Расходы при покупке недвижимости в Испании: что нужно прибавить к цене

До того как резервировать жильё, рассчитайте цену, налоги и расходы по сделке. Если нужна ипотека, проверьте также, сколько предстоит внести из собственных средств.

Вы нашли дом, который вам нравится, и цена, кажется, подходит. Но при подсчётах появляются и другие статьи: налоги, нотариальный акт, Реестр, оценка…

Знать их с самого начала позволяет оценить, по силам ли вам покупка, и иметь деньги под рукой, когда они нужны. В этом гиде от MH Legal & Seguros мы разбираем основные расходы и то, как подготовить бюджет под вашу сделку.

Сколько денег нужно сверх цены недвижимости?

Не существует единого процента, подходящего для всех покупок. Расход зависит от местоположения, типа жилья, применимого налогообложения и от того, нужно ли финансирование.

Ориентировочный расчёт поможет начать, но перед внесением задатка его стоит заменить конкретными цифрами.

Разделите бюджет на три блока:

• Цена: сумма, согласованная за жильё и включённые элементы.
• Налоги и расходы на покупку: налогообложение, нотариус, Реестр и заказанные услуги.
• Финансирование: собственные средства, оценка и иные расходы, которые несёте вы.

Резерв и arras, когда они засчитываются в счёт цены, входят в неё. Не считайте их в бюджете дважды и всегда проверяйте, что с ними делает договор.

1. Налоги при покупке вторичного жилья: ITP

Покупка вторичного жилья обычно облагается налогом на передачи (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP).

Ставка и возможные льготы зависят от автономного сообщества и требований конкретного случая. Не стоит применять процент из другой покупки, не проверив, что он соответствует вашей сделке.

Налог не всегда рассчитывается от цены

Если существует кадастровая ссылочная стоимость, налоговой базой, как правило, будет наибольшая из этой величины, заявленной стоимости и согласованной цены.

Если ссылочной стоимости нет или она не может быть удостоверена, применяются правила, сравнивающие заявленную стоимость, цену и рыночную стоимость.

Проверьте ссылочную стоимость до того, как окончательно сведёте цифры. Если она превышает цену, она может изменить сумму налога, которую вы закладывали.

2. Налоги на новое жильё: НДС и AJD

При первых передачах жилья, облагаемого НДС (IVA), общая ставка составляет 10 %, хотя есть отдельные случаи льготной ставки.

Того, что продавец — застройщик, само по себе недостаточно для определения налогового режима: нужно проверить, составляет ли сделка первую передачу в целях этого налога.

Нотариальный акт может также облагаться AJD (Actos Jurídicos Documentados). Ставка и применимые льготы зависят от территории и сделки.

Эти указания по НДС относятся к сфере его применения. На Канарских островах, в Сеуте и Мелилье действуют иные режимы косвенного налогообложения.

3. Нотариус, Реестр и консультация: запросите детализацию

Помимо налогов, следует предусмотреть расходы на оформление и заказанные услуги.

• Нотариус: гонорары определяются тарифами. Распределение расходов по сделке следует проверять согласно закону и договору.
• Реестр собственности: регистрация имеет свою стоимость, также по тарифу.
• Юридическая консультация: гонорары согласовываются по объёму услуги.
• Прочие процедуры: при необходимости могут быть расходы на делопроизводство, перевод, доверенности или техническую инспекцию.

Запрашивайте сметы, где указано, что входит, какие налоги добавляются и какие действия оплачиваются отдельно.

Если участвует агентство, проверьте, не приняли ли вы на себя гонорары как покупатель. Они не должны считаться включёнными или отсутствующими без проверки соглашения.

4. Если покупаете с ипотекой, отделите расходы по кредиту

Купля-продажа и ипотека — разные сделки. Расходы по ним распределяются тоже по-разному.

По займам, подпадающим под Закон 5/2019, заёмщик оплачивает оценку и запрошенные им нотариальные копии. Кредитор оплачивает делопроизводство, нотариальные расходы по ипотечному договору и его реестровую регистрацию. AJD по займу относится к кредитору по налоговым правилам.

Проверьте также возможные комиссии и стоимость страховок или иных связанных продуктов, которые вы оформляете.

То, что банк берёт на себя определённые ипотечные расходы, не означает, что он оплачивает налоги и расходы на покупку жилья.

5. Рассчитайте, сколько предстоит внести вам

Помимо общей стоимости, нужно знать, какие деньги должны пойти из ваших сбережений.

Например, если цена составляет 200 000 евро, а банк одобряет заём на 150 000 евро, вам нужно внести 50 000 евро для дополнения цены, плюс налоги и расходы, которые вы несёте и которые не финансируются.

Если вы уже внесли суммы в счёт цены, они будут учтены при расчёте остатка.

Этот пример иллюстрирует расчёт; он не является предложением финансирования. Уточните у банка доступную сумму и условия до принятия обязательств.

6. Проверьте, когда предстоит каждый платёж

Полезный бюджет включает и сроки.

Задаток может быть внесён до получения ипотеки, оценка — во время её оформления, а остаток цены — при подписании. Налоги и прочие статьи нужно оплачивать в их соответствующие сроки.

До резерва стоит прояснить:

• Предусмотренную общую сумму.
• Подтверждённое финансирование и ваши собственные средства.
• Первоначальные платежи и остаток.
• Сроки по каждой статье расходов.

Если продавец не является налоговым резидентом Испании, также следует проверить удержания и обязанности покупателя. Применимый удержание 3 % вычитается из платежа продавцу: его не нужно прибавлять как ещё один налог покупателя.

MH Legal & Seguros: подготовьте бюджет до покупки

Ясные цифры помогают вести переговоры, организовывать платежи и принимать решение спокойнее.

В MH Legal & Seguros мы помогаем проверить налоги и расходы по вашей сделке и обязательства, которые вы примете на себя.

Свяжитесь с нашей командой до резерва. Сообщите, где находится жильё, его цену, новое оно или вторичное и нужно ли вам финансирование.