Достаточно ли nota simple, чтобы безопасно купить жильё?

Вы нашли жильё, и вам передают nota simple (информационную выписку из испанского реестра недвижимости), где продавец указан собственником и ипотеки не видно. Можно ли из этого заключить, что все документы в порядке?

Nota simple — важная отправная точка, но сама по себе она не охватывает все проверки, необходимые для покупки.

Она даёт реестровые сведения об объекте, его правообладателях и зарегистрированных правах или обременениях. Другие вопросы — отдельные долги, градостроительный статус, фактическая занятость или состояние конструкций — требуют дополнительных документов и проверок.

Что такое nota simple

Nota simple — информационная выписка из содержания реестра недвижимости по конкретному объекту. Это не нотариальный акт, не документ о праве собственности и не реестровая справка (certificación).

По данным Colegio de Registradores она позволяет определить объект, обладателей зарегистрированных прав, а также объём, характер и ограничения этих прав. В ней отражаются и запреты или ограничения, касающиеся зарегистрированных правообладателей или прав.

Источник: Colegio de Registradores — Сведения о nota simple

Её польза зависит и от правильного прочтения: отметка или обременение могут потребовать юридического объяснения, прежде чем решать, как действовать.

Равна ли она реестровой справке?

Нет. Статья 222.5 Ипотечного закона устанавливает, что nota simple имеет исключительно информационное значение и не удостоверяет содержание реестровых записей.

Certificación registral, напротив, является публичным документом, подтверждающим содержание реестра.

Источник: Ley Hipotecaria — статья 222

Colegio de Registradores разъясняет это различие, не умаляя пользы nota simple для обычных проверок при покупке.

Заказ справки также не заменяет проверок за пределами реестра. Выбор документа должен определяться тем, какие сведения и какое формальное подтверждение нужны в конкретном случае.

Источник: Colegio de Registradores — Различия между nota simple и справкой

На какие сведения смотреть

Получив nota simple, обратите внимание на:

Министерство по вопросам потребления рекомендует ознакомиться с этим документом до передачи денег или подписания договора.

Источник: Ministerio de Consumo — Что такое nota simple

Что нельзя подтвердить одной лишь nota simple

1. Что нет долгов по дому и налогу IBI

Nota simple без ипотек сама по себе не доказывает, что продавец рассчитался по всем платежам.

Министерство по вопросам потребления рекомендует отдельно проверять задолженность по IBI, справку о долгах перед сообществом собственников и уже утверждённые, но неоплаченные дополнительные взносы. Оно также предупреждает, что отдельные долги могут юридически обременять объект.

Источник: Ministerio de Consumo — Как проверить долги по жилью

Поэтому запросите соответствующие документы и определите до подписания, как будут урегулированы непогашенные суммы.

2. Что все работы и виды использования узаконены

Реестровое положение само по себе не исключает градостроительных нарушений.

В зависимости от объекта может потребоваться запрос в муниципалитет о разрешениях, работах, разрешённом использовании или производствах.

Статья 27 Закона о земле регулирует последствия передачи для градостроительных обязанностей собственника. Покупка не снимает эти обязанности автоматически.

Источник: Real Decreto Legislativo 7/2015 — статья 27

3. Что жильё фактически свободно

Фактическую занятость нужно проверять иным путём. Важно знать, есть ли арендаторы, лица с правом пользования или неисполненные обязательства по передаче.

Нотариат поясняет, что продавец обязан заявить в акте об арендном и фактическом положении объекта.

Источник: Consejo General del Notariado — Покупка жилья

Если есть договоры или значимые обстоятельства, их нужно проанализировать до согласования условий владения и передачи ключей.

4. Что у объекта нет дефектов

Nota simple не является отчётом о конструкциях, сырости или инженерных системах.

Если нужно знать состояние конструкций, закажите обследование у компетентного специалиста. Юридическая проверка может оценить последствия отчёта, но не заменяет эту оценку.

