Publicat · 6 d’octubre del 2026
Contracte d'arras: què revisar i quan pots recuperar els teus diners
Una guia sobre el contracte d'arras: tipus (confirmatorias, penitenciales i penales), quant lliurar, quan pots recuperar les arras, la hipoteca denegada i l'article 621-49 del Codi civil de Catalunya, amb MH Legal & Seguros.
Has trobat un habitatge i et demanen una quantitat per avançar amb la compra. Abans de transferir-la, convé resoldre una pregunta: què ocorrerà amb estos diners si l'operació no segueix endavant?
La resposta depén de les condicions del contracte, del motiu pel qual es frustra la compra i de la legislació aplicable. Firmar unes arras pot comprometre't molt abans d'arribar a la notaria.
A MH Legal & Seguros t'expliquem què revisar per entendre les obligacions que assumixes.
Guia relacionadaComprar un habitatge a Espanya: guia legal, passos i despesesGuia relacionadaQuè comprovar abans de comprar un habitatge a EspanyaQuè és un contracte d'arras
Es coneix com a contracte d'arras el document en què comprador i venedor acorden les condicions d'una compravenda i el lliurament d'una quantitat de diners.
Eixa quantitat sol descomptar-se del preu quan es formalitza l'operació. Però els seus efectes si la compra no es completa s'han d'analitzar segons allò pactat.
El nom del document no determina per si sol les seues conseqüències. Importen les seues clàusules i la veritable naturalesa de l'acord.
Tipus d'arras: no totes permeten retirar-se de la compra
Abans de firmar, comprova quina funció té el diner lliurat.
Arras confirmatorias
Acrediten l'acord i funcionen com un avançament del preu. No concedixen, per si soles, la possibilitat d'abandonar l'operació perdent únicament la senyal.
Si hi ha incompliment, es poden plantejar reclamacions de compliment o de resolució del contracte i, quan procedisca, de danys i perjudicis.
Arras penitenciales
Permeten desistir en les condicions vàlidament pactades: si el comprador desistix, perd les arras; si ho fa el venedor, deu tornar-les duplicades.
Esta conseqüència no s'ha de donar per suposada en qualsevol lliurament de diners. El pacte ha de ser clar i analitzar-se junt amb les altres condicions.
Arras penales
Establixen una penalització vinculada a l'incompliment. No equivalen automàticament a un dret a retirar-se pagant eixa quantitat.
La seua relació amb una possible reclamació de compliment o indemnització depén del pacte i de les regles aplicables.
Desistir conforme al contracte i incomplir una obligació són situacions distintes.
Guia relacionadaReserva d'un habitatge a Espanya: què revisar abans de pagarQuants diners s'han de lliurar d'arras?
No existix una obligació general de lliurar el 10 % del preu de compra. La quantitat es negocia.
Abans d'acceptar-la, considera el temps previst fins a l'escriptura, el finançament que necessites i les comprovacions pendents.
Comprova també:
- Qui rebrà els diners i en quina condició.
- Com s’acreditarà el pagament.
- Si una reserva anterior s'inclou en la quantitat acordada.
- Com es descomptarà del preu final.
- Quin procediment i termini es prevén per a una devolució.
Deixar estos punts per escrit evita dubtes sobre les quantitats lliurades.
Quan pots recuperar les arras
No hi ha una resposta única. Convé distingir el motiu pel qual la compra no continua.
Si canvies d’idea
Un canvi de plans no garantix recuperar la senyal. Revisa si pots desistir i amb quines conseqüències.
Si el venedor decidix no continuar
Quan procedix el desistiment del venedor sota unes arras penitenciales, deu tornar-les duplicades.
Si la situació constituïx un altre tipus d'incompliment, caldrà valorar els remeis corresponents. No tots els conflictes es resolen aplicant la regla del doble.
Si apareix una incidència en l'habitatge
Una càrrega, una obra sense documentació o una discrepància de superfície no generen sempre una devolució automàtica.
