Publicado · 6 de octubre de 2026
Hipoteca denegada: qué hacer y qué pasa con las arras
Una guía sobre la hipoteca denegada: qué revisar en el contrato, cómo pedir al banco una respuesta documentada, distinguir una denegación de una financiación insuficiente, valorar opciones dentro del plazo y cuándo podrías recuperar las arras, con MH Legal & Seguros.
Has encontrado una vivienda, entregado una señal y solicitado financiación. Entonces el banco deniega la hipoteca o te ofrece menos dinero del que necesitas.
La respuesta del banco no cancela automáticamente la compraventa ni garantiza que recuperes las arras. Antes de decidir cómo continuar, revisa el contrato y los plazos pendientes.
En esta guía de MH Legal & Seguros te explicamos qué comprobar y qué opciones conviene valorar si la financiación se complica.
Guía relacionadaComprar una vivienda en España: guía legal, pasos y gastos1. Revisa el contrato antes de comunicar que abandonas la compra
Busca qué se acordó sobre la financiación en la reserva, las arras o el contrato privado.
Comprueba especialmente:
- La condición de financiación: si la compra depende de obtener una hipoteca.
- El importe y las condiciones: qué préstamo necesitas conseguir.
- Los plazos: hasta cuándo puedes acreditar una denegación y cuándo debe firmarse la escritura.
- La comunicación: a quién debes informar y por qué medio.
- El dinero entregado: qué devolución o consecuencias se prevén.
No basta con que el vendedor o la agencia supieran que necesitabas una hipoteca. Conviene comprobar cómo quedó recogida esa circunstancia.
Si no se previó una salida por falta de financiación, puede haber consecuencias económicas al no completar la compra. Su alcance depende del contrato, del tipo de arras y de la legislación aplicable.
Guía relacionadaContrato de arras: qué revisar y cuándo puedes recuperar tu dinero2. Pide al banco una respuesta documentada
Solicita una comunicación escrita de la denegación y conserva la documentación de la solicitud.
Si te ofrecen un préstamo inferior, pide que consten el importe, las condiciones y si quedan comprobaciones pendientes.
Para revisar tu situación, resulta útil reunir:
- La solicitud de financiación y la documentación aportada.
- Las comunicaciones del banco.
- El informe de tasación, si existe.
- La reserva, las arras y sus posibles modificaciones.
- Los justificantes de las cantidades entregadas.
Esta documentación ayuda a reconstruir qué has solicitado, qué respuesta has recibido y cuándo ha ocurrido.
3. Distingue una denegación de una financiación insuficiente
El banco puede aceptar concederte una hipoteca y, aun así, la cantidad ofrecida no permitirte comprar.
Ejemplo orientativo:
- Precio de la vivienda: 200.000 euros.
- Préstamo que necesitas: 160.000 euros.
- Financiación ofrecida: 130.000 euros.
La diferencia es de 30.000 euros, además de los fondos propios y gastos de compra que ya habías previsto.
Una oferta inferior no equivale automáticamente, a efectos del contrato, a una denegación. Por eso interesa que la cláusula de financiación contemple el importe necesario y qué ocurre si no lo consigues.
Antes de aportar más ahorros o buscar otra fuente de financiación, recalcula el coste total y tu capacidad para atender las cuotas.
Guía relacionadaGastos al comprar una vivienda en España: qué pagar y cuándo4. Valora tus opciones sin perder de vista el plazo
Las alternativas dependen de tu situación financiera y de lo que hayas firmado.
Solicitar financiación a otra entidad
Puedes consultar otra entidad, pero una nueva solicitud requiere tiempo y no garantiza una aprobación.
Si ya tienes una tasación, comprueba si sigue vigente y cumple los requisitos para utilizarla en otra entidad. Haber pagado una tasación no significa que la hipoteca esté aprobada.
Negociar una prórroga con el vendedor
Una ampliación del plazo puede permitir completar el estudio bancario o valorar otras opciones.
Solicitar una prórroga no amplía por sí solo el plazo. Hace falta acuerdo, que conviene documentar indicando la nueva fecha y cualquier otra condición modificada.