5. Что вы сможете использовать объект так, как планируете

Покупка для проживания, ремонта или туристической сдачи требует разных проверок.

Объясните цель до того, как связывать деньги. Может понадобиться проверить региональные и муниципальные нормы, градостроительные документы и правила сообщества; делать вывод о допустимости только по nota simple нельзя.

Проверьте, что включены все пристройки

Гараж или кладовая могут иметь иную реестровую идентификацию, чем жильё. Попросите уточнить, как они оформлены и что именно передаётся.

Документы и договор должны позволять соотнести каждый предложенный элемент с приобретаемым правом. Осмотр или объявление эту связь не устанавливают.

Если продавец предлагает исключительное пользование общей зоной, запросите и документы, подтверждающие это право.

Достаточно ли старой nota simple?

Сведения должны соответствовать моменту решения.

Colegio de Registradores указывает, что nota simple сообщает о правообладателях, правах и обременениях на момент запроса. Её нельзя считать гарантией того, что после этого ничего не изменится.

Источник: Colegio de Registradores — Временной охват реестровых сведений

Организуйте обновление вместе с теми, кто готовит сделку. Нотариальная контора проводит свои реестровые проверки до удостоверения акта — в рамках своей функции.

Пример: дом без ипотеки с пристройкой

Представьте, что вы смотрите дом с дополнительной комнатой и бассейном. Nota simple указывает продавца и не показывает ипотеку.

До вывода, что можно покупать без дальнейших проверок, стоит сопоставить описанное в документах с тем, что вы видели, и запросить сведения о работах.

Может существовать документальное объяснение или потребуется уточнить различия. Отсутствие ипотеки этот вопрос не решает.

Проверка должна определить, чего не хватает, кто может это подтвердить и как это влияет на решение о покупке.

Какие документы могут дополнить nota simple

В зависимости от сделки может быть полезно запросить:

• Правоустанавливающий документ и документы продавцов.
• Реестровые сведения о пристройках.
• Кадастровые документы.
• Справку о долгах перед сообществом и значимые протоколы.
• Сведения по налогу IBI.
• Разрешения и соответствующие муниципальные документы.
• Энергетический сертификат и требуемые документы о занятости.
• Договоры аренды или иные права пользования.
• Технический отчёт, если он необходим.

Не все документы требуются во всех случаях. Нотариат перечисляет ряд таких проверок и указывает, что отдельные требования зависят от автономного сообщества.

Источник: Consejo General del Notariado — Документы сделки

Частые вопросы

Значит ли nota simple без обременений, что можно купить без риска?

Это невозможно гарантировать. Нужно проверить объём реестровых сведений и остальные обстоятельства сделки.

Могу ли я запросить её сам?

Да, если подтвердите требуемый законный интерес. Запросить можно в соответствующем реестре или через официальные сервисы Colegio de Registradores.

Источник: Ministerio de Justicia — Публичность реестра недвижимости

Обязательно ли всегда заказывать справку?

Это не универсальное требование для любой покупки. Стоит оценить, нужны ли базовые сведения или формальное подтверждение конкретной реестровой записи.

Кто должен толковать обременения?

Можно попросить объяснение у нотариуса или у консультирующего специалиста. Если вы наняли адвоката для покупки, уточните, что поручение включает анализ обременений и предложения о том, как с ними поступить.

Используйте nota simple в рамках полной проверки

Nota simple помогает выявить существенные вопросы по жилью. Наибольшую пользу она приносит вместе с остальными документами и условиями вашей покупки.

В MH Legal & Seguros мы консультируем национальных и международных покупателей по сделкам с недвижимостью по всей Испании, с обслуживанием на вашем языке и офисами в Дении, Гандии и Вильялонге.

Свяжитесь с нашей командой по адресу info@mhlegalyseguros.com, чтобы проверить документы до покупки.