Què comprovar abans de comprar un habitatge a Espanya

L'habitatge t'agrada. El preu encaixa i ja t'imagines vivint en ell. Abans de firmar una reserva o lliurar una senyal, convé resoldre tres qüestions: qui pot vendre, quines càrregues existeixen i si podràs utilitzar l'immoble com tens previst.

Una visita permet conéixer la distribució i l'entorn. La revisió jurídica ajuda a entendre què compres i quins compromisos vas a assumir.

En aquesta guia de MH Legal & Seguros trobaràs les principals comprovacions legals abans de comprar un habitatge a Espanya.

1. Comprova qui és el propietari i qui pot firmar

Sol·licita informació registral actualitzada i revisa el títol d'adquisició del venedor. S'ha de comprovar la titularitat i si qui intervenen poden formalitzar l'operació.

Presta especial atenció quan:

• Hi ha diversos propietaris i han d'intervenir tots o estar degudament representats.
• L'habitatge prové d'una herència la tramitació de la qual està pendent.
• Algú firma mitjançant poder, l'abast i vigència del qual s'han de revisar.
• Existixen usdefruits o altres circumstàncies que afecten el que es transmet.
• Es tracta d'un habitatge familiar i pot ser necessari un consentiment addicional.

Identificar aquestes situacions a temps permet preparar els documents i evitar que un problema aparega quan ja has assumit un compromís.

2. Revisa la nota simple i com es resoldran les càrregues

La nota simple del Registre de la Propietat permet consultar la descripció registral, els titulars i les càrregues inscrites, com hipoteques, embargaments o determinades limitacions.

Té caràcter informatiu. Calga acreditar fehacientment el contingut del Registre, correspon sol·licitar una certificació registral.

Una hipoteca inscrita no impedix necessàriament comprar. Lo important és comprovar el saldo pendent i acordar com es pagarà i com es tramitarà la seua cancel·lació registral.

Pagar el préstec no eliminat per si sol la hipoteca del Registre. El contracte ha de preveure la solució i qui assumix els costos corresponents.

La informació registral tampoc substituïx les comprovacions urbanístiques, comunitàries o sobre l'ocupació de l'habitatge.

3. Compara la documentació amb l'habitatge que has visitat

Convé contrastar l'escriptura, el Registre, el Cadastre i la realitat física de l'immoble.

Revisa especialment:

• Superfície i distribució: si corresponen amb l'habitatge existent.
• Garatge i traster: si s'inclouen en la venda i amb quina configuració jurídica.
• Terrasses i jardins: si són privativos o elements comuns d'ús exclusiu.
• Ampliacions, piscines o tancaments: si compten amb la documentació necessària.

Per exemple, si l'anunci oferix un habitatge amb piscina, interesa comprovar la seua situació jurídica i urbanística abans de donar per fet que està regularitzada.

Una diferència no sempre impedix comprar, però s'ha d'entendre el seu abast i valorar si requerix rectificació, documentació addicional o una actuació tècnica.

Que una construcció figure al Cadastre no acredita, per si sola, la seua legalitat urbanística.

4. Comprova les obres i la documentació d'ocupació

La documentació exigible depén de la comunitat autònoma, del municipi i de les característiques de l'immoble.

Segons el cas, serà necessari revisar les llicències o títols habilitants de les obres, el document d'ocupació o habitabilitat i possibles expedients urbanístics.

No totes les comunitats autònomes utilitzen una cèdula d'habitabilitat. Pot correspondre una llicència d'ocupació, una declaració responsable o un altre document previst per la normativa aplicable.

També convé comprovar el certificat d'eficiència energètica, vigent i registrat quan siga exigible, i la documentació sobre inspeccions de l'edifici que corresponga.

La revisió jurídica pot necessitar el suport d'un arquitecte o altre tècnic, especialment si hi ha dubtes sobre obres, superfícies o estat constructiu.

5. Revisa els deutes de comunitat i les derrames

Si l'habitatge forma part d'una comunitat de propietaris, sol·licita el certificat sobre l'estat de deutes i consulta les actes recents.

