Нотариус и адвокат при покупке жилья в Испании: кто что делает

Покупка жилья в Испании означает юридические решения до получения ключей: какие документы подписывать, когда передавать деньги, как снимать обременения и какие условия должны быть выполнены для завершения сделки.

Естественно спросить, охватывает ли участие нотариуса все эти вопросы или нужен ещё и адвокат.

Нотариус и адвокат выполняют разные и взаимодополняющие функции. Нотариус консультирует беспристрастно и отвечает за законность удостоверения. Адвокат, нанятый покупателем, консультирует и защищает интересы своего клиента в пределах поручения.

Источник: Reglamento Notarial, статьи 145 и 147

Источник: Estatuto General de la Abogacía Española, статья 47

Что делает нотариус при купле-продаже?

Нотариус действует как юрист и должностное лицо. Его работа придаёт публичному документу правовую надёжность и включает проверки, консультирование и правовые предупреждения.

Его функция шире, чем присутствие при подписании.

При купле-продаже он проверяет личность и дееспособность сторон, полномочия тех, кто действует за другое лицо, и документы, необходимые для удостоверения акта.

Он также обязан убедиться, что стороны понимают договор, который заключают.

Источник: Colegio Notarial de Andalucía — Вопросы и ответы о функции нотариуса при купле-продаже

Беспристрастное консультирование

Нотариус может разъяснить юридические вопросы и последствия условий договора. Его консультация адресована сторонам беспристрастно; он не является личным адвокатом покупателя или продавца.

Поэтому можно заранее запросить проект акта и задать вопросы до дня подписания.

Источник: Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030 — Разъяснения нотариуса до подписания купли-продажи

Проверка документов и реестра

Среди действий, описанных Consejo General del Notariado: проверка личности, дееспособности и полномочий участников, запрос предварительной реестровой информации о титуле и обременениях и представление акта в Реестр для защиты приоритета приобретения.

В акте также фиксируются существенные заявления, например об аренде и занятости объекта. Для жилья в режиме горизонтальной собственности предоставляется справка о долгах сообщества, а в регионах, где это требуется, проверяются свидетельство о пригодности для проживания и сертификат энергоэффективности.

Источник: Consejo General del Notariado — Жильё и недвижимость

Что делает адвокат покупателя?

Адвокат консультирует в интересах клиента, который его нанял. Его участие может начинаться с выбора объекта и продолжаться в переговорах, при подписании и в последующих действиях.

Независимость, добросовестность и предотвращение конфликта интересов относятся к его профессиональным обязанностям. Estatuto General de la Abogacía Española требует максимальной тщательности и приоритетного обеспечения интересов клиента и запрещает защиту конфликтующих интересов без предусмотренных гарантий.

Источник: Estatuto General de la Abogacía Española, статьи 47 и 51

Стоит уточнить, кто его клиент и какие услуги входят в поручение.

В сделке с недвижимостью ему можно поручить:

• проверить документы до их подписания;
• выявить риски и объяснить их последствия;
• предложить условия договора и провести переговоры об изменениях;
• координировать получение документов с другими участниками;
• организовать согласованные последующие юридические действия.

Объём должен быть закреплён письменно. Проверка договора arras не обязательно равна полному сопровождению купли-продажи.

Практическая разница: беспристрастная консультация и защита ваших интересов

Такое распределение не отменяет необходимости уточнить, кто выполнит каждое действие. До продолжения попросите объяснить обязанности, недостающие документы и следующие шаги.

Гарантирует ли подписание у нотариуса физическое состояние жилья?

Удостоверение акта не заменяет технический осмотр объекта.

Colegio Notarial de Andalucía поясняет: действующие нормы в целом не возлагают на нотариуса проверку справок о коммунальных подключениях и не гарантируют отсутствие недостатков в жилье. Об этом должен позаботиться покупатель.

Источник: Colegio Notarial de Andalucía — Объём нотариальных проверок при покупке жилья

При сомнениях в конструкции, влажности, инженерных системах или перепланировках может потребоваться архитектор, технический архитектор или другой компетентный специалист. Правовая проверка и технический осмотр охватывают разные аспекты.

Что проверить до резерва или внесения arras?

Подготовка должна начинаться до принятия финансовых обязательств.

