Продажа унаследованной недвижимости в Испании: что подготовить до сделки

Если вы унаследовали жильё в Испании и хотите его продать, важно проверить его правовое положение до принятия предложения или согласования даты подписания.

Возможно, объект всё ещё оформлен на умершего, наследников несколько или кто-то из заинтересованных лиц живёт в другой стране. Также могут оставаться неоплаченные налоги, недостающие документы или незавершённые действия в реестре.

Наследство и продажа — разные операции, которые необходимо согласовать. Наличие заинтересованного покупателя не заменяет процедуры, необходимые для передачи объекта.

В MH Legal & Seguros рассказываем, что подготовить, чтобы организовать продажу унаследованного жилья в Испании.

Проверьте, кто вправе продать жильё

Первый шаг — определить обладателей прав на объект и лиц, которые должны участвовать в сделке.

Недостаточно, чтобы родственник хранил ключи, оплачивал расходы или был указан как наследник в копии завещания.

Необходимо проверить:

• Наследственное основание и документы о наследстве.
• Принятие наследства и распределение имущества, когда это требуется.
• Долю, принадлежащую каждому заинтересованному лицу.
• Наличие узуфрукта или иных прав.
• Представительство тех, кто не будет подписывать лично.

Генеральный совет нотариата Испании напоминает: процедуры по определению наследников и переходу имущества умершего в их состав должны быть завершены до нотариального оформления продажи.

Проверьте, какие наследственные процедуры ещё не завершены

До подготовки сделки стоит проверить, есть ли у вас справки, завещания и документы, необходимые для оформления наследства.

Если участвуют другие страны, необходимо также проверить наследственные документы, выданные за пределами Испании, и условия их использования.

Состав документов для реестра зависит от обстоятельств дела. Необходимо подтвердить соответствующее основание и исполнение требуемых налоговых обязанностей.

Не назначайте дату продажи, исходя из того, что любую незавершённую процедуру удастся решить в тот же день.

Можно ли продать жильё, если оно всё ещё оформлено на умершего?

Если в реестре по-прежнему указан умерший, необходимо проверить цепочку прав собственности и то, как будет документирована передача.

В отдельных случаях можно рассмотреть согласование распределения наследства и продажи на близкие даты, в том числе в один день. Возможность этого необходимо предварительно подтвердить с нотариусом, учитывая документы и финансирование покупателя.

Это не позволяет отказаться от оформления наследства и соответствующих налоговых и регистрационных обязанностей.

Приоритет в том, чтобы покупатель получил надлежащее основание права и не осталось обстоятельств, препятствующих регистрации.

Если наследников несколько, согласуйте условия до переговоров

Когда права на жильё принадлежат нескольким лицам, стоит определить общую позицию до принятия обязательств перед третьими лицами.

Проверьте вместе:

• Цену и возможности торга.
• Кто будет взаимодействовать с агентством и покупателем.
• Какие расходы будут приняты и как они распределяются.
• Дату и условия передачи.
• Какая мебель останется в объекте.
• Как будет распределена полученная сумма.

При наличии узуфруктуариев, несовершеннолетних или иных особых обстоятельств необходимо проверить, какие согласия или разрешения требуются для сделки.

Разногласия между заинтересованными лицами могут повлиять на сроки. Выявление их в начале позволяет вести переговоры с более ясной информацией.

Подготовьте документы по объекту

Помимо наследственного дела, для продажи необходимо проверить текущее состояние объекта.

Стоит собрать и проверить, когда это применимо:

• Правоустанавливающий документ и документы о распределении наследства.
• Актуальную выписку из реестра недвижимости (nota simple).
• Кадастровые сведения и квитанции по налогу IBI.
• Сведения об ипотеке, арестах и иных обременениях.
• Задолженности и документы сообщества собственников.
• Сертификат энергоэффективности.
• Документы о пригодности для проживания или использования, если они требуются.
• Договоры аренды или иные права пользования.
• Документы о работах или пристройках.

Выписка nota simple позволяет получить сведения реестра о правообладателях, правах и действующих обременениях, однако носит информационный характер.

