Qué revisa un abogado antes de comprar una vivienda en España

Antes de comprar una vivienda, conviene comprobar que la documentación coincide con lo que se ofrece y que las condiciones del contrato reflejan lo acordado.

Una visita permite conocer la distribución y el entorno. La revisión jurídica analiza otras cuestiones: quién puede vender, qué derechos afectan al inmueble, qué documentación falta y qué obligaciones asumirás al firmar.

El trabajo del abogado consiste en analizar la operación desde los intereses de su cliente, dentro del encargo contratado. Las comprobaciones necesarias dependerán del inmueble, de su ubicación y de si compras una vivienda usada, nueva o en construcción.

1. Quién es el propietario y quién puede firmar

La primera comprobación consiste en identificar al vendedor y contrastar su título con la información registral.

También hay que revisar si intervienen varios propietarios, una sociedad, herederos o una persona que actúa mediante poder. Según las circunstancias, pueden ser necesarios consentimientos o documentos adicionales.

El Consejo General del Notariado destaca la importancia de comprobar quién firma por la parte vendedora antes de asumir compromisos.

Fuente: Consejo General del Notariado — Comprar una vivienda

2. Qué cargas y limitaciones constan en el Registro

La información registral permite identificar hipotecas, embargos, usufructos, servidumbres y otras limitaciones inscritas.

El abogado debe analizar su alcance para la operación: algunas pueden requerir cancelación; otras pueden mantenerse y afectar al uso de la vivienda.

No basta con saber que existe una carga: hay que comprender cómo se resolverá o qué consecuencias tendrá para ti.

Fuente: Ministerio de Consumo — La nota simple registral

Si hay una hipoteca pendiente, por ejemplo, conviene concretar la documentación bancaria, los pagos y las gestiones de cancelación correspondientes antes de la firma.

3. Si existen deudas de comunidad o derramas

En una vivienda integrada en una comunidad de propietarios, la revisión debe incluir el estado de las cuotas y las derramas aprobadas.

Cuando resulta aplicable la Ley de Propiedad Horizontal estatal, su artículo 9.1.e establece una afección del inmueble por determinadas deudas del anterior titular, dentro de los límites legales. También regula el certificado del estado de deudas y la posibilidad de que el comprador exonere expresamente de aportarlo.

Fuente: Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal — Artículo 9.1.e

Aceptar esa exoneración requiere comprender qué información dejas de recibir. Además, el régimen aplicable debe comprobarse según la ubicación del inmueble.

Puedes solicitar también la revisión de actas recientes para conocer obras previstas, acuerdos relevantes y gastos extraordinarios. El contrato debe aclarar cómo se distribuirán los pagos pendientes.

4. El IBI y otras obligaciones económicas

El último recibo de IBI es una pieza de la revisión, pero conviene comprobar también si existen deudas pendientes.

El Ministerio de Consumo advierte de que determinadas deudas de comunidad e IBI pueden afectar legalmente al inmueble aunque correspondan al propietario anterior.

Fuente: Ministerio de Consumo — Cómo comprobar las deudas de una vivienda

La preparación de la compra debe distinguir entre deudas existentes, gastos de cancelación, impuestos de la operación y repartos pactados entre las partes. Conviene dejar estas cuestiones documentadas.

5. Si la descripción documental coincide con la vivienda

Es útil contrastar escritura, información registral, documentación catastral y características conocidas del inmueble.

Pueden aparecer diferencias sobre superficie, anexos, parcela o construcciones. Una piscina, un garaje o una ampliación deben identificarse correctamente antes de decidir qué documentación adicional hace falta.

El Catastro es un registro administrativo que contiene la descripción de los inmuebles. Su función es distinta de la del Registro de la Propiedad.

Fuente: Dirección General del Catastro — Preguntas frecuentes

Una discrepancia no permite concluir automáticamente que exista una irregularidad. Debe investigarse su origen y valorar si requiere intervención jurídica, técnica o ambas.

