Nebenkosten beim Immobilienkauf in Spanien: was Sie zum Preis addieren müssen

Bevor Sie eine Wohnung reservieren, berechnen Sie Preis, Steuern und Kosten des Geschäfts. Wenn Sie eine Hypothek benötigen, prüfen Sie auch, wie viel Sie aus eigenen Mitteln beitragen müssen.

Sie haben ein Haus gefunden, das Ihnen gefällt, und der Preis scheint zu passen. Doch beim Rechnen tauchen andere Posten auf: Steuern, Urkunde, Grundbuch, Schätzung…

Sie von Anfang an zu kennen, ermöglicht es Ihnen einzuschätzen, ob Sie den Kauf tragen können, und das Geld bereitzustellen, wenn es nötig ist. In diesem Leitfaden von MH Legal & Seguros gehen wir die wichtigsten Kosten durch und erläutern, wie Sie ein auf Ihr Geschäft abgestimmtes Budget vorbereiten.

Wie viel Geld benötigen Sie zusätzlich zum Preis der Immobilie?

Es gibt keinen Einheitsprozentsatz, der für jeden Kauf gilt. Die Kosten hängen von der Lage, der Art der Immobilie, der anwendbaren Steuerrecht und davon ab, ob Sie Finanzierung benötigen.

Ein Richtwert kann beim Einstieg helfen, sollte aber vor einer Anzahlung durch konkrete Zahlen ersetzt werden.

Gliedern Sie das Budget in drei Blöcke:

• Preis: der für die Immobilie und die enthaltenen Elemente vereinbarte Betrag.
• Steuern und Kaufkosten: Steuerrecht, Notar, Grundbuch und beauftragte Leistungen.
• Finanzierung: Eigenkapital, Schätzung und weitere Kosten, die Sie tragen.

Reservierung und Arras gehören, wenn sie auf den Preis angerechnet werden, zu diesem. Vermeiden Sie, sie im Budget doppelt zu zählen, und prüfen Sie stets, was der Vertrag mit ihnen vorsieht.

1. Steuern beim Kauf einer gebrauchten Wohnung: ITP

Der Kauf einer gebrauchten Wohnung unterliegt in der Regel der Grunderwerbsteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP).

Der Steuersatz und mögliche Steuervergünstigungen hängen von der Autonomen Gemeinschaft und den Voraussetzungen des Einzelfalls ab. Der Prozentsatz eines anderen Kaufs sollte nicht ohne Prüfung auf Ihr Geschäft übertragen werden.

Die Steuer wird nicht immer nach dem Preis berechnet

Liegt ein Kataster-Referenzwert vor, ist die Bemessungsgrundlage grundsätzlich der Höchstwert aus diesem Referenzwert, dem erklärten Wert und dem vereinbarten Preis.

Fehlt ein Referenzwert oder kann er nicht bescheinigt werden, gelten die Regeln, die den erklärten Wert, den Preis und den Marktwert vergleichen.

Prüfen Sie den Referenzwert, bevor Sie Ihre Rechnung abschließen. Übersteigt er den Preis, kann er den von Ihnen vorgesehenen Steuerbetrag verändern.

2. Steuern bei einer Neubauwohnung: USt und AJD

Bei Erstlieferungen von der USt (IVA) unterliegenden Wohnungen beträgt der Regelsatz 10 %, mit bestimmten ermäßigten Fällen.

Dass der Verkäufer ein Bauträger ist, reicht allein nicht aus, um die steuerliche Behandlung zu bestimmen: Es muss geprüft werden, ob das Geschäft eine Erstlieferung im Sinne der Steuer darstellt.

Die Urkunde kann zudem der Dokumentarischen Steuer (Actos Jurídicos Documentados, AJD) unterliegen, deren Satz und Vergünstigungen vom Gebiet und vom Geschäft abhängen.

Diese Hinweise zur USt gelten in ihrem Anwendungsbereich. Die Kanarischen Inseln, Ceuta und Melilla haben abweichende indirekte Steuersysteme.

3. Notar, Grundbuch und Beratung: Fordern Sie eine Aufstellung

Neben den Steuern sollten Sie die Beurkundungskosten und die beauftragten Leistungen einkalkulieren.