Резерв или arras могут создавать обязательства с момента подписания. Название документа само по себе не определяет его последствия: важны содержание, согласованные условия и кто его подписывает. При arras или задатке Гражданский кодекс допускает расторжение договора с потерей задатка либо его возвратом в двойном размере, если это согласовано.

Источник: Código Civil, статья 1454

До оплаты стоит выяснить:

• кто получает деньги и на каком основании;
• возвратна ли сумма и в каких случаях;
• какой срок дан на проверку документов;
• что произойдёт, если финансирование не будет получено;
• какие условия должен выполнить продавец;
• какие последствия влечёт нарушение каждой стороны.

Сам Notariado рекомендует получить консультацию до подписания документов или передачи денег и указывает, что договор arras является действительным договором и обязывает с момента подписания. Ждать назначения даты акта не нужно.

Источник: Consejo General del Notariado — Покупка жилья

Градостроительная проверка может потребовать дополнительных запросов

Реестровая информация важна, но сама по себе не подтверждает градостроительный статус объекта и законность выполненных работ.

Notariado предупреждает: если предполагается изменить назначение купленного — например, перевести помещение в жильё или использовать жильё как туристическое, — нужно заранее узнать в мэрии, возможно ли получить разрешение, и при необходимости получить согласие сообщества собственников.

Источник: Consejo General del Notariado — Жильё и недвижимость

Это особенно важно при пристройках, изменении назначения и других обстоятельствах, которые следует прояснить до принятия обязательств по покупке.

Спросите, какие проверки выполнены и какая информация ещё отсутствует. Общая формулировка «документы в порядке» менее информативна, чем конкретный перечень проверенных документов.

Пример: покупка жилья с непогашенной ипотекой

Представьте, что вы нашли жильё, а продавец ещё должен банку.

До подписания нужно понять, как будет организована сделка: какие документы предоставит продавец, какие платежи будут сделаны и как будет оформлено снятие обременения.

Адвокат покупателя может проверить и согласовать этот механизм в рамках поручения. Нотариальная контора выполняет проверки и действия, относящиеся к акту, и объясняет содержание, которое будет удостоверено.

Согласованность позволяет подготовить условия заранее, а сторонам — знать, что принести в день подписания.

Если вы покупаете из-за рубежа, организуйте и коммуникацию

Международному покупателю для понимания сделки недостаточно перевода цены и даты подписания.

Стоит согласовать:

• на каком языке вы получите объяснения и документы;
• кто будет отвечать на ваши юридические вопросы;
• будете ли вы действовать лично или через доверенность;
• как будут оформлены указания о платежах;
• кто проинформирует вас о последующих действиях.

Не откладывайте эти решения на последний момент. Заблаговременный запрос проектов помогает заметить расхождения между согласованным и тем, что в итоге предлагается подписать.

Частые вопросы

Можно ли получить консультацию нотариуса до покупки?

Да. Notariado рекомендует проконсультироваться до подписания документов или передачи сумм. Консультация помогает понять этапы и их правовые последствия.

Источник: Consejo General del Notariado — Покупка жилья

Может ли нотариус объяснить непонятное условие?

Да. Он должен убедиться, что стороны понимают содержание и последствия акта. Вы можете задать вопросы и заранее запросить проект.

Источник: Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030 — Разъяснения нотариуса до подписания купли-продажи

Можно ли совместить нотариуса и адвоката в одной сделке?

Да. Их функции совместимы. Участие адвоката покупателя добавляет к проверкам и гарантиям нотариального акта консультацию в интересах покупателя.

Заменяет ли адвокат специалиста, который осматривает жильё?

Нет. Он может координировать правовую проверку и запрашивать документы, но оценку состояния конструкций и инженерных систем выполняет компетентный технический специалист.

Подготовьте покупку с ясным распределением обязанностей

До подписания или оплаты определите, какие документы будут проверены, кто ведёт переговоры о ваших условиях и кто отвечает за каждое действие. Понимание функций нотариуса и адвоката помогает лучше организовать сделку и принимать осознанные решения.

В MH Legal & Seguros мы консультируем национальных и международных покупателей по сделкам с недвижимостью в Испании, с обслуживанием на вашем языке и офисами в Дении, Гандии и Вильялонге.

Свяжитесь с нашей командой по адресу info@mhlegalyseguros.com, чтобы обсудить вашу следующую покупку.