Vender una vivienda en España: guía legal, impuestos y trámites

Vender una vivienda en España es una decisión importante. Además de encontrar un comprador y acordar un precio, necesitas saber qué documentos preparar, qué compromisos asumes al firmar y cuánto recibirás una vez descontados los gastos y los impuestos.

Una revisión jurídica a tiempo permite detectar problemas antes de que retrasen la operación o se conviertan en un conflicto. En MH Legal & Seguros te ayudamos a comprender cada etapa y a tomar decisiones con una visión clara de sus consecuencias.

1. Qué comprobar antes de vender una vivienda

La preparación empieza por revisar quién puede vender y qué se transmite. La escritura de adquisición y la información registral permiten comprobar la titularidad y las cargas inscritas, como hipotecas, embargos o usufructos.

La nota simple tiene carácter informativo. Cuando sea necesario acreditar fehacientemente el contenido del Registro, se solicitará una certificación registral.

También conviene comparar la descripción de la vivienda en la escritura, el Registro y el Catastro con su estado real. Una ampliación, una piscina o un cambio de distribución pueden requerir comprobaciones adicionales.

Si existen varios propietarios, una herencia pendiente, un arrendamiento o circunstancias familiares que afecten a la venta, es preferible resolver cómo se formalizará la operación antes de aceptar compromisos con un comprador.

2. Precio de venta y gastos del vendedor

Una valoración comercial bien fundamentada te ayuda a fijar un precio coherente con el mercado. Para ello, puedes contar con una agencia inmobiliaria que conozca la zona y operaciones comparables.

Al contratarla, revisa el encargo: honorarios e impuestos aplicables, exclusividad, duración, condiciones de cancelación y momento en que nace el derecho a cobrar la comisión.

El precio anunciado no equivale al importe neto que recibirás. Antes de negociar, calcula los gastos de intermediación y asesoramiento, los impuestos y, si existe una hipoteca, el saldo pendiente y los costes de su cancelación.

Los honorarios jurídicos se acuerdan con el cliente según el alcance del servicio. No existe un porcentaje obligatorio del precio de venta.

3. Documentos necesarios para vender una vivienda en España

La documentación concreta depende del inmueble y de la normativa autonómica y municipal. Habitualmente, será necesario revisar:

• Tu documento de identidad y, cuando corresponda, el NIE.
• La escritura o título de adquisición y la información registral actualizada.
• La información catastral y los recibos del IBI.
• El certificado de eficiencia energética vigente y registrado, salvo excepción legal.
• El título o documento de ocupación o habitabilidad que resulte exigible.
• El certificado de deudas con la comunidad de propietarios, cuando proceda.
• La documentación de la hipoteca y el certificado bancario de saldo pendiente, si existe.
• Los contratos y recibos de suministros.
• Los documentos relativos a herencias, poderes, arrendamientos, obras o circunstancias que afecten a la operación.

No todas las comunidades autónomas utilizan una «cédula de habitabilidad». Según el lugar y las circunstancias, puede corresponder una licencia de ocupación, una declaración responsable u otro título equivalente. Por ejemplo, València contempla la declaración responsable de segunda y posteriores ocupaciones.

En viviendas sujetas a propiedad horizontal, interesa revisar también las derramas aprobadas y cómo se repartirán entre comprador y vendedor. Bajo la ley estatal, el inmueble responde de determinadas deudas comunitarias del año de adquisición y de los tres años naturales anteriores; no conviene dejar esta comprobación para el día de la firma.

4. Oferta, reserva y contrato de arras: qué debe revisar el vendedor

Cuando recibas una oferta, presta atención al precio y a las demás condiciones: plazo de firma, financiación del comprador, muebles incluidos, entrega de la posesión y tratamiento de las cargas.

Una reserva puede generar obligaciones. Sus efectos dependen de lo pactado, por lo que es importante revisar el documento antes de firmarlo o recibir dinero.

