Недвижимость в Испании: правовой и налоговый гид для покупателей и инвесторов

Право недвижимости в Испании (Derecho inmobiliario) регулирует ключевые вопросы при покупке, владении или инвестировании в недвижимость. Прежде чем принять обязательства, полезно выяснить её правовой статус, убедиться, что её можно использовать по назначению, и рассчитать налоги и расходы по сделке.

Для международных покупателей также важно различать гражданство, административное проживание и налоговое резидентство. Каждое из понятий может иметь разные последствия.

В этом гиде от MH Legal & Seguros мы объясняем основные правовые и налоговые вопросы, которые следует учитывать при приобретении и владении недвижимостью в Испании.

1. Регулирование недвижимости в Испании: государственные, региональные и муниципальные нормы

Не все сделки подчиняются одинаковым требованиям. В каждой сделке могут применяться нормы разных уровней:

• Государственные: общие правила договоров, Реестр собственности (Registro de la Propiedad), Кадастр (Catastro) и определённые налоги.
• Региональные (autonómicas): переданные налоги, жильё, градостроительство, туризм и, где применимо, собственное региональное гражданское право (Derecho civil propio).
• Муниципальные: местное зонирование, процедуры занятия, местные налоговые ordinances и требования к отдельным видам использования и деятельности.

Поэтому проверка, действительная для одного жилья, не должна автоматически переноситься на другое, расположенное в другом муниципалитете или автономном сообществе. Анализ должен учитывать сам объект, стороны и предполагаемое использование.

2. Правовые требования для покупки недвижимости в Испании иностранцем

Как правило, иностранцы могут приобретать недвижимость в Испании. Однако некоторые сделки могут требовать разрешений или дополнительных проверок — например, отдельные приобретения покупателями из стран вне ЕС в зонах с ограниченным доступом к собственности по соображениям национальной обороны.

Покупатель должен иметь соответствующий налоговый идентификатор — обычно NIE (номер иностранца) для иностранного физического лица. Его оформление следует планировать через компетентные каналы с необходимым пакетом документов.

Сам по себе NIE не даёт разрешения на проживание и не определяет, где вы обязаны платить налоги. Также не следует считать, что покупка жилья даёт право на проживание в Испании.

До сделки проверьте своё налоговое резидентство и то, как приобретение повлияет на ваши обязательства в Испании и в стране вашего проживания.

3. Due diligence по недвижимости: что проверить до покупки

Правовая проверка, или due diligence, позволяет выявить проблемы и решить, как их устранить до принятия обязательств.

Её рекомендуется начинать до подписания резерва, принятия обязывающего предложения или внесения задатка. Если какую-то проверку предстоит завершить позже, в договоре следует прописать её последствия.

Среди аспектов, которые стоит проверить:

• Титул на объект и полномочия лиц, участвующих в продаже.
• Ипотеки, аресты, узуфрукт, сервитуты и иные обременения или ограничения.
• Соответствие между нотариальным актом, Реестром, Кадастром и фактическим положением.
• Градостроительный статус строения и выполненных работ.
• Документы о занятии или пригодности к проживанию, если они требуются.
• Наличие договоров аренды, жильцов или прав третьих лиц.
• Расходы сообщества собственников, специальные взносы, налоги и коммунальные платежи.
• Возможность использовать объект как жильё, для аренды или иного предусмотренного назначения.

Правовую проверку можно дополнить техническим осмотром для оценки состояния, возможных дефектов и необходимых работ.

Реестр собственности и Кадастр: разные функции

Nota simple (простая выписка) даёт сведения о титуле и зарегистрированных обременениях, но носит информационный характер. Когда необходимо надёжно подтвердить содержание Реестра, стоит запросить certificación (реестровое свидетельство).

Catastro — административный реестр, описывающий физические, экономические и правовые характеристики недвижимости. Его данные не заменяют защиту Реестра собственности и сами по себе не подтверждают градоустройственную законность строения.

Расхождения между документами и реальностью нужно анализировать: не все они одинаково значимы и не все устраняются одной и той же процедурой.

4. Договор резерва, arras и купля-продажа: правовые эффекты

Резерв не является обязательным этапом и не обязательно документом без юридической силы. В зависимости от содержания он может создавать обязательства.

До подписания должны быть ясны внесённая сумма, кто её получает, срок, обязательства сторон и случаи возврата или потери.

Частный договор купли-продажи должен регулировать цену, платежи, обременения, сроки, распределение расходов и условия передачи. Если в него включены arras (задаток), важно уточнить их природу и последствия.

Не все arras позволяют отказаться от сделки, потеряв задаток или вернув его в двойном размере. Такие последствия относятся к пенитенциарным arras (arras penitenciales), когда они применяются по закону и соглашению. Также нет общей обязанности устанавливать задаток в размере 10 % от цены.

Если требуется финансирование, следует рассмотреть, что произойдёт, если банк его не предоставит. Помимо согласованного, могут действовать специальные региональные гражданские нормы, как, например, в Каталонии для отдельных случаев финансирования третьими лицами.

5. Нотариальный акт и регистрация в Реестре собственности

В нотариальном акте (escritura pública) оформляются условия сделки, платежи, заявления и соответствующие документы. Нотариус выполняет беспристрастную функцию консультирования и контроля законности.

Передача ключей и владения должна соответствовать договору. Если она откладывается, следует урегулировать срок, ответственность и гарантии.

По общегражданскому режиму передача осуществляется через основание (титул) и передачу; удостоверение нотариального акта обычно приравнивается к такой передаче, если не установлено иное. Регистрация купли-продажи, как правило, носит декларативный характер: её не следует путать с актом, передающим право собственности.

