Что проверяет адвокат перед покупкой жилья в Испании?

До покупки жилья стоит убедиться, что документы соответствуют тому, что предлагается, а условия договора отражают достигнутые договорённости.

Осмотр показывает планировку и окружение. Юридическая проверка отвечает на другие вопросы: кто вправе продавать, какие права обременяют объект, каких документов не хватает и какие обязанности вы принимаете, подписывая договор.

Работа адвоката — проанализировать сделку в интересах клиента, в рамках согласованного поручения. Необходимые проверки зависят от объекта, его расположения и от того, покупаете вы жильё на вторичном рынке, новое или строящееся.

1. Кто собственник и кто вправе подписывать

Первая проверка — установить продавца и сопоставить его титул со сведениями Реестра.

Нужно также проверить, участвуют ли несколько собственников, компания, наследники или лицо по доверенности. В зависимости от обстоятельств могут потребоваться дополнительные согласия или документы.

Consejo General del Notariado подчёркивает важность проверки того, кто подписывает за продавца, до принятия обязательств.

Источник: Consejo General del Notariado — Покупка жилья

2. Какие обременения и ограничения указаны в Реестре

Сведения Реестра позволяют выявить ипотеки, аресты, узуфрукты, сервитуты и иные зарегистрированные ограничения.

Адвокат должен оценить их значение для сделки: часть требует погашения и снятия, часть может сохраниться и повлиять на использование жилья.

Недостаточно знать о наличии обременения: важно понимать, как оно будет снято и какие последствия будет иметь для вас.

Источник: Министерство потребления — Выписка nota simple

Например, при непогашенной ипотеке до подписания следует уточнить банковские документы, платежи и порядок снятия обременения.

3. Есть ли долги перед товариществом собственников или разовые взносы

Для жилья в товариществе собственников проверка должна включать состояние текущих взносов и утверждённых разовых сборов (derramas).

Когда применим государственный закон о горизонтальной собственности, его статья 9.1.e устанавливает законную обязанность объекта отвечать по отдельным долгам прежнего собственника в пределах, установленных законом. Она же регулирует справку о задолженности и возможность покупателя прямо отказаться от её получения.

Источник: Ley 49/1960 о горизонтальной собственности — статья 9.1.e

Соглашаясь на такой отказ, нужно понимать, какие сведения вы не получите. Кроме того, применимый режим следует проверять с учётом расположения объекта.

Можно также запросить проверку последних протоколов собраний: планируемые работы, значимые решения и внеочередные расходы. Договор должен уточнять распределение непогашенных платежей.

4. Налог IBI и другие финансовые обязательства

Последняя квитанция IBI — только часть проверки; стоит также выяснить, нет ли задолженности.

Министерство потребления предупреждает, что отдельные долги перед товариществом и по IBI могут юридически обременять объект, даже если относятся к прежнему собственнику.

Источник: Министерство потребления — Как проверить долги жилья

При подготовке покупки нужно разделять существующие долги, расходы на их снятие, налоги сделки и договорное распределение между сторонами. Эти вопросы лучше зафиксировать документально.

5. Совпадает ли описание в документах с самим жильём

Полезно сопоставить нотариальный акт, сведения Реестра, кадастровые данные и известные характеристики объекта.

Возможны расхождения по площади, пристройкам, участку или строениям. Бассейн, гараж или пристройка должны быть корректно отражены до того, как определять, какие дополнительные документы нужны.

Кадастр — административный реестр, содержащий описание объектов недвижимости. Его функция отличается от функции Реестра собственности.

Источник: Dirección General del Catastro — Частые вопросы

Расхождение само по себе не означает нарушения. Нужно выяснить его причину и решить, требуется ли юридическая, техническая или обе проверки.

6. Градостроительный режим и выполненные работы

Градостроительная проверка может потребовать муниципальных документов о разрешениях, разрешённом использовании, работах и возможных делах.