6. La situación urbanística y las obras realizadas

La revisión urbanística puede requerir documentación municipal sobre licencias, uso permitido, obras y posibles expedientes.

El artículo 27 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana establece que la transmisión no elimina los deberes urbanísticos del propietario y regula la subrogación del adquirente en los términos previstos legalmente.

Por ello, comprar una vivienda no borra por sí solo sus obligaciones urbanísticas.

Fuente: Real Decreto Legislativo 7/2015 — Artículo 27

Si quieres reformar, ampliar o destinar el inmueble a una actividad concreta, comunícalo al inicio. La revisión deberá incorporar ese objetivo y la normativa autonómica y municipal correspondiente.

7. La documentación de ocupación y eficiencia energética

Los documentos exigibles dependen de la ubicación, el tipo de inmueble y la operación. No debe utilizarse una lista idéntica para todas las viviendas de España.

En materia energética, el artículo 17 del Real Decreto 390/2021 establece, para las compraventas de edificios existentes comprendidas en su ámbito, que se anexe al contrato una copia del certificado registrado y la etiqueta.

Fuente: Real Decreto 390/2021 — Artículo 17

El abogado puede comprobar qué documentación corresponde y solicitarla. El certificado energético no sustituye una inspección del estado constructivo.

8. Si hay arrendatarios, ocupantes u otros derechos

Debe aclararse si la vivienda se entregará libre de ocupantes o si existe una relación arrendaticia u otro derecho de uso.

El Notariado recoge la necesidad de que el vendedor manifieste en la escritura la situación arrendaticia y de ocupación.

Fuente: Consejo General del Notariado — Documentación y comprobaciones de la compra

Si existe un contrato, la revisión debe estudiar su contenido y los efectos que pueda tener sobre la adquisición. No conviene basarse únicamente en una promesa verbal de entrega de llaves.

9. Las condiciones de la reserva, las arras y la compraventa

La revisión documental debe traducirse en condiciones contractuales claras.

Entre las cuestiones que puedes encargar al abogado están:

• Identificación precisa de lo que compras y sus anexos.
• Precio, pagos y destinatarios.
• Plazos y documentación pendiente.
• Condiciones relacionadas con la financiación.
• Tratamiento de cargas y deudas.
• Entrega de posesión y bienes incluidos.
• Consecuencias del incumplimiento.

Los efectos de una reserva o unas arras dependen del contenido y de su naturaleza jurídica. El análisis publicado por el Consejo General de la Abogacía destaca que el nombre dado al documento no determina por sí solo sus efectos.

Fuente: Abogacía Española — Contratos preparatorios de la compraventa inmobiliaria (artículo de análisis)

¿Qué deberías recibir al terminar la revisión?

Solicita una explicación comprensible que distinga:

Una respuesta genérica de «todo está bien» ofrece menos información que unas conclusiones concretas y documentadas.

Preguntas frecuentes

¿Basta con pedir una nota simple?

Es un punto de partida importante, pero la revisión puede necesitar certificados, contratos, información municipal y otros documentos según el caso. La nota simple no sustituye todas esas comprobaciones.

¿El abogado inspecciona la estructura o las instalaciones?

La evaluación técnica corresponde al profesional competente. El abogado puede coordinarla y analizar sus consecuencias jurídicas, pero no sustituye al técnico.

¿Estas comprobaciones sustituyen las del notario?

No. El notario mantiene las comprobaciones, el control de legalidad y el asesoramiento imparcial propios de su función. La revisión del abogado se orienta a los intereses de su cliente.

Fuente: Consejo General del Notariado — Viviendas e inmuebles

¿Todas las comprobaciones están incluidas al contratar un abogado?

Depende del encargo. Aclara por escrito las actuaciones incluidas, las exclusiones y los costes de consultas o informes de terceros.

Compra con una revisión adaptada al inmueble

La revisión jurídica permite relacionar la documentación con las condiciones de tu compra. Lo importante es conocer qué se ha comprobado, qué sigue pendiente y qué decisiones debes tomar antes de comprometer más dinero.

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