A més de les quotes ordinàries, interesa conéixer:

• Derrames aprovades i pagaments pendents.
• Obres previstes en façanes, coberta, ascensors o instal·lacions.
• Conflictes que puguen afectar l'ús o les despeses de l'immoble.
• Estatuts i acords rellevants per a l'ús que vols donar-li.

L'immoble pot respondre de determinats deutes comunitaris anteriors dins dels límits legals. La normativa aplicable s'ha de comprovar a cada territori.

El certificat de deutes i les actes responen a preguntes distintes: estar al corrent de les quotes no significa que no hi haja despeses extraordinàries previstes.

Convé acordar per escrit com es repartiran els pagaments que afecten l'operació.

6. Confirma qui ocupa l'habitatge i com es lliurarà

Comprova si existixen arrendataris o altres ocupants i revisa els contractes o drets que puguen afectar la possessió.

Comprar un habitatge arrendat pot implicar assumir obligacions front a l'inquilí. No s'ha de donar per fet que la compravenda extinguix el lloguer.

Si s'acorda un lliurament lliure d'ocupants, el contracte ha de regular la data i les condicions de lliurament de la possessió i de les claus.

També resulta útil deixar per escrit els mobles i electrodomèstics inclosos.

7. Verifica que l'ús previst és viable

Un habitatge habitual, una segona residència i un immoble destinat al lloguer requerixen comprovacions diferents.

Si penses reformar, dividir espais o canviar l'ús, verifica la seua viabilitat abans d'incloure eixe projecte en el teu pressupost.

Si vols destinar-lo a lloguer turístic, revisa la normativa autonòmica i municipal, els requisits administratius i les restriccions o autoritzacions comunitàries aplicables.

Comprar l'immoble no autoritza automàticament la seua explotació turística. Una activitat anunciada pel venedor també s'ha de comprovar, inclòs què ocorre al canviar la titularitat.

Documents per a iniciar la revisió de la compra

Pots començar sol·licitant:

• Nota simple actualitzada i escriptura o títol d'adquisició.
• Informació cadastral i rebuts de l'IBI.
• Certificat de deutes amb la comunitat i actes recents, quan procedisca.
• Documentació d'obres i d'ocupació o habitabilitat aplicable.
• Certificat d'eficiència energètica, quan siga exigible.
• Informació sobre hipoteques, arrendaments i altres circumstàncies rellevants.
• Borrador de reserva, arras o contracte privat.

La llista s'ha d'adaptar a l'immoble. Un habitatge sobre pla, una finca rústica o una propietat protegida poden necessitar comprovacions addicionals.

Preguntes freqüents abans de comprar un habitatge

És suficient una nota simple per a comprar amb seguretat?

És un punt de partida. No permet resoldre per si sola totes les qüestions sobre urbanisme, deutes comunitaris, ocupació o estat físic de l'immoble.

Puc comprar un habitatge que té hipoteca?

Sí, sempre que es revise la càrrega i s'acorde com es resoldrà. S'han de coordinar els pagaments i la cancel·lació registral o la solució expressament acordada.

Quan convé revisar la documentació?

Abans de firmar o lliurar diners. Una reserva pot generar obligacions. Si ja l'has firmada, convé revisar quant abans millor les seues condicions i els terminis pendents.

Què ocorre si apareix una incidència?

Depén de la seua naturalesa i del contracte. Pot requerir una rectificació, una condició contractual, un ajust de terminis o reconsiderar l'operació. Convé conéixer les seues conseqüències abans de continuar.

Revisa la teua compra amb MH Legal & Seguros

A MH Legal & Seguros t'ajudem a analitzar la situació jurídica de l'immoble, revisar la documentació i preparar les condicions de la compravenda.

El nostre objectiu és que conegues les qüestions rellevants de l'operació i entengues què s'ha de resoldre abans de firmar.

Contacta amb el nostre equip per a consultar la revisió de la teua compra. Indica'ns on està l'habitatge, quin ús vols donar-li i si ja tens una reserva o unes arras.