Usufructo y nuda propiedad en una herencia: uso, gastos y venta de la vivienda

En algunas herencias, una persona recibe el derecho a disfrutar de una vivienda y otras adquieren su nuda propiedad. Es una situación frecuente en la planificación familiar, por ejemplo cuando se busca proteger al cónyuge y preservar derechos para los hijos.

Pero ¿quién puede vivir en la casa? ¿Puede alquilarse? ¿Quién paga las reparaciones? ¿Qué ocurre si alguien quiere vender?

Usufructo y nuda propiedad son derechos distintos sobre un mismo bien. Entender su alcance permite organizar la convivencia patrimonial y anticipar decisiones.

En MH Legal & Seguros te explicamos qué conviene revisar cuando una herencia incluye estos derechos.

Qué diferencia hay entre usufructo, nuda propiedad y pleno dominio

El usufructo permite disfrutar de un bien ajeno, con las obligaciones de conservación que correspondan. La nuda propiedad es la titularidad de ese bien separada del derecho de uso y disfrute atribuido al usufructuario.

Cuando ambos derechos se reúnen en una misma persona, hablamos de pleno dominio.

El Código Civil establece que los derechos y obligaciones del usufructuario se determinan primero por el título constitutivo y, en su defecto o cuando resulte insuficiente, por las disposiciones legales correspondientes.

Por eso, la revisión debe empezar por el testamento, la adjudicación y los demás documentos que hayan configurado el derecho.

Quién puede vivir en la vivienda

El usufructuario puede utilizar la vivienda dentro del alcance de su derecho. Ser nudo propietario no permite ignorar ese uso y ocupar el inmueble como si el usufructo no existiera.

Antes de organizar su utilización, conviene comprobar:

• Si el derecho afecta a toda la vivienda o a una participación.
• Si es vitalicio o temporal.
• Si existen varios usufructuarios.
• Qué condiciones o limitaciones contiene el título.
• Si hay ocupantes o contratos anteriores.

No basta con decir que “la casa es de los hijos” o que “el cónyuge tiene el uso”. Es necesario concretar qué corresponde a cada persona.

¿Puede el usufructuario alquilar la vivienda?

El usufructo puede permitir alquilar el inmueble y percibir las rentas. El Consejo General del Notariado incluye estas facultades entre los usos habituales de este derecho.

Antes de contratar, revisa el título, la duración del usufructo y el régimen aplicable al arrendamiento.

También conviene concretar quién gestionará el alquiler, atenderá las incidencias y conservará los justificantes. Si el usufructo termina durante el contrato, sus consecuencias deben analizarse según el caso; no debe prometerse al inquilino una duración sin comprobarla.

Quién paga las reparaciones y los demás gastos

No existe una respuesta única para todas las partidas.

En el régimen del Código Civil común, las reparaciones ordinarias corresponden al usufructuario y las extraordinarias al propietario, con las obligaciones de aviso y las reglas de reembolso o intereses que puedan proceder.

Conviene preparar una revisión práctica de:

• Conservación y reparaciones.
• Obras y derramas.
• Suministros.
• Comunidad de propietarios.
• Tributos y tasas.
• Seguro de la vivienda.

El reparto interno de un gasto y la persona a quien puede reclamar un tercero no siempre coinciden. Por eso, no conviene asignar todas las facturas a una parte sin revisar cada concepto.

Documentar los acuerdos ayuda a evitar discusiones cuando aparece una reparación importante.

¿Se puede vender una vivienda con usufructo?

Hay que distinguir qué se pretende transmitir.

Para vender conjuntamente el pleno dominio, deben intervenir quienes sean titulares de la nuda propiedad y del usufructo, personalmente o mediante representación suficiente.

También puede estudiarse la transmisión separada de uno de esos derechos, con sus condiciones y consecuencias. Vender únicamente la nuda propiedad no equivale a entregar al comprador una vivienda libre del usufructo.

Antes de aceptar una oferta, acordad:

• Qué derechos se venden.
• Quiénes deben consentir.
• Cómo se repartirá el precio.
• Qué gastos e impuestos corresponden.
• Cuándo se entregará la posesión.

¿Puede el usufructuario transmitir su derecho?

Puede ser posible vender o ceder el usufructo, según sus condiciones.

La transmisión no amplía su duración original. Por ejemplo, si el derecho era vitalicio respecto del usufructuario inicial, transmitirlo no hace que pase a durar toda la vida del adquirente.

Antes de plantearlo, conviene revisar el título y las consecuencias civiles y fiscales de la operación.

Qué ocurre cuando termina el usufructo

Al extinguirse el usufructo, puede producirse la consolidación del dominio en el nudo propietario.

Deben comprobarse la causa de extinción, la documentación necesaria y las gestiones fiscales y registrales. Si existen varios titulares o condiciones especiales, no debe asumirse que basta con el fallecimiento de una sola persona.

La AEAT contempla el modelo 655 para determinados supuestos de consolidación por extinción de usufructos constituidos mediante herencia o donación. La administración y el procedimiento aplicables deben verificarse en cada expediente.

Consolidar el dominio no debe tratarse como una operación sin trámites o sin posible repercusión fiscal.

Qué cambia en una herencia internacional

Si el usufructo procede de un documento extranjero, primero hay que determinar qué derecho se ha atribuido realmente.

No toda figura extranjera de uso, administración o disfrute equivale automáticamente al usufructo español. Deben revisarse la ley aplicable, el contenido del título y su utilización en España.

Además, vivir fuera del país hace recomendable organizar cómo se comunicarán las incidencias, quién atenderá el inmueble y cómo se aprobarán los gastos.

Qué documentos conviene revisar

Para estudiar el caso, reúne:

• Testamento y documentos sucesorios.
• Escritura o título de adjudicación.
• Información registral actualizada.
• Contratos de alquiler, si existen.
• Recibos, derramas y gastos pendientes.
• Acuerdos entre los interesados.
• Documentación fiscal de la adquisición.

Esta información permite separar los derechos existentes de las soluciones que las partes desean negociar.

Preguntas frecuentes sobre usufructo y nuda propiedad

¿Ser nudo propietario me permite vivir en la casa?

No automáticamente. Debe respetarse el usufructo y comprobarse qué utilización permite el título.

¿El usufructuario puede vender toda la vivienda por sí solo?

Su derecho no equivale al pleno dominio. Hay que distinguir la transmisión del usufructo de la venta de toda la propiedad.

¿Una derrama corresponde siempre al nudo propietario?

No debe decidirse únicamente por el nombre de la factura. Hay que revisar la naturaleza de la actuación, el título y las reglas aplicables.

¿Podemos acordar cómo gestionar los gastos?

Conviene documentar los acuerdos posibles, revisando sus límites y sus efectos frente a terceros.

¿Si termina el usufructo tengo que revisar los impuestos?

Sí. Debe comprobarse la fiscalidad de la consolidación y las obligaciones formales correspondientes.

Organiza los derechos sobre la vivienda con claridad

Una revisión inicial permite conocer quién puede usar el inmueble, qué obligaciones tiene cada parte y cómo preparar decisiones sobre alquiler, obras o venta.

En MH Legal & Seguros asesoramos a clientes internacionales sobre herencias y patrimonio inmobiliario en España. Revisamos los títulos y coordinamos las actuaciones necesarias con la notaría y los profesionales que deban intervenir.

Contacta con nuestro equipo para revisar el usufructo y la nuda propiedad de tu vivienda heredada.