Analizar si puedes desistir y recuperar el dinero
Debe comprobarse si existe una condición contractual o una regla legal que permita salir de la operación.
Antes de comunicar el desistimiento, revisa sus requisitos, el plazo y la forma de notificación. Una comunicación imprecisa o fuera de tiempo puede complicar la situación.
¿Puedes recuperar las arras si te deniegan la hipoteca?
No existe una devolución automática aplicable a todas las compraventas.
Si se pactó una condición de financiación, habrá que comprobar si se cumplen los requisitos acordados. Si no se incluyó, debe analizarse la normativa aplicable y el conjunto del contrato.
Tampoco todas las arras permiten abandonar la compra perdiendo únicamente la señal. Las consecuencias dependen de su naturaleza y del pacto.
Guía relacionadaReserva de una vivienda en España: qué revisar antes de pagarEl supuesto previsto en el Código civil de Cataluña
Cuando resulta aplicable el Código civil de Cataluña, su artículo 621-49 contempla, salvo pacto en contrario, el desistimiento si el contrato prevé financiación por una entidad de crédito y se cumplen los requisitos legales.
Entre ellos están justificar documentalmente, dentro del plazo pactado, la negativa de la entidad designada y que la denegación no derive de la negligencia del comprador.
En ese supuesto se prevé la devolución del precio entregado y, cuando proceda, de las arras penitenciales.
La aplicación de esta regla debe comprobarse para la operación concreta.
Por qué puede complicarse la financiación
El banco evalúa tu capacidad de pago mediante información sobre ingresos, trabajo, patrimonio y deudas. También puede consultar la CIRBE y otras bases de datos.
La tasación aporta información sobre el inmueble que servirá de garantía y puede influir en la cantidad que la entidad esté dispuesta a prestar.
Para entender la respuesta, pregunta si existen documentos pendientes o datos que deban aclararse. Un primer comentario favorable o una simulación de cuotas no deben tratarse como una financiación ya formalizada.
Cómo preparar la compra si todavía no has firmado
Antes de entregar dinero, coordina el calendario de la compraventa con el estudio de la hipoteca.
Conviene:
- Definir cuánto necesitas financiar.
- Calcular los fondos propios y los gastos adicionales.
- Acordar un plazo realista.
- Regular qué sucede si el banco deniega el préstamo o ofrece menos.
- Establecer cómo acreditar y comunicar esa respuesta.
Una cláusula debe ajustarse a tu compra. Una referencia genérica a la hipoteca puede dejar sin resolver cuestiones importantes.
Preguntas frecuentes sobre una hipoteca denegada
¿Pierdo siempre las arras si el banco rechaza la solicitud?
No. Puede existir una vía de devolución contractual o legal, pero deben comprobarse sus requisitos. Tampoco debes asumir que la denegación te libera automáticamente del compromiso.
¿Puedo cambiar de banco?
Puedes solicitar financiación a otra entidad. Comprueba el tiempo disponible y si el contrato exige acudir a una entidad determinada o acreditar una respuesta concreta.
¿El vendedor tiene que darme más tiempo?
No existe un derecho general a una prórroga por el mero retraso del banco. Revisa el contrato y negocia cualquier ampliación antes de que venza el plazo.
¿Me devuelven el coste de la tasación si no consigo la hipoteca?
La denegación no implica necesariamente su devolución. Solicita el informe y comprueba si puedes utilizarlo en otra entidad dentro de su vigencia.
Analiza tu compra con MH Legal & Seguros
En MH Legal & Seguros revisamos las condiciones de financiación de tu compraventa y te ayudamos a valorar las opciones si el préstamo se deniega o resulta insuficiente.
Podemos analizar los plazos, preparar las comunicaciones y negociar las modificaciones contractuales que correspondan.
Contacta con nuestro equipo y cuéntanos tu situación: dónde está la vivienda, qué has firmado, qué respuesta te ha dado el banco y cuándo vence el plazo de compra.
Información general revisada en octubre de 2026. Las opciones deben analizarse según el contrato, las circunstancias de la operación y la legislación aplicable.