Usdefruit i nua propietat en una herència: ús, despeses i venda de l’habitatge

En algunes herències, una persona rep el dret a disfrutar d’un habitatge i altres adquirixen la seua nua propietat. És una situació freqüent en la planificació familiar, per exemple quan es busca protegir el cònjuge i preservar drets per als fills.

Però qui pot viure a la casa? Es pot llogar? Qui paga les reparacions? Què passa si algú vol vendre?

Usdefruit i nua propietat són drets distints sobre un mateix bé. Entendre el seu abast permet organitzar la convivència patrimonial i anticipar decisions.

A MH Legal & Seguros t’expliquem què convé revisar quan una herència inclou estos drets.

Quina diferència hi ha entre usdefruit, nua propietat i ple domini

L’usdefruit permet disfrutar d’un bé alié, amb les obligacions de conservació que corresponguen. La nua propietat és la titularitat d’eixe bé separada del dret d’ús i gaudi atribuït a l’usufructuari.

Quan tots dos drets es reunixen en una mateixa persona, parlem de ple domini.

El Codi Civil establix que els drets i obligacions de l’usufructuari es determinen primer pel títol constitutiu i, en la seua falta o quan resulte insuficient, per les disposicions legals corresponents.

Per això, la revisió ha de començar pel testament, l’adjudicació i els altres documents que hagen configurat el dret.

Qui pot viure a l’habitatge

L’usufructuari pot utilitzar l’habitatge dins de l’abast del seu dret. Ser nu propietari no permet ignorar eixe ús i ocupar l’immoble com si l’usdefruit no existira.

Abans d’organitzar-ne la utilització, convé comprovar:

• si el dret afecta tot l’habitatge o una participació;
• si és vitalici o temporal;
• si existixen diversos usufructuaris;
• quines condicions o limitacions conté el títol;
• si hi ha ocupants o contractes anteriors.

No basta dir que «la casa és dels fills» o que «el cònjuge té l’ús». Cal concretar què correspon a cada persona.

Pot l’usufructuari llogar l’habitatge?

L’usdefruit pot permetre llogar l’immoble i percebre les rendes. El Consejo General del Notariado inclou estes facultats entre els usos habituals d’este dret.

Abans de contractar, revisa el títol, la duració de l’usdefruit i el règim aplicable a l’arrendament.

També convé concretar qui gestionarà el lloguer, atendrà les incidències i conservarà els justificants. Si l’usdefruit acaba durant el contracte, les seues conseqüències s’han d’analitzar segons el cas; no s’ha de prometre a l’inquilí una duració sense comprovar-la.

Qui paga les reparacions i les altres despeses

No existix una resposta única per a totes les partides.

En el règim del Codi Civil comú, les reparacions ordinàries corresponen a l’usufructuari i les extraordinàries al propietari, amb les obligacions d’avís i les regles de reemborsament o interessos que puguen procedir.

Convé preparar una revisió pràctica de:

• Conservació i reparacions.
• Obres i derrames.
• Subministraments.
• Comunitat de propietaris.
• Tributs i taxes.
• Assegurança de l’habitatge.

El repartiment intern d’una despesa i la persona a qui pot reclamar un tercer no sempre coincidixen. Per això, no convé assignar totes les factures a una part sense revisar cada concepte.

Documentar els acords ajuda a evitar discussions quan apareix una reparació important.

Es pot vendre un habitatge amb usdefruit?

Cal distingir què es pretén transmetre.

Per a vendre conjuntament el ple domini, han d’intervindre els titulars de la nua propietat i de l’usdefruit, personalment o mitjançant representació suficient.

També pot estudiar-se la transmissió separada d’un d’eixos drets, amb les seues condicions i conseqüències. Vendre només la nua propietat no equival a entregar al comprador un habitatge lliure de l’usdefruit.

Abans d’acceptar una oferta, acordeu:

• Quins drets es venen.
• Qui ha de consentir.
• Com es repartirà el preu.
• Quines despeses i imposts corresponen.
• Quan es lliurarà la possessió.

Pot l’usufructuari transmetre el seu dret?

Pot ser possible vendre o cedir l’usdefruit, segons les seues condicions.

La transmissió no amplia la seua duració original. Per exemple, si el dret era vitalici respecte de l’usufructuari inicial, transmetre’l no fa que passe a durar tota la vida de l’adquirent.

Abans de plantejar-ho, convé revisar el títol i les conseqüències civils i fiscals de l’operació.

Què passa quan acaba l’usdefruit

En extingir-se l’usdefruit, pot produir-se la consolidació del domini en el nu propietari.

S’han de comprovar la causa d’extinció, la documentació necessària i les gestions fiscals i registrals. Si existixen diversos titulars o condicions especials, no s’ha d’assumir que basta amb la defunció d’una sola persona.

L’AEAT contempla el model 655 per a determinats supòsits de consolidació per extinció d’usdefruits constituïts mitjançant herència o donació. L’administració i el procediment aplicables s’han de verificar en cada expedient.

Consolidar el domini no s’ha de tractar com una operació sense tràmits o sense possible repercussió fiscal.

Què canvia en una herència internacional

Si l’usdefruit prové d’un document estranger, primer cal determinar quin dret s’ha atribuït realment.

No tota figura estrangera d’ús, administració o gaudi equival automàticament a l’usdefruit espanyol. Cal revisar la llei aplicable, el contingut del títol i la seua utilització a Espanya.

A més, viure fora del país fa recomanable organitzar com es comunicaran les incidències, qui atendrà l’immoble i com s’aprovaran les despeses.

Quins documents convé revisar

Per a estudiar el cas, reunix:

• Testament i documents successoris.
• Escriptura o títol d’adjudicació.
• Informació registral actualitzada.
• Contractes de lloguer, si n’hi ha.
• Rebuts, derrames i despeses pendents.
• Acords entre els interessats.
• Documentació fiscal de l’adquisició.

Esta informació permet separar els drets existents de les solucions que les parts volen negociar.

Preguntes freqüents sobre usdefruit i nua propietat

Ser nu propietari em permet viure a la casa?

No automàticament. Cal respectar l’usdefruit i comprovar quina utilització permet el títol.

Pot l’usufructuari vendre tot l’habitatge per si sol?

El seu dret no equival al ple domini. Cal distingir la transmissió de l’usdefruit de la venda de tota la propietat.

Una derrama correspon sempre al nu propietari?

No s’ha de decidir únicament pel nom de la factura. Cal revisar la naturalesa de l’actuació, el títol i les regles aplicables.

Podem acordar com gestionar les despeses?

Convé documentar els acords possibles, revisant-ne els límits i els efectes davant tercers.

Si acaba l’usdefruit he de revisar els imposts?

Sí. Cal comprovar la fiscalitat de la consolidació i les obligacions formals corresponents.

Organitza els drets sobre l’habitatge amb claredat

Una revisió inicial permet conéixer qui pot usar l’immoble, quines obligacions té cada part i com preparar decisions sobre lloguer, obres o venda.

A MH Legal & Seguros assessorem clients internacionals sobre herències i patrimoni immobiliari a Espanya. Revisem els títols i coordinem les actuacions necessàries amb la notaria i els professionals que hagen d’intervindre.

Contacta amb el nostre equip per revisar l’usdefruit i la nua propietat del teu habitatge heretat.