• Notar: Die Gebühren richten sich nach gesetzlichen Gebührenordnungen. Die Kostenaufteilung des Kaufs ist nach Gesetz und Vertrag zu prüfen.
• Grundbuch: Die Eintragung hat ihren eigenen, ebenfalls gebührenpflichtigen Kostenbeitrag.
• Rechtliche Beratung: Die Honorare werden nach Umfang der Leistung vereinbart.
• Weitere Vorgänge: Bei Bedarf können Kosten für Beurkundungshilfe, Übersetzung, Vollmachten oder technische Inspektion anfallen.

Fordern Sie Angebote, die ausweisen, was sie umfassen, welche Steuern hinzukommen und welche Leistungen gesondert berechnet würden.

Ist eine Agentur eingeschaltet, prüfen Sie, ob Sie als Käufer Honorare übernommen haben. Diese dürfen nicht ohne Prüfung der Vereinbarung als enthalten oder nichtexistent angenommen werden.

4. Wenn Sie mit Hypothek kaufen, trennen Sie die Darlehenskosten

Kauf und Hypothek sind unterschiedliche Geschäfte. Auch ihre Kosten werden nicht gleich verteilt.

Bei Darlehen nach dem Gesetz 5/2019 trägt der Darlehensnehmer die Schätzung und die von ihm angeforderten notariellen Ausfertigungen. Die kreditgebende Stelle trägt die Beurkundungshilfe, die Notariatskosten der Darlehensurkunde und deren Grundbucheintragung. Die AJD des Darlehens obliegt dem Kreditgeber nach den steuerlichen Vorschriften.

Prüfen Sie auch mögliche Gebühren und die Kosten für Versicherungen oder andere verbundene Produkte, die Sie abschließen.

Dass die Bank bestimmte Hypothekskosten übernimmt, bedeutet nicht, dass sie die Steuern und Kosten des Immobilienkaufs zahlt.

5. Berechnen Sie, wie viel Sie selbst beitragen müssen

Neben den Gesamtkosten müssen Sie wissen, welches Geld aus Ihren Ersparnissen kommen muss.

Beträgt der Preis beispielsweise 200.000 Euro und die Bank bewilligt ein Darlehen von 150.000 Euro, müssen Sie 50.000 Euro beitragen, um den Preis zu ergänzen, zuzüglich der Steuern und Kosten, die Sie tragen und die nicht finanziert sind.

Haben Sie bereits Beträge auf den Preis geleistet, werden sie bei der Berechnung des Restbetrags berücksichtigt.

Dieses Beispiel veranschaulicht die Berechnung; es stellt kein Finanzierungsangebot dar. Bestätigen Sie den verfügbaren Betrag und die Konditionen mit der Bank, bevor Sie eine Verbindlichkeit eingehen.

6. Prüfen Sie, wann Sie welche Zahlung leisten müssen

Ein nützliches Budget enthält auch Daten.

Die Anzahlung kann vor Erhalt der Hypothek fällig sein, die Schätzung während ihrer Bearbeitung und der Restpreis bei der Unterschrift. Die Steuern und die übrigen Posten sind innerhalb ihrer jeweiligen Fristen zu erfüllen.

Vor der Reservierung sollten klar sein:

• Der vorgesehene Gesamtbetrag.
• Die bestätigte Finanzierung und Ihr Eigenkapital.
• Die anfänglichen Zahlungen und der Restbetrag.
• Die Fristen für jede Kostenposition.

Ist der Verkäufer steuerlich nicht in Spanien ansässig, sind auch die Rückbehalte und Käuferpflichten zu prüfen. Der 3 %-Rückbehalt, der greift, wird vom Zahlungsbetrag an den Verkäufer abgezogen: Er darf nicht wie eine weitere Steuer des Käufers addiert werden.

MH Legal & Seguros: Bereiten Sie das Budget vor dem Kauf vor

Klare Zahlen helfen Ihnen beim Verhandeln, beim Organisieren der Zahlungen und bei einer ruhigeren Entscheidung.

Bei MH Legal & Seguros helfen wir Ihnen, die Steuern und Kosten Ihres Kaufs und die Verbindlichkeiten, die Sie eingehen, zu prüfen.

Kontaktieren Sie unser Team vor der Reservierung. Nennen Sie uns, wo die Immobilie liegt, ihren Preis, ob sie neu oder gebraucht ist und ob Sie Finanzierung benötigen.