Heredar una vivienda en España: trámites y documentos para herederos extranjeros

Heredar una vivienda en España puede implicar gestiones en varios países: obtener certificados, localizar el testamento, acreditar quiénes son los herederos y preparar la documentación necesaria para adjudicar el inmueble.

Si resides en el extranjero o el fallecido tenía patrimonio en distintos países, es importante coordinar estos trámites desde el principio.

La ley que determina quién hereda, los impuestos y los requisitos para inscribir la vivienda son cuestiones relacionadas, pero deben revisarse por separado.

En MH Legal & Seguros te explicamos qué conviene preparar para tramitar una herencia con una vivienda en España.

Revisa la situación familiar, patrimonial e internacional

Antes de preparar una escritura o repartir los bienes, hay que conocer las circunstancias del fallecido y de los posibles herederos.

Una primera revisión debe identificar:

• La fecha y el lugar del fallecimiento.
• Las nacionalidades y la residencia habitual del fallecido.
• Su estado civil y régimen económico matrimonial.
• Los familiares y posibles beneficiarios.
• Los testamentos u otros documentos sucesorios existentes.
• Los bienes y las deudas, tanto en España como en otros países.

También debe comprobarse qué parte de la vivienda pertenecía al fallecido. Si era copropietario, no debe darse por hecho que todo el inmueble forma parte de su herencia.

Determina qué ley se aplica a la sucesión

Que la vivienda esté situada en España no significa automáticamente que la ley española determine quién la hereda.

En el marco del Reglamento europeo de sucesiones, la regla general es la aplicación de la ley del Estado de residencia habitual del fallecido al morir, con las excepciones previstas en la norma.

También debe comprobarse si realizó una elección válida de la ley de su nacionalidad. La ley sucesoria aplicable regula, entre otras cuestiones, los beneficiarios, sus derechos y el reparto de la herencia.

Por eso, antes de aplicar reglas españolas sobre legítimas o derechos del cónyuge, es necesario determinar qué ordenamiento corresponde utilizar.

Reúne los certificados y documentos sucesorios

La documentación concreta depende del país del fallecimiento, de los testamentos existentes y del procedimiento que corresponda.

Como punto de partida, suele ser necesario revisar:

• Certificado de defunción.
• Certificado español de Actos de Última Voluntad.
• Copia autorizada del testamento, si existe.
• Documentos extranjeros que acrediten la condición de heredero, cuando proceda.
• Documentación sobre matrimonio, parentesco o régimen matrimonial, si resulta necesaria.

El certificado español de últimas voluntades informa de si consta un testamento y ante qué notario se otorgó. Permite localizarlo y solicitar la copia correspondiente; no contiene por sí mismo el reparto de la herencia.

Su solicitud no puede presentarse hasta que hayan transcurrido 15 días hábiles desde el fallecimiento.

En una sucesión internacional también deben investigarse los documentos otorgados en otros países. La ausencia de un testamento en el registro español no permite concluir, por sí sola, que no existe ninguno.

¿Qué ocurre si no hay testamento?

Debe determinarse quiénes son los herederos conforme a la ley aplicable y cómo acreditar esa condición.

No conviene iniciar automáticamente una declaración de herederos española sin revisar antes el contexto internacional y los documentos que puedan haberse expedido en otro país.

Documentos extranjeros y certificado sucesorio europeo

Según el documento y el país de origen, puede ser necesario revisar su traducción, apostilla o legalización, o la existencia de una exención.

En los supuestos previstos por el Reglamento europeo, el certificado sucesorio europeo puede servir para acreditar la condición y los derechos de herederos o legatarios, así como determinadas facultades de administradores o ejecutores. Su utilidad debe valorarse para el expediente concreto.

Comprueba la identificación de los herederos

Si los herederos son extranjeros, conviene revisar desde el comienzo sus documentos de identidad y si disponen de NIE para las gestiones españolas.

Si ya tienes un NIE de una operación anterior, comunícalo antes de iniciar una nueva solicitud.

También debes decidir qué actuaciones realizarás personalmente y cuáles se delegarán. Esto permite preparar con tiempo la representación y coordinar a los herederos que viven en distintos países.

Revisa la vivienda, las cargas y las deudas

Antes de decidir cómo aceptar y repartir la herencia, prepara una relación de bienes y obligaciones.

En relación con el inmueble, conviene recopilar:

• Escritura o título de adquisición.
• Información registral actualizada.
• Referencia y datos catastrales.
• Recibos del IBI.
• Información sobre hipotecas y otras cargas.
• Situación de la comunidad de propietarios.
• Contratos de alquiler u ocupación, si existen.
• Gastos y deudas pendientes relacionados con la vivienda.