S'ha d'analitzar la seua importància, la informació facilitada i allò previst en el contracte. Convé regular quines incidències s'han de resoldre, qui ha de fer-ho i què passa si no es solucionen a temps.
Guia relacionadaQuè comprovar abans de comprar un habitatge a EspanyaQuè passa amb les arras si el banc denega la hipoteca
La denegació de la hipoteca no garantix, per si sola, que recuperes els diners.
Si necessites finançament, convé regular abans de firmar:
- L'import o les condicions de finançament necessàries.
- El termini per obtindre-lo.
- Com s’ha d’acreditar una denegació.
- Com i quan l’has de comunicar.
- Què passa amb les quantitats lliurades.
Per exemple, si necessites un préstec de 160.000 euros, no bastix amb indicar de manera imprecisa que compraràs «amb hipoteca». Interesa definir què passa si el banc oferix una quantitat inferior.
La normativa aplicable també importa
Quan resulta aplicable el Codi civil de Catalunya, el seu article 621-49 contempla, llevat de pacte en contra, un supòsit de desistiment per denegació del finançament previst.
Exigix justificar documentalment, dins del termini pactat, la negativa de l'entitat designada i que la denegació no deriva de la negligència del comprador.
Per això, s'han de revisar conjuntament el contracte i la legislació que riga l'operació.
Què ha de quedar clar abans de firmar
Un contracte adaptat a la teua compra hauria de resoldre estes qüestions:
- L'habitatge i els seus annexos: què es compra, incloent garatge, traster o mobles.
- El preu i els pagaments: quantitats lliurades i saldo pendent.
- Les càrregues: com es resoldran hipoteques, embargaments o altres limitacions.
- El finançament: què passa si no obtens el préstec necessari.
- La data d'escriptura: terminis i procediment per acordar una pròrroga.
- La possessió: quan i en quines condicions es lliuraran les claus.
- Les incidències i les seues conseqüències: obligacions, devolucions i possibles penalitzacions.
Una plantilla pot servir com a punt de partida, però necessita ajustar-se a la situació de l'immoble i al que les parts han negociat.
Si ja has firmat i la compra es complica
Replega el contracte, els justificants de pagament i les comunicacions amb el venedor, l'agència i el banc.
Convé revisar els terminis pendents abans de comunicar que abandones l'operació o acceptar una modificació.
Si s'acorda una pròrroga o una devolució, documenta les noves condicions. Les converses informals poden deixar dubtes sobre allò que s'ha pactat.
Preguntes freqüents sobre el contracte d'arras
És obligatori firmar arras per comprar un habitatge?
No existix una obligació general. Les parts poden acordar com preparar i formalitzar la compravenda. Si decideixen firmar un document previ, convé revisar els seus efectes abans de lliurar diners.
La reserva i les arras són el mateix?
No necessàriament. Cada document pot generar obligacions diferents. Cal comprovar com es relacionen i què passa amb la quantitat ja pagada.
Puc perdre més que la senyal?
Segons el contracte i el tipus d'arras, poden existir altres reclamacions. No has d'assumir que perdre la quantitat lliurada et allibera sempre de totes les obligacions.
Les arras es descompten del preu?
Habitualment, sí. El contracte ha de reflectir la quantitat lliurada a compte i el saldo que queda per pagar.
Revisa les teues arras amb MH Legal & Seguros
A MH Legal & Seguros t'ajudem a revisar i negociar el contracte, identificar condicions pendents i entendre què passa si la compra no arriba a formalitzar-se.
Contacta amb el nostre equip abans de firmar les teues arras. Conta'ns on està l'habitatge, quan es preveu l'escriptura i si necessites finançament.
Si ja has firmat i ha sorgit un problema, podem analitzar el contracte i les opcions disponibles.
Informació general revisada l'octubre de 2026. Les conseqüències de cada operació depén del contracte, de les seues circumstàncies i de la legislació aplicable.