Què revisa un advocat abans de comprar un habitatge a Espanya?

Abans de comprar un habitatge convé comprovar que la documentació coincidix amb allò que s’oferix i que les condicions del contracte reflectixen el que s’ha acordat.

Una visita permet conéixer la distribució i l’entorn. La revisió jurídica analitza altres qüestions: qui pot vendre, quins drets afecten l’immoble, quina documentació falta i quines obligacions assumiràs en firmar.

La faena de l’advocat consistix a analitzar l’operació des dels interessos del seu client, dins de l’encàrrec contractat. Les comprovacions necessàries dependran de l’immoble, de la seua ubicació i de si compres un habitatge usat, nou o en construcció.

1. Qui és el propietari i qui pot firmar

La primera comprovació consistix a identificar el venedor i contrastar el seu títol amb la informació registral.

També cal revisar si intervenen diversos propietaris, una societat, hereus o una persona que actua per poder. Segons les circumstàncies, poden ser necessaris consentiments o documents addicionals.

El Consejo General del Notariado destaca la importància de comprovar qui firma per la part venedora abans d’assumir compromisos.

Font: Consejo General del Notariado — Comprar un habitatge

2. Quines càrregues i limitacions consten en el Registre

La informació registral permet identificar hipoteques, embargaments, usdefruits, servituds i altres limitacions inscrites.

L’advocat ha d’analitzar el seu abast per a l’operació: algunes poden requerir cancel·lació; altres poden mantindre’s i afectar l’ús de l’habitatge.

No n’hi ha prou amb saber que existix una càrrega: cal comprendre com es resoldrà o quines conseqüències tindrà per a tu.

Font: Ministeri de Consum — La nota simple registral

Si hi ha una hipoteca pendent, per exemple, convé concretar la documentació bancària, els pagaments i les gestions de cancel·lació corresponents abans de la firma.

3. Si existixen deutes de comunitat o derrames

En un habitatge integrat en una comunitat de propietaris, la revisió ha d’incloure l’estat de les quotes i les derrames aprovades.

Quan resulta aplicable la Llei de propietat horitzontal estatal, el seu article 9.1.e establix una afecció de l’immoble per determinats deutes de l’anterior titular, dins dels límits legals. També regula el certificat de l’estat de deutes i la possibilitat que el comprador exonere expressament d’aportar-lo.

Font: Llei 49/1960 de propietat horitzontal — Article 9.1.e

Acceptar eixa exoneració requerix comprendre quina informació deixes de rebre. A més, el règim aplicable s’ha de comprovar segons la ubicació de l’immoble.

Pots sol·licitar també la revisió d’actes recents per conéixer obres previstes, acords rellevants i despeses extraordinàries. El contracte ha d’aclarir com es distribuiran els pagaments pendents.

4. L’IBI i altres obligacions econòmiques

L’últim rebut d’IBI és una peça de la revisió, però convé comprovar també si existixen deutes pendents.

El Ministeri de Consum advertix que determinats deutes de comunitat i IBI poden afectar legalment l’immoble encara que corresponguen al propietari anterior.

Font: Ministeri de Consum — Com comprovar els deutes d’un habitatge

La preparació de la compra ha de distingir entre deutes existents, despeses de cancel·lació, impostos de l’operació i repartiments pactats entre les parts. Convé deixar estes qüestions documentades.

5. Si la descripció documental coincidix amb l’habitatge

És útil contrastar escriptura, informació registral, documentació cadastral i característiques conegudes de l’immoble.

Poden aparéixer diferències sobre superfície, annexos, parcel·la o construccions. Una piscina, un garatge o una ampliació s’han d’identificar correctament abans de decidir quina documentació addicional cal.

El Cadastre és un registre administratiu que conté la descripció dels immobles. La seua funció és diferent de la del Registre de la Propietat.

Font: Dirección General del Catastro — Preguntes freqüents

Una discrepància no permet concloure automàticament que existisca una irregularitat. Cal investigar-ne l’origen i valorar si requerix intervenció jurídica, tècnica o totes dos.

6. La situació urbanística i les obres realitzades

La revisió urbanística pot requerir documentació municipal sobre llicències, ús permés, obres i possibles expedients.