Si se acuerda un contrato privado con arras, debe quedar claro qué tipo de arras se pactan. Cuando son penitenciales, permiten desistir en las condiciones acordadas: el comprador pierde la cantidad entregada y el vendedor devuelve el doble. Otros pactos de arras pueden tener consecuencias diferentes y permitir reclamaciones de cumplimiento o indemnización.

Tampoco existe una obligación general de entregar el 10 % del precio: la cantidad se negocia.

Un contrato bien preparado debe regular los plazos, las condiciones de financiación, las consecuencias del incumplimiento y qué sucede si aparece una incidencia jurídica o documental.

5. Qué impuestos se pagan al vender una vivienda en España

Ganancia patrimonial: IRPF o IRNR

La venta puede generar una ganancia patrimonial. Su cálculo exige revisar los valores fiscales de adquisición y transmisión, los gastos e impuestos computables y, en su caso, las inversiones, mejoras y amortizaciones.

Si eres residente fiscal en España, se analizará su tributación en el IRPF y las posibles exenciones aplicables. Si eres no residente fiscal y vendes sin establecimiento permanente, la ganancia inmobiliaria tributa, con carácter general, al 19 % en el IRNR. Ese porcentaje se aplica a la ganancia sujeta a tributación, no al precio total de venta.

Retención del 3 % cuando el vendedor es no residente

Cuando el vendedor es no residente fiscal, el comprador debe, con carácter general, retener e ingresar el 3 % de la contraprestación correspondiente a ese vendedor mediante el modelo 211.

Es un pago a cuenta del impuesto del vendedor. Después se presenta la declaración correspondiente para determinar si queda una cantidad por ingresar o si procede solicitar la devolución del exceso retenido.

La residencia fiscal debe comprobarse: no depende únicamente de la nacionalidad.

Plusvalía municipal al vender una vivienda

El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana es distinto del impuesto sobre la ganancia patrimonial. Afecta a terrenos urbanos y su cálculo depende de la normativa y de la ordenanza municipal aplicables.

No se calcula simplemente comparando el valor catastral antiguo con el actual. Existe un método objetivo y puede aplicarse el incremento real cuando resulte inferior. Si se acredita que no ha existido incremento del valor del terreno, la transmisión no queda sujeta, aunque debe declararse y justificarse.

En una compraventa, el vendedor es normalmente el contribuyente. Si es una persona física no residente en España, el comprador actúa como sustituto del contribuyente ante el ayuntamiento.

6. Firma ante notario, cancelación de hipoteca y entrega de llaves

Antes de acudir a notaría, conviene tener acordados el contenido de la escritura, los medios de pago, las retenciones, la cancelación de cargas y las condiciones de entrega.

Si tienes una hipoteca, pagar el préstamo no elimina por sí solo la carga del Registro. Debe organizarse también su cancelación registral o la solución expresamente acordada para la operación.

La escritura recogerá las condiciones de la compraventa. La entrega de llaves y posesión debe ajustarse a lo pactado; si se aplaza, es importante regular expresamente ese período.

La intervención notarial aporta control de legalidad y seguridad documental. La preparación previa permite llegar a la firma con las cuestiones particulares de la vivienda y los intereses del vendedor ya revisados.

7. Trámites después de vender una vivienda

Después de la firma, revisa la presentación de las declaraciones fiscales que correspondan, la comunicación del cambio de propietario a la comunidad, los suministros y la cancelación de domiciliaciones.

Conserva la escritura, los justificantes de pago y la documentación de gastos e impuestos: pueden ser necesarios para tu declaración fiscal o para responder a una incidencia posterior.

Asesoramiento legal para vender tu vivienda con MH Legal & Seguros

En MH Legal & Seguros te ayudamos a revisar la situación jurídica del inmueble, preparar y negociar los contratos y coordinar la formalización de la venta. Te explicamos los compromisos que asumes y las cuestiones que deben resolverse antes de firmar.

Contacta con nuestro equipo y cuéntanos qué propiedad quieres vender y en qué fase se encuentra la operación.