Publicat · 6 d’octubre del 2026
Comprar un habitatge a un venedor no resident: retenció del 3% i plusvalia municipal
Si compres a un venedor no resident, revisa la retenció del 3% (model 211) i la plusvalia municipal abans de firmar. Cada venedor s'ha d'analitzar per separat.
Si compres un habitatge a un venedor no resident, has de revisar dues qüestions abans de firmar: la retenció del 3% i la plusvalia municipal.
Ambdues poden generar obligacions per a tu com a comprador. Preparar-les amb antelació permet organitzar els pagaments i evitar que quede una gestió fiscal pendent després de rebre les claus.
A MH Legal & Seguros t'expliquem què has de comprovar i com incorporar aquestes qüestions a la preparació de la compravenda.
Guia relacionadaFirma de compravenda davant notari: què revisar abans de comprar el teu habitatgeComprova la residència fiscal del venedor
La primera pregunta és on té la seua residència fiscal el venedor.
La nacionalitat, el NIE i la residència fiscal són qüestions diferents. Un propietari estranger pot ser resident fiscal a Espanya, mentre que un ciutadà espanyol pot ser no resident.
No bastix amb saber on passa les vacances o quina adreça apareix al contracte. Sol·licita que esta circumstància es comprove i documente.
Si existix diversos venedors, revisa la situació de cada un i la seua participació a la propietat. Açò importa per a calcular els pagaments i les retencions que corresponguen.
Què és la retenció del 3% en comprar a un no resident?
Quan el venedor és no resident fiscal i transmet l'immoble sense establiment permanent, el comprador deu, amb caràcter general, retenir i ingressar el 3% de la contraprestació corresponent a este venedor.
És un pagament a compte de l'impost del venedor. Es descompta de l'import que se li entrega i s'ingressa a Hisenda mitjançant el model 211.
La retenció es calcula sobre la contraprestació, no sobre el benefici del venedor. Tampoc equival necessàriament al seu impost definitiu.
Per això, l'afirmació que ven amb pèrdues no permet ometre automàticament la retenció.
Exemple: una compra per 200.000 euros
Si compres per 200.000 euros a un únic venedor no resident al qual s'aplica esta obligació:
- 6.000 euros corresponen a la retenció del 3%.
- 194.000 euros es destinen al venedor, abans d'ajustar anticipos, cancel·lacions o altres conceptes.
No són 6.000 euros addicionals al preu. Formen part de com es distribueixen els 200.000 euros acordats.
Si ja has lliurat arras o existix una hipoteca pendent, prepara un desglossament que concilie tots els imports. Eixe document deu permetre saber quant queda per pagar i a qui.
Guia relacionadaDespeses de comprar un habitatge a Espanya: què has de sumar al preuQuan es presenta el model 211?
El comprador deu ingressar la retenció mitjançant el model 211 en el termini d'un mes des de la transmissió.
Després, deu facilitar al venedor el seu exemplar perquè puga justificar eixe pagament a compte a la seua declaració.
Abans de firmar, confirma qui gestionarà la presentació i qui conservarà el justificant. Si actua un assessor, deixa identificat l'encàrrec i sol·licita la documentació quan acabe.
Retindre els diners i presentar el model són dos passos que s’han de completar.
Plusvalia municipal: què canvia si el venedor és no resident
La plusvalia municipal, o IIVTNU, és un impost distint de l'IRNR i afecta terrenys de naturalesa urbana.
En una compravenda, el venedor és normalment el contribuent. Però si és una persona física no resident a Espanya, el comprador actua com a substitut del contribuent davant l'ajuntament.
Esta regla s’ha de revisar per separat de la retenció del 3%.
El seu càlcul depén de la legislació i de l'ordenança municipal. No existix un percentatge únic del preu de venda aplicable a totes les operacions.
Si s'acredita que no ha hagut increment del valor del terreny, la transmissió no queda subjecta, però s'ha de declarar i justificar.
En les transmissions entre vius, el termini legal de declaració és de 30 dies hàbils. S'ha de comprovar si el municipi exigix declaració o autoliquidació i, si cal, el calendari d'ingrés.
Guia relacionadaVendre un habitatge a Espanya: guia legal, impostos i tràmitsOrganitza com s'atendrà la plusvalia abans de pagar el preu
Demana una estimació i revisa com es cobrirà l'import a l'operació.
Pot valorar-se una retenció addicional del preu, expressament acordada i documentada. El seu import deu respondre a l'anàlisi de la plusvalia: no s'ha de confondre amb el 3% destinat a Hisenda.
L’acord hauria de concretar:
- Qui tramita la declaració o autoliquidació.
- Quin import es reserva, si es pacta.
- Com es documenta el pagament.
- Com es regularitzen les diferències respecte de l’estimació.
Una frase com «el venedor s’encarregarà» mereix més detall quan tu tens una obligació davant l’ajuntament.
Què revisar abans de la firma
Preparar aquestes qüestions no consistix només a calcular un percentatge. També s’han de coordinar documents, pagaments i responsables.
Comprova que disposes de:
- La residència fiscal acreditada de cada venedor.
- El desglossament del preu, anticipos i quantitats pendents.
- El càlcul de la retenció del 3%, quan corresponga.
- La documentació necessària per a analitzar la plusvalia.
- Les instruccions de pagament i els destinataris.
- Un responsable i un calendari per a cada tràmit.
Conserva les declaracions, els justificants i la liquidació de les quantitats reservades. Així podràs comprovar que l’operació ha quedat tancada també des del punt de vista fiscal.
Guia relacionadaTràmits després de comprar un habitatge a Espanya: què fer després de la firmaVas a comprar a un venedor no resident?
A MH Legal & Seguros t'ajudem a revisar les obligacions del comprador, preparar els acords i coordinar els pagaments i tràmits de la compravenda.
Contacta amb el nostre equip i indica'ns el municipi de l'habitatge i la data prevista de firma.
Informació general revisada l'octubre de 2026. La fiscalitat s'ha d'analitzar segons les circumstàncies de l'operació i la normativa aplicable.