Узуфрукт и право собственности при наследовании жилья в Испании: пользование, расходы и продажа

В некоторых наследствах одно лицо получает право пользоваться жильём, а другие приобретают право собственности без права пользования и извлечения доходов. Такая ситуация часто возникает при семейном планировании, например когда цель — защитить супруга и сохранить права для детей.

Но кто может жить в доме? Можно ли сдавать его в аренду? Кто оплачивает ремонт? Что происходит, если кто-то хочет продать?

Узуфрукт и право собственности без права пользования (nuda propiedad) — разные права на одну и ту же вещь. Понимание их объёма позволяет упорядочить семейное имущество и заранее подготовить решения.

В MH Legal & Seguros мы объясняем, что следует проверить, если в наследство входят эти права.

Чем различаются узуфрукт, право собственности без пользования и полное право собственности

Узуфрукт (usufructo) по испанскому праву — это право пользоваться чужой вещью и извлекать из неё доходы при соответствующих обязанностях по её сохранению. Право собственности без права пользования и извлечения доходов (nuda propiedad, «голая собственность») — это титул на эту вещь, отделённый от права пользования и извлечения доходов, принадлежащего узуфруктуарию.

Когда оба права соединяются у одного лица, говорят о полном праве собственности (pleno dominio).

Гражданский кодекс устанавливает, что права и обязанности узуфруктуария определяются прежде всего правообразующим титулом (título constitutivo), а при его отсутствии или недостаточности — соответствующими нормами закона.

Поэтому проверку следует начинать с завещания, распределения имущества и других документов, которыми было оформлено право.

Кто может жить в жилье

Узуфруктуарий может использовать жильё в пределах своего права. Статус собственника без права пользования не позволяет игнорировать это пользование и занимать объект так, будто узуфрукта не существует.

Прежде чем организовывать использование, стоит проверить:

• распространяется ли право на всё жильё или на долю в нём;
• является ли оно пожизненным или срочным;
• есть ли несколько узуфруктуариев;
• какие условия или ограничения содержит титул;
• есть ли проживающие лица или ранее заключённые договоры.

Недостаточно сказать, что «дом принадлежит детям» или что «супруг имеет право пользования». Нужно конкретно определить, что принадлежит каждому.

Может ли узуфруктуарий сдавать жильё в аренду?

Узуфрукт может позволять сдавать объект в аренду и получать арендные платежи. Consejo General del Notariado относит эти правомочия к обычному использованию данного права.

Перед заключением договора проверьте титул, срок узуфрукта и нормы, применимые к аренде.

Также стоит определить, кто будет управлять арендой, заниматься возникающими вопросами и хранить подтверждающие документы. Если узуфрукт прекращается в период действия договора, последствия нужно анализировать по обстоятельствам дела; нельзя обещать арендатору срок, не проверив его.

Кто оплачивает ремонт и другие расходы

Единого ответа для всех позиций не существует.

По режиму общего Гражданского кодекса обычный ремонт относится к узуфруктуарию, а чрезвычайный — к собственнику, с обязанностями уведомления и правилами возмещения или начисления процентов, если они применимы.

Стоит подготовить практическую проверку по:

• содержанию и ремонту;
• работам и дополнительным взносам;
• коммунальным услугам;
• сообществу собственников;
• налогам и сборам;
• страхованию жилья.

Внутреннее распределение расхода и лицо, к которому может предъявить требование третья сторона, не всегда совпадают. Поэтому не следует относить все счета на одну сторону, не проверив каждую позицию.

Документирование договорённостей помогает избежать споров при появлении существенного ремонта.

Можно ли продать жильё с узуфруктом?

Нужно различать, что именно предполагается передать.

Для совместной продажи полного права собственности должны участвовать обладатели права собственности без пользования и узуфрукта — лично или через достаточное представительство.

Можно рассматривать и отдельную передачу одного из этих прав с её условиями и последствиями. Продажа только права собственности без пользования не равнозначна передаче покупателю жилья, свободного от узуфрукта.

Прежде чем принять предложение, согласуйте:

• какие права продаются;
• кто должен дать согласие;
• как будет распределена цена;
• какие расходы и налоги относятся к сделке;
• когда будет передано владение.

Может ли узуфруктуарий передать своё право?

В зависимости от условий возможна продажа или уступка узуфрукта.

Передача не продлевает его первоначальный срок. Например, если право было пожизненным в отношении первоначального узуфруктуария, передача не делает его пожизненным для приобретателя.

Прежде чем предлагать такую схему, следует проверить титул и гражданско-правовые и налоговые последствия сделки.

Что происходит при прекращении узуфрукта

При прекращении узуфрукта может произойти соединение права собственности у собственника без права пользования (консолидация).

Нужно проверить основание прекращения, необходимые документы, а также налоговые и реестровые действия. Если есть несколько обладателей или особые условия, нельзя исходить из того, что достаточно смерти одного лица.

AEAT предусматривает форму 655 (modelo 655) для отдельных случаев консолидации вследствие прекращения узуфруктов, установленных по наследству или дарению. Применимые административный орган и процедуру следует проверять по каждому делу.

Консолидацию права собственности не следует рассматривать как операцию без формальностей или без возможных налоговых последствий.

Что меняется при международном наследстве

Если узуфрукт основан на иностранном документе, сначала нужно определить, какое право было действительно предоставлено.

Не любая иностранная конструкция пользования, управления или извлечения доходов автоматически равнозначна испанскому узуфрукту. Нужно проверить применимое право, содержание титула и его использование в Испании.

Кроме того, проживание за пределами страны делает целесообразным определить, как будут передаваться сведения о возникающих вопросах, кто будет заниматься объектом и как будут согласовываться расходы.

Какие документы стоит проверить

Для изучения дела соберите:

• завещание и наследственные документы;
• нотариальный акт или титул о распределении имущества;
• актуальную реестровую информацию;
• договоры аренды, если они есть;
• квитанции, взносы и непогашенные расходы;
• договорённости между заинтересованными лицами;
• налоговую документацию приобретения.

Эта информация позволяет отделить существующие права от решений, которые стороны хотят согласовать.

Частые вопросы об узуфрукте и праве собственности без пользования

Позволяет ли мне статус собственника без права пользования жить в доме?

Не автоматически. Необходимо уважать узуфрукт и проверить, какое пользование допускает титул.

Может ли узуфруктуарий продать всё жильё самостоятельно?

Его право не равнозначно полному праву собственности. Нужно различать передачу узуфрукта и продажу всей собственности.

Всегда ли дополнительный взнос относится к собственнику без права пользования?

Не следует решать это только по названию в счёте. Нужно проверить характер работ, титул и применимые правила.

Можем ли мы договориться о порядке несения расходов?

Возможные договорённости стоит оформить документально, проверив их пределы и последствия для третьих лиц.

Нужно ли проверять налоги при прекращении узуфрукта?

Да. Нужно проверить налогообложение консолидации и соответствующие формальные обязанности.

Чётко определите права на жильё

Первичная проверка позволяет понять, кто может пользоваться объектом, какие обязанности есть у каждой стороны и как подготовить решения об аренде, работах или продаже.

В MH Legal & Seguros мы консультируем международных клиентов по наследствам и недвижимому имуществу в Испании. Мы проверяем титулы и координируем необходимые действия с нотариальной конторой и участвующими специалистами.

Свяжитесь с нашей командой, чтобы проверить узуфрукт и право собственности без пользования по унаследованному жилью.