Qué comprobar antes de comprar una vivienda en España

La vivienda te gusta. El precio encaja y ya te imaginas viviendo en ella. Antes de firmar una reserva o entregar una señal, conviene resolver tres cuestiones: quién puede vender, qué cargas existen y si podrás utilizar el inmueble como tienes previsto.

Una visita permite conocer la distribución y el entorno. La revisión jurídica ayuda a entender qué compras y qué compromisos vas a asumir.

En esta guía de MH Legal & Seguros encontrarás las principales comprobaciones legales antes de comprar una vivienda en España.

1. Comprueba quién es el propietario y quién puede firmar

Solicita información registral actualizada y revisa el título de adquisición del vendedor. Debe comprobarse la titularidad y si quienes intervienen pueden formalizar la operación.

Presta especial atención cuando:

• Hay varios propietarios y deben intervenir todos o estar debidamente representados.
• La vivienda procede de una herencia cuya tramitación está pendiente.
• Alguien firma mediante poder, cuyo alcance y vigencia deben revisarse.
• Existen usufructos u otras circunstancias que afectan a lo que se transmite.
• Se trata de una vivienda familiar y puede ser necesario un consentimiento adicional.

Identificar estas situaciones a tiempo permite preparar los documentos y evitar que un problema aparezca cuando ya has asumido un compromiso.

2. Revisa la nota simple y cómo se resolverán las cargas

La nota simple del Registro de la Propiedad permite consultar la descripción registral, los titulares y las cargas inscritas, como hipotecas, embargos o determinadas limitaciones.

Tiene carácter informativo. Cuando sea necesario acreditar fehacientemente el contenido del Registro, corresponde solicitar una certificación registral.

Una hipoteca inscrita no impide necesariamente comprar. Lo importante es comprobar el saldo pendiente y acordar cómo se pagará y cómo se tramitará su cancelación registral.

Pagar el préstamo no elimina por sí solo la hipoteca del Registro. El contrato debe prever la solución y quién asume los costes correspondientes.

La información registral tampoco sustituye las comprobaciones urbanísticas, comunitarias o sobre la ocupación de la vivienda.

3. Compara la documentación con la vivienda que has visitado

Conviene contrastar la escritura, el Registro, el Catastro y la realidad física del inmueble.

Revisa especialmente:

• Superficie y distribución: si corresponden con la vivienda existente.
• Garaje y trastero: si se incluyen en la venta y con qué configuración jurídica.
• Terrazas y jardines: si son privativos o elementos comunes de uso exclusivo.
• Ampliaciones, piscinas o cerramientos: si cuentan con la documentación necesaria.

Por ejemplo, si el anuncio ofrece una vivienda con piscina, interesa comprobar su situación jurídica y urbanística antes de dar por hecho que está regularizada.

Una diferencia no siempre impide comprar, pero debe entenderse su alcance y valorar si requiere rectificación, documentación adicional o una actuación técnica.

Que una construcción figure en el Catastro no acredita, por sí solo, su legalidad urbanística.

4. Comprueba las obras y la documentación de ocupación

La documentación exigible depende de la comunidad autónoma, del municipio y de las características del inmueble.

Según el caso, será necesario revisar las licencias o títulos habilitantes de las obras, el documento de ocupación o habitabilidad y posibles expedientes urbanísticos.

No todas las comunidades autónomas utilizan una cédula de habitabilidad. Puede corresponder una licencia de ocupación, una declaración responsable u otro documento previsto por la normativa aplicable.

También conviene comprobar el certificado de eficiencia energética, vigente y registrado cuando sea exigible, y la documentación sobre inspecciones del edificio que corresponda.

La revisión jurídica puede necesitar el apoyo de un arquitecto u otro técnico, especialmente si hay dudas sobre obras, superficies o estado constructivo.

5. Revisa las deudas de comunidad y las derramas

Si la vivienda forma parte de una comunidad de propietarios, solicita el certificado sobre el estado de deudas y consulta las actas recientes.

