Heretar un habitatge a Espanya: tràmits i documents per a hereus estrangers

Heretar un habitatge a Espanya pot implicar gestions en diversos països: obtindre certificats, localitzar el testament, acreditar qui són els hereus i preparar la documentació necessària per a adjudicar l’immoble.

Si resideixes a l’estranger o el difunt tenia patrimoni en diferents països, és important coordinar estos tràmits des del principi.

La llei que determina qui hereta, els impostos i els requisits per a inscriure l’habitatge són qüestions relacionades, però s’han de revisar per separat.

En MH Legal & Seguros t’expliquem què convé preparar per a tramitar una herència amb un habitatge a Espanya.

Revisa la situació familiar, patrimonial i internacional

Abans de preparar una escriptura o repartir els béns, cal conéixer les circumstàncies del difunt i dels possibles hereus.

Una primera revisió ha d’identificar:

• La data i el lloc de la defunció.
• Les nacionalitats i la residència habitual del difunt.
• El seu estat civil i règim econòmic matrimonial.
• Els familiars i possibles beneficiaris.
• Els testaments o altres documents successoris existents.
• Els béns i els deutes, tant a Espanya com en altres països.

També s’ha de comprovar quina part de l’habitatge pertanyia al difunt. Si era copropietari, no s’ha de donar per fet que tot l’immoble forma part de la seua herència.

Determina quina llei s’aplica a la successió

Que l’habitatge estiga situat a Espanya no significa automàticament que la llei espanyola determine qui l’hereta.

En el marc del Reglament europeu de successions, la regla general és l’aplicació de la llei de l’Estat de residència habitual del difunt en morir, amb les excepcions previstes en la norma.

També s’ha de comprovar si va fer una elecció vàlida de la llei de la seua nacionalitat. La llei successòria aplicable regula, entre altres qüestions, els beneficiaris, els seus drets i el repartiment de l’herència.

Per això, abans d’aplicar regles espanyoles sobre legítimes o drets del cònjuge, cal determinar quin ordenament correspon utilitzar.

Reunix els certificats i documents successoris

La documentació concreta depén del país de la defunció, dels testaments existents i del procediment que corresponga.

Com a punt de partida, sol ser necessari revisar:

• Certificat de defunció.
• Certificat espanyol d’Actes d’Última Voluntat.
• Còpia autoritzada del testament, si existix.
• Documents estrangers que acrediten la condició d’hereu, quan corresponga.
• Documentació sobre matrimoni, parentesc o règim matrimonial, si resulta necessària.

El certificat espanyol d’últimes voluntats informa si consta un testament i davant de quin notari es va atorgar. Permet localitzar-lo i sol·licitar-ne la còpia corresponent; no conté per si mateix el repartiment de l’herència.

La seua sol·licitud no es pot presentar fins que hagen transcorregut 15 dies hàbils des de la defunció.

En una successió internacional també s’han d’investigar els documents atorgats en altres països. L’absència d’un testament en el registre espanyol no permet concloure, per si sola, que no n’existix cap.

Què passa si no hi ha testament?

Cal determinar qui són els hereus conforme a la llei aplicable i com acreditar eixa condició.

No convé iniciar automàticament una declaració d’hereus espanyola sense revisar abans el context internacional i els documents que s’hagen pogut expedir en un altre país.

Documents estrangers i certificat successori europeu

Segons el document i el país d’origen, pot ser necessari revisar-ne la traducció, l’apostilla o la legalització, o l’existència d’una exempció.

En els supòsits previstos pel Reglament europeu, el certificat successori europeu pot servir per a acreditar la condició i els drets d’hereus o llegataris, així com determinades facultats d’administradors o executors. La seua utilitat s’ha de valorar per a l’expedient concret.

Comprova la identificació dels hereus

Si els hereus són estrangers, convé revisar des del començament els seus documents d’identitat i si disposen de NIE per a les gestions espanyoles.

Si ja tens un NIE d’una operació anterior, comunica-ho abans d’iniciar una nova sol·licitud.

També has de decidir quines actuacions faràs personalment i quines es delegaran. Això permet preparar amb temps la representació i coordinar els hereus que viuen en diferents països.

Revisa l’habitatge, les càrregues i els deutes

Abans de decidir com acceptar i repartir l’herència, prepara una relació de béns i obligacions.

En relació amb l’immoble, convé recopilar:

• Escriptura o títol d’adquisició.
• Informació registral actualitzada.
• Referència i dades cadastrals.
• Rebuts de l’IBI.
• Informació sobre hipoteques i altres càrregues.
• Situació de la comunitat de propietaris.
• Contractes de lloguer o ocupació, si n’hi ha.
• Despeses i deutes pendents relacionats amb l’habitatge.