La revisión debe extenderse a otras posibles deudas de la herencia, no únicamente a las que aparecen en el Registro de la Propiedad.

Aceptar una herencia puede tener consecuencias sobre la responsabilidad por deudas. Cuando resulte aplicable el Derecho español correspondiente, debe valorarse si procede la aceptación a beneficio de inventario y cumplir sus requisitos y plazos. No debe tratarse como una opción que pueda ejercitarse de cualquier manera o en cualquier momento.

Organiza la aceptación y adjudicación

Una vez identificados los beneficiarios, la ley aplicable, los bienes y las deudas, debe prepararse la documentación adecuada para formalizar la sucesión.

Cuando corresponda otorgar una escritura de aceptación y adjudicación de herencia, esta recogerá las operaciones necesarias según el caso: identificación de los interesados, inventario, valoraciones y adjudicación de bienes o derechos.

En una herencia internacional, la forma de proceder debe coordinarse con los títulos sucesorios y documentos extranjeros existentes. No todos los expedientes requieren exactamente los mismos documentos ni siguen una secuencia idéntica.

Si hay varios herederos, conviene acordar cómo se gestionará la vivienda: adjudicación a uno de ellos, copropiedad o preparación de una futura venta.

Controla los impuestos y sus plazos

No esperes a terminar todos los documentos para revisar la fiscalidad.

Como regla general, el plazo de presentación del Impuesto sobre Sucesiones es de seis meses desde el fallecimiento. Puede solicitarse una prórroga por otros seis meses dentro de los cinco primeros meses, con los requisitos correspondientes. La prórroga lleva aparejados intereses de demora.

El plazo fiscal no empieza cuando firmas la escritura ni cuando recibes las llaves.

La administración competente y la normativa aplicable deben determinarse según las circunstancias del fallecido, de cada heredero y de los bienes. En expedientes internacionales, no debe asumirse que todo se presenta ante la comunidad autónoma donde se encuentra la vivienda.

Además, deben revisarse las posibles obligaciones municipales relacionadas con la transmisión y las que puedan existir en otros países.

Aunque pueda aplicarse una reducción o bonificación, conviene comprobar las obligaciones de presentación. No debe confundirse una cuota reducida con la ausencia de trámites fiscales.

Prepara la inscripción y la gestión posterior

Para inscribir la adjudicación en el Registro de la Propiedad, debe presentarse un título adecuado y acreditarse el cumplimiento de las obligaciones fiscales exigibles para el acceso registral.

Conviene comprobar que los datos de los interesados y de la finca sean coherentes en la documentación.

Después, organiza las gestiones que correspondan:

• Revisar la titularidad y los datos catastrales.
• Comunicar el cambio a la comunidad de propietarios.
• Actualizar suministros, seguros y domiciliaciones.
• Preparar el pago de gastos periódicos.
• Revisar las obligaciones fiscales futuras de cada titular.

Si la intención es vender, conviene preparar la herencia y la compraventa de forma coordinada antes de comprometer una fecha con un comprador.

Preguntas frecuentes sobre heredar una vivienda en España

¿Puedo heredar una vivienda en España si vivo en otro país?

Sí. Residir fuera de España no impide, por sí solo, heredar un inmueble. Deben revisarse la ley sucesoria aplicable, la documentación y las obligaciones fiscales del caso.

¿Necesito viajar a España para todos los trámites?

No necesariamente. Puede ser posible delegar determinadas actuaciones mediante un poder adecuado. Su contenido y los requisitos para utilizarlo deben revisarse antes de firmarlo.

¿El testamento transmite e inscribe automáticamente la vivienda a mi nombre?

No debe confundirse la designación de beneficiarios con la documentación necesaria para formalizar la adjudicación y acceder al Registro. Los trámites concretos dependen de la sucesión y del título utilizado.

¿Cuánto cuesta heredar una vivienda en España?

No existe un importe único. Deben valorarse los impuestos, los gastos notariales y registrales, las traducciones, los documentos extranjeros y los honorarios profesionales según la complejidad del expediente.

¿Puedo esperar a vender la vivienda para presentar Sucesiones?

No debes darlo por hecho. El plazo general de presentación se cuenta desde el fallecimiento, con independencia de tus planes de venta. Si necesitas más tiempo, hay que valorar la prórroga dentro del plazo correspondiente.

Una herencia internacional requiere coordinar documentos, personas y plazos. Revisar el expediente desde el principio permite identificar qué gestiones pueden avanzar en paralelo y qué decisiones necesitan asesoramiento previo.

En MH Legal & Seguros asesoramos a herederos internacionales con bienes en España. Revisamos la documentación sucesoria, coordinamos las gestiones con la notaría y los profesionales que deban intervenir, y acompañamos la preparación de los impuestos y la inscripción.

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