Además de las cuotas ordinarias, interesa conocer:

• Derramas aprobadas y pagos pendientes.
• Obras previstas en fachadas, cubierta, ascensores o instalaciones.
• Conflictos que puedan afectar al uso o a los gastos del inmueble.
• Estatutos y acuerdos relevantes para el uso que quieres darle.

El inmueble puede responder de determinadas deudas comunitarias anteriores dentro de los límites legales. La normativa aplicable debe comprobarse en cada territorio.

El certificado de deudas y las actas responden a preguntas distintas: estar al corriente de las cuotas no significa que no haya gastos extraordinarios previstos.

Conviene acordar por escrito cómo se repartirán los pagos que afecten a la operación.

6. Confirma quién ocupa la vivienda y cómo se entregará

Comprueba si existen arrendatarios u otros ocupantes y revisa los contratos o derechos que puedan afectar a la posesión.

Comprar una vivienda arrendada puede implicar asumir obligaciones frente al inquilino. No debe darse por hecho que la compraventa extingue el alquiler.

Si se acuerda una entrega libre de ocupantes, el contrato debe regular la fecha y las condiciones de entrega de la posesión y de las llaves.

También resulta útil dejar por escrito los muebles y electrodomésticos incluidos.

7. Verifica que el uso previsto es viable

Una vivienda habitual, una segunda residencia y un inmueble destinado al alquiler requieren comprobaciones diferentes.

Si piensas reformar, dividir espacios o cambiar el uso, verifica su viabilidad antes de incluir ese proyecto en tu presupuesto.

Si quieres destinarla a alquiler turístico, revisa la normativa autonómica y municipal, los requisitos administrativos y las restricciones o autorizaciones comunitarias aplicables.

Comprar el inmueble no autoriza automáticamente su explotación turística. Una actividad anunciada por el vendedor también debe comprobarse, incluido qué ocurre al cambiar la titularidad.

Documentos para iniciar la revisión de la compra

Puedes empezar solicitando:

• Nota simple actualizada y escritura o título de adquisición.
• Información catastral y recibos del IBI.
• Certificado de deudas con la comunidad y actas recientes, cuando proceda.
• Documentación de obras y de ocupación o habitabilidad aplicable.
• Certificado de eficiencia energética, cuando sea exigible.
• Información sobre hipotecas, arrendamientos y otras circunstancias relevantes.
• Borrador de reserva, arras o contrato privado.

La lista debe adaptarse al inmueble. Una vivienda sobre plano, una finca rural o una propiedad protegida pueden necesitar comprobaciones adicionales.

Preguntas frecuentes antes de comprar una vivienda

¿Es suficiente una nota simple para comprar con seguridad?

Es un punto de partida. No permite resolver por sí sola todas las cuestiones sobre urbanismo, deudas comunitarias, ocupación o estado físico del inmueble.

¿Puedo comprar una vivienda que tiene hipoteca?

Sí, siempre que se revise la carga y se acuerde cómo se resolverá. Deben coordinarse los pagos y la cancelación registral o la solución expresamente pactada.

¿Cuándo conviene revisar la documentación?

Antes de firmar o entregar dinero. Una reserva puede generar obligaciones. Si ya la has firmado, conviene revisar cuanto antes sus condiciones y los plazos pendientes.

¿Qué ocurre si aparece una incidencia?

Depende de su naturaleza y del contrato. Puede requerir una rectificación, una condición contractual, un ajuste de plazos o reconsiderar la operación. Conviene conocer sus consecuencias antes de continuar.

Revisa tu compra con MH Legal & Seguros

En MH Legal & Seguros te ayudamos a analizar la situación jurídica del inmueble, revisar la documentación y preparar las condiciones de la compraventa.

Nuestro objetivo es que conozcas las cuestiones relevantes de la operación y entiendas qué debe resolverse antes de firmar.

Contacta con nuestro equipo para consultar la revisión de tu compra. Indícanos dónde está la vivienda, qué uso quieres darle y si ya tienes una reserva o unas arras.