Регистрировать приобретение настоятельно рекомендуется из-за реестровой защиты, которую это даёт. После подписания также нужно урегулировать налоги и проверить согласованные снятия обременений.

6. Налогообложение недвижимости: налоги и расходы при приобретении

Итоговая стоимость зависит от типа недвижимости, сделки, её места и обстоятельств покупателя. Ориентировочный процент расходов не заменяет индивидуальный расчёт.

Вторичное жильё: налог на передачи (ITP)

Приобретение вторичного жилья обычно облагается ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales). Ставки, льготы и налоговые преимущества зависят от территории и применимых требований.

Налоговая база не всегда совпадает с ценой. Если существует кадастровая ссылочная стоимость, берётся, как правило, наибольшая из этой величины, заявленной стоимости и цены. Если её нет, применяются правила для заявленной стоимости, цены и рыночной стоимости.

Новое жильё: НДС и налог на документальные акты (AJD)

При первых передачах жилья, облагаемых НДС (IVA), общая ставка составляет 10 %, с отдельными случаями льготной ставки. Того, что продавец — застройщик, недостаточно, чтобы считать это первой передачей.

Нотариальный акт может также облагаться AJD (Actos Jurídicos Documentados), чьё регулирование зависит от территории и сделки. На Канарских островах, в Сеуте и Мелилье действуют иные режимы косвенного налогообложения.

Иные расходы и обязанности покупателя

Следует заложить расходы на нотариуса, Реестр, консультации и, при необходимости, финансирование. Нотариальные и реестровые тарифы и профессиональные гонорары определяются по разным критериям.

Если продавец не является налоговым резидентом, покупатель должен проверить, следует ли удержать 3 % от стоимости сделки и уплатить их через форму 211 (modelo 211) как авансовый платёж по налогу продавца.

Кроме того, когда продавец — нерезидент-физлицо, покупатель может выступать заместителем налогоплательщика по муниципальному налогу на прирост стоимости земли (plusvalía municipal). Эти обязанности нужно подготовить до подписания.

7. Налоги за владение недвижимостью в Испании

Налог на недвижимость (IBI) и муниципальные сборы

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) — муниципальный налог, налоговая база которого определяется исходя из кадастровой стоимости и применимых льгот. Сумма зависит от ставки и налоговых преимуществ.

Могут взиматься и иные муниципальные сборы или платежи. Стоит изучить соответствующие постановления и организовать их оплату.

Налог на доходы нерезидентов (IRNR): аренда и вменённый доход

Если вы — физлицо, не являющееся налоговым резидентом, налогообложение зависит от использования объекта:

• При сдаче в аренду доходы от аренды декларируются по применимым правилам.
• Если это городское жильё для собственного пользования или пустует, может начисляться вменённый доход от недвижимости (renta inmobiliaria imputada).
• При продаже анализируется прирост или убыток капитала.

Вменённый доход — это не оценка рыночной аренды. Он рассчитывается по налоговым правилам, обычно исходя из кадастровой стоимости с учётом периода и доли собственности.

Для рассматриваемых здесь доходов и вменений общая ставка — 24 %, либо 19 % для налоговых резидентов другого государства ЕС или ЕЭЗ с эффективным обменом налоговой информацией. Само гражданство не определяет применимую ставку.

Вычет расходов, декларации и сроки следует анализировать по виду дохода, году и положению налогоплательщика. Единого календаря для всех случаев IRNR не существует.

Налог на имущество и крупные состояния

Владение недвижимостью может порождать обязанности по налогу на имущество (Impuesto sobre el Patrimonio). Следует проверить оценку активов, вычитаемые долги, необлагаемые минимумы и применимые нормы.

Обязанность подать декларацию не обязательно означает обязанность платить. Декларация может требоваться даже при отсутствии суммы к уплате, если учитываемые активы и права превышают два миллиона евро по правилам этого налога.

При крупных состояниях также следует анализировать временный налог солидарности крупных состояний (Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas) и его связь с налогом на имущество.

8. Долги сообщества, градостроительная законность и туристическая аренда

Долги сообщества собственников могут затрагивать приобретённое жильё в пределах закона. По государственному закону о горизонтальной собственности (Ley de Propiedad Horizontal) обременение охватывает невыплаченную часть года приобретения и три предшествующих календарных года. В Каталонии регулирование охватывает текущий год и четыре предыдущих.

У IBI свой режим обременения. Долги за коммунальные услуги следует анализировать отдельно, не приравнивая их автоматически к предыдущим.

В градостроительной сфере следует проверить план, законность работ, разрешительные документы и возможные производства, затрагивающие объект. Не во всех регионах используется свидетельство о пригодности для проживания (cédula de habitabilidad): могут применяться лицензии на занятие, ответственные заявления или иные документы.

Сертификат энергоэффективности должен быть доступен, действителен и зарегистрирован, где это требуется, за исключением случаев, освобождённых законом.

Если вы покупаете для сдачи в аренду, особенно туристической, заранее проверьте допустимость такого использования, региональные и муниципальные требования и ограничения сообщества собственников. Покупка жилья не даёт автоматически права на его туристическую эксплуатацию.

MH Legal & Seguros: сопровождение вашей сделки с недвижимостью

Регулирование недвижимости сочетает общие нормы с региональными особенностями. Их проверка до подписания позволяет понять принимаемые обязательства и вопросы, которые нужно решить.

В MH Legal & Seguros мы помогаем проанализировать правовое положение объекта, проверить и согласовать договоры и спланировать налоговые обязанности сделки.

Свяжитесь с нашей командой и расскажите, где находится недвижимость, какое использование вы планируете и на какой стадии находится покупка.