Покупка жилья у нерезидента-продавца: удержание 3% и муниципальная плюсвалия

Если вы покупаете жильё у нерезидента-продавца, до подписания стоит проверить два вопроса: удержание 3% и муниципальную плюсвалию.

Оба могут создать обязанности для вас как покупателя. Подготовить их заранее — значит организовать платежи и избежать, чтобы после получения ключей осталась незавершённая налоговая процедура.

В MH Legal & Seguros мы объясняем, что следует проверить и как включить эти вопросы в подготовку сделки.

Проверьте налоговое резидентство продавца

Первый вопрос — где продавец является налоговым резидентом.

Гражданство, NIE (номер иностранца) и налоговое резидентство — разные вещи. Иностранный собственник может быть налоговым резидентом Испании, а гражданин Испании — нерезидентом.

Недостаточно знать, где он проводит отпуск или какой адрес указан в договоре. Попросите проверить и подтвердить этот статус документально.

Если продавцов несколько, проверьте статус каждого и его долю в собственности. Это важно для расчёта платежей и удержаний, которые причитаются.

Что такое удержание 3% при покупке у нерезидента?

Когда продавец не является налоговым резидентом и передаёт объект без постоянного представительства, покупатель, как правило, обязан удержать и перечислить 3% от вознаграждения, причитающегося этому продавцу.

Это авансовый платёж в счёт налога продавца. Он вычитается из суммы, выплачиваемой ему, и перечисляется в налоговую (Hacienda) через форму 211 (modelo 211).

Удержание рассчитывается от стоимости сделки, а не от прибыли продавца. И оно не обязательно равняется его итоговому налогу.

Поэтому утверждение, что он продаёт с убытком, не позволяет автоматически отказаться от удержания.

Пример: покупка за 200 000 евро

Если вы покупаете за 200 000 евро у единственного нерезидента-продавца, к которому применима эта обязанность:

• 6 000 евро — это удержание 3%.
• 194 000 евро получает продавец, до корректировки задатков, погашений и иных сумм.

Это не 6 000 евро сверх цены. Это часть того, как распределяются согласованные 200 000 евро.

Если вы уже внесли arras (задаток) или есть непогашенная ипотека, подготовьте разбивку, которая сверяет все суммы. Этот документ должен позволять понять, сколько осталось заплатить и кому.

Когда подаётся форма 211?

Покупатель должен перечислить удержание через форму 211 (modelo 211) в течение одного месяца со дня передачи.

Затем покупатель должен передать продавцу его экземпляр, чтобы тот мог обосновать этот авансовый платёж в своей декларации.

До подписания уточните, кто займётся подачей и кто сохранит подтверждение. Если действует консультант, зафиксируйте поручение письменно и запросите документы по завершении.

Удержать деньги и подать форму — это два шага, которые оба нужно завершить.

Муниципальная плюсвалия: что меняется, если продавец — нерезидент

Муниципальная плюсвалия, или IIVTNU, — налог, отличный от IRNR (налога на доходы нерезидентов), и он касается городских земель.

При купле-продаже плательщиком обычно является продавец. Но если это нерезидент-физлицо, покупатель выступает заместителем плательщика перед муниципалитетом.

Это правило нужно проверять отдельно от удержания 3%.

Его расчёт зависит от законодательства и муниципального постановления. Единого процента от цены продажи, применимого ко всем сделкам, не существует.

Если доказано, что стоимости земли не было увеличения, передача не облагается, но её нужно задекларировать и обосновать.

При передачах между живыми лицами (inter vivos) законный срок подачи декларации — 30 рабочих дней. Нужно проверить, требует ли муниципалитет декларации или самооценки и, при необходимости, календарь платежа.

Организуйте оплату плюсвалии до выплаты цены

Запросите оценку и проверьте, как сумма будет покрыта в сделке.

Можно предусмотреть дополнительное удержание из цены, прямо согласованное и документально оформленное. Его размер должен вытекать из анализа плюсвалии: его не следует путать с 3%, предназначенными для Hacienda.

В соглашении стоит конкретизировать:

• Кто оформляет декларацию или самооценку.
• Какая сумма удерживается, если это согласовано.
• Как документируется платёж.
• Как урегулируются расхождения с оценкой.

Фраза вроде «продавец займётся этим» заслуживает большей конкретики, когда у вас есть обязанность перед муниципалитетом.

Что проверить до подписания

Подготовка этих вопросов — не только расчёт процента. Также нужно согласовать документы, платежи и ответственных лиц.

Проверьте, что у вас есть:

• Подтверждённое налоговое резидентство каждого продавца.
• Разбивка цены, задатков и непогашенных сумм.
• Расчёт удержания 3%, где применимо.
• Документы, необходимые для анализа плюсвалии.
• Инструкции по платежам и получатели.
• Ответственное лицо и график для каждой процедуры.

Сохраняйте декларации, подтверждения и расчёт удержанных сумм. Так вы сможете убедиться, что сделка закрыта и с налоговой точки зрения.

Покупаете у нерезидента-продавца?

В MH Legal & Seguros мы помогаем проверить обязанности покупателя, подготовить соглашения и согласовать платежи и формальности сделки.

Свяжитесь с нашей командой и укажите муниципалитет, где находится жильё, и предполагаемую дату подписания.