Наследование жилья не устраняет возможных расхождений между его фактическим состоянием, реестром, кадастром и градостроительным положением.

Различайте налоги наследства и налоги продажи

Налоговые последствия получения объекта и его последующей продажи необходимо рассматривать отдельно.

Незавершённые обязанности по наследству

Проверьте подачу декларации по налогу на наследство и возможные муниципальные обязанности, связанные с приобретением.

Не следует оставлять налоговый срок по наследству открытым до момента, когда найдётся покупатель.

Налогообложение продажи

Последующая передача может привести к прибыли или убытку, которые необходимо проанализировать с учётом налогового резидентства и обстоятельств каждого продавца.

Для унаследованных объектов расчёт исходит из правил, применимых к стоимости приобретения по наследству, с соответствующими корректировками на расходы, налоги и иные статьи. Нельзя автоматически использовать цену, которую заплатил умерший.

Также необходимо проверить муниципальные обязанности, связанные с продажей.

Уплата налогов при наследовании не означает, что последующая продажа не имеет налоговых последствий.

Что меняется, если один из продавцов не является налоговым резидентом

Налоговое резидентство проверяется отдельно для каждого продавца. Его нельзя определить только по гражданству, NIE или почтовому адресу.

При продаже нерезидентом, когда применяется установленное законом удержание, покупатель обязан удержать и перечислить 3 % соответствующего вознаграждения как платёж в счёт налога продавца.

Это удержание не равнозначно окончательному налогу. Расчёт прибыли и последующую декларацию необходимо готовить отдельно.

Если часть продавцов — резиденты, а часть — нет, стоит с самого начала организовать платежи и подтверждающие документы по каждому из них.

Проверьте договор arras до принятия обязательств

До подписания соглашения о резервировании или договора arras он должен корректно отражать состояние наследства и полномочия на передачу.

Особое внимание:

• Кто подписывает и с какими полномочиями.
• Какие процедуры не завершены.
• Какие документы должны быть переданы.
• Какой срок предусмотрен для нотариального акта.
• Как будут урегулированы непредвиденные обстоятельства.
• Какие обременения будут сняты.
• Когда будут переданы ключи и владение.

Не стоит подписывать документ так, будто все документы готовы, если он всё ещё зависит от справок, доверенностей или незавершённых действий.

Организуйте подписание, если наследники живут за границей

Если кто-то из продавцов не может приехать, можно рассмотреть его участие через доверенность.

Доверенность должна позволять необходимые для этой сделки действия. До её выдачи стоит проверить содержание, документы, которые будут представлены, и требования, применимые при подписании за пределами Испании.

Также необходимо согласовать идентификацию продавцов, способы оплаты и дальнейшее движение цены.

Частые вопросы о продаже унаследованного жилья

Можно ли искать покупателя, пока оформляется наследство?

Вы можете готовить продажу, но до принятия обязательств необходимо проверить, кто вправе её заключить и какие условия и сроки реальны.

Должны ли продавать все наследники?

Для передачи полного права собственности на всё жильё должны участвовать собственники и иные лица, чьё согласие требуется, лично или через надлежащее представительство. Продажа доли — иная операция.

Можно ли продать сразу после вступления в наследство?

Единого ответа для всех дел нет. Должны быть готовы основание права, согласия и соответствующие документальные и налоговые обязанности.

Освобождает ли уплата налога на наследство от налогообложения продажи?

Нет. Это разные события, требующие отдельных расчётов и проверок.

Нужно ли приезжать в Испанию для подписания?

Не обязательно. Можно рассмотреть достаточную и правильно подготовленную доверенность для сделки.

Хорошо подготовленная продажа начинается с понимания того, что уже решено, а что осталось. Такая проверка позволяет договориться о реальных условиях и заранее учесть потребности наследников и покупателей.

В MH Legal & Seguros мы консультируем международных клиентов по наследственным делам и сделкам с недвижимостью по всей Испании. Мы проверяем наследственное дело и состояние объекта, координируем документы и сопровождаем подготовку продажи и её налоговых обязанностей.

Свяжитесь с нашей командой, чтобы организовать продажу унаследованного жилья в Испании.