La revisió s’ha d’estendre a altres possibles deutes de l’herència, no únicament als que apareixen en el Registre de la Propietat.

Acceptar una herència pot tindre conseqüències sobre la responsabilitat per deutes. Quan resulte aplicable el Dret espanyol corresponent, s’ha de valorar si procedix l’acceptació a benefici d’inventari i complir-ne els requisits i terminis. No s’ha de tractar com una opció que puga exercitar-se de qualsevol manera o en qualsevol moment.

Organitza l’acceptació i l’adjudicació

Una vegada identificats els beneficiaris, la llei aplicable, els béns i els deutes, cal preparar la documentació adequada per a formalitzar la successió.

Quan corresponga atorgar una escriptura d’acceptació i adjudicació d’herència, esta recollirà les operacions necessàries segons el cas: identificació dels interessats, inventari, valoracions i adjudicació de béns o drets.

En una herència internacional, la manera de procedir s’ha de coordinar amb els títols successoris i documents estrangers existents. No tots els expedients requerixen exactament els mateixos documents ni seguixen una seqüència idèntica.

Si hi ha diversos hereus, convé acordar com es gestionarà l’habitatge: adjudicació a un d’ells, copropietat o preparació d’una futura venda.

Controla els impostos i els seus terminis

No esperes a acabar tots els documents per a revisar la fiscalitat.

Com a regla general, el termini de presentació de l’Impost sobre Successions és de sis mesos des de la defunció. Es pot sol·licitar una pròrroga per altres sis mesos dins dels cinc primers mesos, amb els requisits corresponents. La pròrroga porta aparellats interessos de demora.

El termini fiscal no comença quan signes l’escriptura ni quan reps les claus.

L’administració competent i la normativa aplicable s’han de determinar segons les circumstàncies del difunt, de cada hereu i dels béns. En expedients internacionals, no s’ha d’assumir que tot es presenta davant de la comunitat autònoma on es troba l’habitatge.

A més, s’han de revisar les possibles obligacions municipals relacionades amb la transmissió i les que puguen existir en altres països.

Encara que puga aplicar-se una reducció o bonificació, convé comprovar les obligacions de presentació. No s’ha de confondre una quota reduïda amb l’absència de tràmits fiscals.

Prepara la inscripció i la gestió posterior

Per a inscriure l’adjudicació en el Registre de la Propietat, s’ha de presentar un títol adequat i acreditar el compliment de les obligacions fiscals exigibles per a l’accés registral.

Convé comprovar que les dades dels interessats i de la finca siguen coherents en la documentació.

Després, organitza les gestions que corresponguen:

• Revisar la titularitat i les dades cadastrals.
• Comunicar el canvi a la comunitat de propietaris.
• Actualitzar subministraments, assegurances i domiciliacions.
• Preparar el pagament de despeses periòdiques.
• Revisar les obligacions fiscals futures de cada titular.

Si la intenció és vendre, convé preparar l’herència i la compravenda de manera coordinada abans de comprometre una data amb un comprador.

Preguntes freqüents sobre heretar un habitatge a Espanya

Puc heretar un habitatge a Espanya si visc en un altre país?

Sí. Residir fora d’Espanya no impedix, per si sol, heretar un immoble. S’han de revisar la llei successòria aplicable, la documentació i les obligacions fiscals del cas.

Necessite viatjar a Espanya per a tots els tràmits?

No necessàriament. Pot ser possible delegar determinades actuacions mitjançant un poder adequat. El seu contingut i els requisits per a utilitzar-lo s’han de revisar abans de signar-lo.

El testament tramet i inscriu automàticament l’habitatge al meu nom?

No s’ha de confondre la designació de beneficiaris amb la documentació necessària per a formalitzar l’adjudicació i accedir al Registre. Els tràmits concrets depenen de la successió i del títol utilitzat.

Quant costa heretar un habitatge a Espanya?

No existix un import únic. S’han de valorar els impostos, les despeses notarials i registrals, les traduccions, els documents estrangers i els honoraris professionals segons la complexitat de l’expedient.

Puc esperar a vendre l’habitatge per a presentar Successions?

No ho has de donar per fet. El termini general de presentació es compta des de la defunció, amb independència dels teus plans de venda. Si necessites més temps, cal valorar la pròrroga dins del termini corresponent.

Una herència internacional requerix coordinar documents, persones i terminis. Revisar l’expedient des del principi permet identificar quines gestions poden avançar en paral·lel i quines decisions necessiten assessorament previ.

En MH Legal & Seguros assessorem hereus internacionals amb béns a Espanya. Revisem la documentació successòria, coordinem les gestions amb la notaria i els professionals que hi hagen d’intervindre, i acompanyem la preparació dels impostos i la inscripció.

Contacta amb el nostre equip per a organitzar la tramitació de la teua herència a Espanya.