Статья 27 консолидированного Закона о земле и городской реабилитации устанавливает, что передача не устраняет градостроительных обязанностей собственника, и регулирует переход обязанностей к приобретателю на условиях, предусмотренных законом.

Поэтому покупка жилья сама по себе не отменяет его градостроительных обязанностей.

Источник: Real Decreto Legislativo 7/2015 — статья 27

Если вы планируете ремонт, расширение или использование объекта для конкретной деятельности, сообщите об этом сразу. Проверка должна учитывать эту цель и региональные и муниципальные нормы.

7. Документы о заселении и энергоэффективности

Перечень требуемых документов зависит от расположения, типа объекта и сделки. Нельзя применять одинаковый список ко всему жилью в Испании.

В части энергоэффективности статья 17 Real Decreto 390/2021 устанавливает, что при продаже существующих зданий в рамках его сферы действия к договору прилагаются копия зарегистрированного сертификата и этикетка.

Источник: Real Decreto 390/2021 — статья 17

Адвокат может определить, какие документы относятся к делу, и запросить их. Энергетический сертификат не заменяет обследование технического состояния.

8. Есть ли арендаторы, проживающие лица или иные права

Нужно выяснить, передаётся ли жильё свободным от проживающих лиц или существует аренда либо иное право пользования.

Нотариат указывает, что продавец обязан заявить в акте об арендной ситуации и о заселении.

Источник: Consejo General del Notariado — Документы и проверки при покупке

Если договор существует, проверка должна изучить его содержание и последствия для приобретения. Полагаться только на устное обещание передать ключи не стоит.

9. Условия резерва, arras и договора купли-продажи

Проверка документов должна превратиться в ясные договорные условия.

Среди вопросов, которые можно поручить адвокату:

• Точное описание предмета покупки и пристроек.
• Цена, платежи и получатели.
• Сроки и недостающие документы.
• Условия, связанные с финансированием.
• Порядок с обременениями и долгами.
• Передача владения и включённое имущество.
• Последствия неисполнения.

Последствия резерва или arras зависят от содержания и правовой природы документа. Аналитическая статья Consejo General de la Abogacía подчёркивает, что название документа само по себе не определяет его последствий.

Источник: Abogacía Española — Предварительные договоры купли-продажи (аналитическая статья)

Что вы должны получить по итогам проверки?

Просите понятное объяснение, которое различает:

Общий ответ «всё в порядке» даёт меньше, чем конкретные и подтверждённые документами выводы.

Частые вопросы

Достаточно ли запросить nota simple?

Это важная отправная точка, но проверка может потребовать справок, договоров, муниципальной информации и других документов в зависимости от случая. Nota simple не заменяет все эти проверки.

Осматривает ли адвокат конструкции и инженерные системы?

Техническую оценку даёт компетентный специалист. Адвокат может её организовать и оценить правовые последствия, но не заменяет технического специалиста.

Заменяют ли эти проверки проверки нотариуса?

Нет. Нотариус сохраняет проверки, контроль законности и беспристрастную консультацию в рамках своей функции. Проверка адвоката направлена на интересы его клиента.

Источник: Consejo General del Notariado — Недвижимость

Все ли проверки входят в поручение адвокату?

Зависит от поручения. Письменно уточните, какие действия включены, что исключено и сколько стоят запросы и отчёты третьих лиц.

Покупайте с проверкой, подобранной под объект

Юридическая проверка связывает документы с условиями вашей покупки. Главное — знать, что проверено, что осталось открытым и какие решения нужно принять до передачи новых денег.

В MH Legal & Seguros мы консультируем национальных и международных покупателей по сделкам с недвижимостью по всей Испании, с обслуживанием на вашем языке и офисами в Дении, Гандии и Вильялонге.

Свяжитесь с нашей командой по адресу info@mhlegalyseguros.com, чтобы проверить документы вашей следующей покупки.