiscalitat immobiliària: impostos i despeses d’adquisició

El cost total depén del tipus d’immoble, l’operació, la ubicació i les circumstàncies del comprador. Un percentatge orientatiu de despeses no substituïx un pressupost personalitzat.

Habitatge usat: Impost sobre Transmissions Patrimonials

L’adquisició d’un habitatge usat sol tributar per ITP. Els tipus, reduccions i beneficis fiscals depén del territori i dels requisits aplicables.

La base imposable no sempre coincidix amb el preu. Quan existix valor de referència del Cadastre, es prendrà generalment la major quantitat entre eixe valor, el valor declarat i el preu. Si no existix, s’apliquen les regles corresponents al valor declarat, preu i valor de mercat.

Habitatge nou: IVA i Actes Jurídics Documentats

En les primeres entregues d’habitatges subjectes a IVA, el tipus general és del 10 %, amb determinats supòsits de tipus reduït. No bastix que el venedor siga un promotor per concloure que es tracta d’una primera entrega.

L’escriptura pot quedar subjecta també a AJD, el tractament de la qual depén del territori i de l’operació. Canàries, Ceuta i Mel·la tenen règims d’imposició indirecta diferents.

Altres despeses i obligacions del comprador

Cal pressupostar la notaria, el Registre, l’assessorament i, quan corresponga, la finançament. Els aranzels notarials i registral i els honoraris professionals responen a criteris diferents.

Si el venedor no és resident fiscal, el comprador ha de comprovar si correspon retenir el 3 % de la contraprestació i ingressar-lo mitjançant el model 211 com a pagament a compte de l’impost del venedor.

A més, quan el venedor és una persona física no resident, el comprador pot actuar com a substitut del contribuent en la plusvalia municipal. Aquestes obligacions s’han de preparar abans de la firma.

7. Impostos per tindre una propietat a Espanya

Impost sobre Béns Immobles (IBI) i taxes municipals

L’IBI és un impost municipal la base liquidable del qual es determina a partir del valor cadastral i de les reduccions que procedisquen. La quota depén del tipus i dels beneficis fiscals aplicables.

També poden existir altres taxes o prestacions municipals. Coné revisar les ordenances corresponents i organitzar els seus pagaments.

Impost sobre la Renda de No Residents (IRNR): lloguer i renda imputada

Si eres persona física no resident fiscal, la tributació depén de l’ús de l’immoble:

• Si es lloga, s’han de declarar els rendiments conforme a les regles aplicables.
• Si és un habitatge urbà per a ús propi o està desocupat, pot correspondre una renda immobiliària imputada.
• Si es ven, s’ha d’analitzar el guany o la pèrdua patrimonial.

La renda imputada no és una estimació del lloguer de mercat. Es calcula conforme a les regles fiscals, normalment sobre el valor cadastral i atenent al període i percentatge de titularitat.

Per als rendiments i imputacions ací tractats, la regla general és el 24 %, o el 19 % per a residents fiscals en un altre Estat de la UE o de l’EEE amb efectiu intercanvi d’informació tributària. La nacionalitat no determina per si sola el tipus aplicable.

La deducció de despeses, les declaracions i els terminis s’han d’analitzar segons la renda, l’exercici i la situació del contribuent. No existix un calendari únic per a tots els supòsits d’IRNR.

Impost sobre el Patrimoni i grans fortunes

La propietat d’immobles pot generar obligacions en l’Impost sobre el Patrimoni. S’han de revisar la valoració dels béns, els deutes deduïbles, els mínims exempts i la normativa aplicable.

L’obligació de declarar no equival necessàriament a haver de pagar. Es pot exigir declaració encara que no resulte quota quan els béns i drets computables superen dos milions d’euros conforme a les regles de l’impost.

En patrimonis elevats, també s’ha d’analitzar l’Impost Temporal de Solidaritat de les Grans Fortunes i la seua relació amb Patrimoni.

8. Deutes de comunitat, legalitat urbanística i lloguer turístic

Els deutes comunitaris poden afectar l’habitatge adquirit dins dels límits legals. Sota la Llei de Propietat Horizontal estatal, l’afectació abasta la part vençuda de l’any d’adquisició i els tres anys naturals anteriors. A Catalunya, la seua regulació contempla l’any en curs i els quatre anteriors.

L’IBI té el seu propi règim d’afectació. Els deutes de subministraments s’han d’analitzar per separat, sense equiparar-los automàticament als anteriors.

En matèria urbanística, s’ha de comprovar el planejament, la legalitat de les obres, els títols habilitants i els possibles expedients que afecten l’immoble. No totes les comunitats utilitzen una cèdula d’habitabilitat: poden correspondre llicències d’ocupació, declaracions responsables o altres documents.

El certificat d’eficiència energètica ha d’estar disponible, vigent i registrat quan resulte exigible, llevat de les excepcions legals.

Si compres per llogar, especialment amb finalitat turística, comprova abans la viabilitat de l’ús, els requisits autonòmics i municipals i les restriccions de la comunitat de propietaris que corresponguen. Adquirir un habitatge no autoritza automàticament la seua explotació turística.

MH Legal & Seguros: assessorament per a la vostra operació immobiliària

La normativa immobiliària combina regles generals amb particularitats territorials. Revisar-les abans de firmar permet conéixer els compromisos que assumixes i les qüestions que s’han de resoldre.

A MH Legal & Seguros t’ajudem a analitzar la situació jurídica de l’immoble, revisar i negociar els contractes i planificar les obligacions fiscals de l’operació.

Contacta amb el nostre equip i conta’ns on es troba la propietat, quin ús li vols donar i en quina fase està la compra.