L’article 27 del text refós de la Llei de sòl i rehabilitació urbana establix que la transmissió no elimina els deures urbanístics del propietari i regula la subrogació de l’adquirent en els termes previstos legalment.

Per això, comprar un habitatge no esborra per si sol les seues obligacions urbanístiques.

Font: Reial decret legislatiu 7/2015 — Article 27

Si vols reformar, ampliar o destinar l’immoble a una activitat concreta, comunica-ho a l’inici. La revisió haurà d’incorporar eixe objectiu i la normativa autonòmica i municipal corresponent.

7. La documentació d’ocupació i eficiència energètica

Els documents exigibles depenen de la ubicació, el tipus d’immoble i l’operació. No s’ha d’utilitzar una llista idèntica per a tots els habitatges d’Espanya.

En matèria energètica, l’article 17 del Reial decret 390/2021 establix, per a les compravendes d’edificis existents compreses en el seu àmbit, que s’annexe al contracte una còpia del certificat registrat i l’etiqueta.

Font: Reial decret 390/2021 — Article 17

L’advocat pot comprovar quina documentació correspon i sol·licitar-la. El certificat energètic no substituïx una inspecció de l’estat constructiu.

8. Si hi ha arrendataris, ocupants o altres drets

Cal aclarir si l’habitatge es lliurarà lliure d’ocupants o si existix una relació arrendatícia o un altre dret d’ús.

El Notariat recull la necessitat que el venedor manifeste en l’escriptura la situació arrendatícia i d’ocupació.

Font: Consejo General del Notariado — Documentació i comprovacions de la compra

Si existix un contracte, la revisió ha d’estudiar-ne el contingut i els efectes que puga tindre sobre l’adquisició. No convé basar-se només en una promesa verbal de lliurament de claus.

9. Les condicions de la reserva, les arras i la compravenda

La revisió documental s’ha de traduir en condicions contractuals clares.

Entre les qüestions que pots encarregar a l’advocat hi ha:

• Identificació precisa del que compres i els seus annexos.
• Preu, pagaments i destinataris.
• Terminis i documentació pendent.
• Condicions relacionades amb el finançament.
• Tractament de càrregues i deutes.
• Lliurament de possessió i béns inclosos.
• Conseqüències de l’incompliment.

Els efectes d’una reserva o unes arras depenen del contingut i de la seua naturalesa jurídica. L’anàlisi publicada pel Consejo General de la Abogacía destaca que el nom donat al document no determina per si sol els seus efectes.

Font: Abogacía Española — Contractes preparatoris de la compravenda immobiliària (article d’anàlisi)

Què hauries de rebre en acabar la revisió?

Sol·licita una explicació comprensible que distingisca:

Una resposta genèrica de «tot està bé» oferix menys informació que unes conclusions concretes i documentades.

Preguntes freqüents

N’hi ha prou amb demanar una nota simple?

És un punt de partida important, però la revisió pot necessitar certificats, contractes, informació municipal i altres documents segons el cas. La nota simple no substituïx totes eixes comprovacions.

L’advocat inspecciona l’estructura o les instal·lacions?

L’avaluació tècnica correspon al professional competent. L’advocat pot coordinar-la i analitzar-ne les conseqüències jurídiques, però no substituïx el tècnic.

Estes comprovacions substituïxen les del notari?

No. El notari manté les comprovacions, el control de legalitat i l’assessorament imparcial propis de la seua funció. La revisió de l’advocat s’orienta als interessos del seu client.

Font: Consejo General del Notariado — Habitatges i immobles

Totes les comprovacions estan incloses en contractar un advocat?

Depén de l’encàrrec. Aclarix per escrit les actuacions incloses, les exclusions i els costos de consultes o informes de tercers.

Compra amb una revisió adaptada a l’immoble

La revisió jurídica permet relacionar la documentació amb les condicions de la teua compra. L’important és conéixer què s’ha comprovat, què continua pendent i quines decisions has de prendre abans de comprometre més diners.

A MH Legal & Seguros assessorem compradors nacionals i internacionals en operacions immobiliàries a tota Espanya, amb atenció en la teua llengua i oficines a Dénia, Gandia i Villalonga.

Contacta amb el nostre equip a info@mhlegalyseguros.com per revisar la documentació de la teua pròxima compra.