Проверка недвижимости перед покупкой в Испании

Объект вам нравится. Цена подходит, и вы уже представляете, как будете жить в нём. Прежде чем подписывать резерв или вносить задаток, стоит решить три вопроса: кто вправе продавать, какие обременения существуют и сможете ли вы использовать объект по назначению.

Осмотр позволяет оценить планировку и окружение. Правовая проверка помогает понять, что именно вы покупаете и какие обязательства примете на себя.

В этом гиде от MH Legal & Seguros вы найдёте основные правовые проверки перед покупкой недвижимости в Испании.

1. Проверьте, кто собственник и кто может подписывать

Запросите актуальные реестровые сведения и проверьте титул приобретения продавца. Следует проверить титул и то, могут ли участвующие лица оформить сделку.

Обратите особое внимание, когда:

• Несколько собственников, и все должны участвовать или быть должным образом представлены.
• Объект получен по наследству, оформление которого ещё не завершено.
• Кто-то подписывает по доверенности, чьи пределы и действительность нужно проверить.
• Есть узуфрукт или иные обстоятельства, влияющие на то, что передаётся.
• Это семейное жильё, и может потребоваться дополнительное согласие.

Своевременно выявить эти ситуации позволяет подготовить документы и избежать появления проблемы, когда вы уже приняли обязательство.

2. Проверьте nota simple и как будут сняты обременения

Nota simple (простая выписка) из Реестра собственности (Registro de la Propiedad) позволяет узнать реестровое описание, собственников и зарегистрированные обременения — ипотеки, аресты или определённые ограничения.

Она носит информационный характер. Когда необходимо надёжно подтвердить содержание Реестра, следует запросить реестровое свидетельство (certificación registral).

Зарегистрированная ипотека не обязательно препятствует покупке. Важно проверить остаток долга и согласовать, как он будет погашен и как будет оформлено реестровое снятие.

Погашение кредита само по себе не снимает ипотеку с Реестра. Договор должен предусмотреть решение и кто несёт соответствующие расходы.

Реестровые сведения также не заменяют градоустройственные, общие проверки и проверку занятия жилья.

3. Сравните документы с осмотренным объектом

Стоит сопоставить нотариальный акт, Реестр, Кадастр и фактическое состояние объекта.

Проверьте особенно:

• Площадь и планировку: соответствуют ли они существующему жилью.
• Гараж и кладовую: включены ли они в продажу и с какой правовой конфигурацией.
• Террасы и сады: являются ли они частными или общими элементами с исключительным пользованием.
• Пристройки, бассейны или ограждения: есть ли у них необходимая документация.

Например, если в объявлении предлагается жильё с бассейном, стоит проверить его правовой и градоустройственный статус, прежде чем считать его легализованным.

Расхождение не всегда препятствует покупке, но нужно понимать его масштаб и оценить, требует ли оно устранения, дополнительной документации или технических работ.

То, что строение числится в Кадастре, само по себе не подтверждает его градоустроительную законность.

4. Проверьте работы и документы о занятии

Требуемая документация зависит от автономного сообщества, муниципалитета и характеристик объекта.

В зависимости от случая потребуется проверить лицензии или разрешительные документы на работы, документ о занятии или пригодности и возможные градоустроительные производства.

Не во всех автономных сообществах используется cédula de habitabilidad (свидетельство о пригодности). Может применяться лицензия на занятие, ответственное заявление или иной документ, предусмотренный применимым законодательством.

Также стоит проверить сертификат энергоэффективности — действующий и зарегистрированный, когда это обязательно, — и соответствующую документацию об инспекциях здания.

Правовая проверка может потребовать участия архитектора или иного технического специалиста, особенно при сомнениях относительно работ, площадей или состояния строения.

5. Проверьте долги сообщества и специальные сборы

Если жильё входит в сообщество собственников, запросите справку о состоянии долгов и ознакомьтесь с последними протоколами.

Помимо обычных взносов, полезно знать о:

• Утверждённых специальных сборах (derramas) и непогашенных платежах.
• Запланированных работах по фасадам, кровле, лифтам или инженерным сетям.
• Конфликтах, которые могут повлиять на использование или расходы объекта.
• Уставах и решениях, значимых для предполагаемого использования.

Объект может отвечать по определённым прежним долгам сообщества в пределах закона. Применимые нормы следует проверять для каждой территории.

Справка о долгах и протоколы отвечают на разные вопросы: отсутствие задолженности по взносам не означает, что не запланированы чрезвычайные расходы.

Стоит письменно согласовать, как будут распределены платежи, затрагивающие сделку.

6. Уточните, кто занимает жильё и как оно будет передано

Проверьте, есть ли арендаторы или иные жильцы, и изучите договоры или права, которые могут повлиять на владение.

Покупка сданного жилья может означать принятие обязательств перед арендатором. Не следует считать, что купля-продажа прекращает аренду.

Если согласована передача без жильцов, договор должен регулировать дату и условия передачи владения и ключей.

Также полезно письменно зафиксировать включённую мебель и бытовую технику.

7. Проверьте, возможно ли предполагаемое использование

Основное жильё, вторая резиденция и объект для аренды требуют разных проверок.

Если вы планируете ремонт, раздел пространств или смену назначения, проверьте допустимость до того, как включать этот проект в бюджет.

Если вы хотите сдавать объект в туристическую аренду, проверьте региональные и муниципальные нормы, административные требования и ограничения или разрешения сообщества.

Покупка объекта не даёт автоматически права на его туристическую эксплуатацию. Заявленную продавцом деятельность также следует проверить, в том числе что происходит при смене собственника.

Документы для начала проверки покупки

Можно начать с запроса:

• Актуальной nota simple и нотариального акта или титула приобретения.
• Кадастровых сведений и квитанций по IBI (налогу на недвижимость).
• Справки о долгах сообщества и последних протоколов, когда применимо.
• Документации по работам и занятию или пригодности.
• Сертификата энергоэффективности, когда он обязателен.
• Сведений об ипотеках, аренде и иных значимых обстоятельствах.
• Проекта резерва, arras или частного договора.

Список нужно адаптировать к объекту. Жильё по плану, сельская усадьба или объект с ограничениями могут потребовать дополнительных проверок.

Частые вопросы перед покупкой жилья

Достаточно ли nota simple для безопасной покупки?

Это отправная точка. Сама по себе она не решает всех вопросов о градоустройстве, долгах сообщества, занятии или физическом состоянии объекта.

Можно ли купить жильё с ипотекой?

Да, если проверить обременение и согласовать, как оно будет снято. Нужно согласовать платежи и реестровое снятие или прямо предусмотренное решение.

Когда стоит проверять документацию?

До подписания или передачи денег. Резерв может порождать обязательства. Если вы уже его подписали, стоит как можно скорее проверить его условия и незавершённые сроки.

Что делать, если выявится проблема?

Зависит от её характера и договора. Может потребоваться устранение, договорное условие, корректировка сроков или пересмотр сделки. Полезно знать последствия до того, как продолжать.

Проверьте вашу покупку с MH Legal & Seguros

В MH Legal & Seguros мы помогаем проанализировать правовое положение объекта, проверить документацию и подготовить условия купли-продажи.

Наша цель — чтобы вы знали значимые вопросы сделки и понимали, что нужно решить до подписания.

Свяжитесь с нашей командой для проверки вашей покупки. Сообщите, где находится жильё, какое использование планируете и есть ли у вас уже резерв или arras.