Cuándo contratar un abogado para comprar una vivienda: antes de la reserva o de las arras

Has encontrado una vivienda que te interesa y te proponen entregar una reserva para retirarla del mercado. El importe parece pequeño comparado con el precio de compra y la escritura todavía queda lejos.

Ese primer documento merece atención. Puede establecer obligaciones, plazos y consecuencias económicas que condicionen los pasos siguientes.

El momento más útil para contratar asesoramiento jurídico suele ser antes de firmar una oferta vinculante, una reserva o unas arras, y antes de entregar dinero. Así puedes conocer sus efectos y proponer condiciones antes de asumirlas.

El Consejo General del Notariado también recomienda informarse antes de firmar documentos o realizar entregas económicas.

Fuente: Consejo General del Notariado — Comprar una vivienda

¿Por qué no conviene esperar a la escritura?

Cuando llega la fecha de notaría, pueden haberse pactado ya el precio, el calendario de pagos, la distribución de gastos y las consecuencias del incumplimiento.

La escritura no es necesariamente el primer momento en que aparecen obligaciones. El artículo 1450 del Código Civil establece que la compraventa puede resultar obligatoria entre comprador y vendedor una vez acordados la cosa y el precio, aunque todavía no se hayan entregado.

La existencia de obligaciones contractuales y la transmisión de la propiedad son cuestiones distintas.

Fuente: Código Civil — Artículo 1450

Por eso, la revisión previa debe centrarse en lo que vas a aceptar en cada fase, sin confiar únicamente en que todo podrá modificarse al final.

Antes de la reserva: identifica qué estás aceptando

La palabra «reserva» puede utilizarse para documentos de contenido muy diferente. Algunos regulan una retirada temporal del mercado; otros incorporan compromisos más amplios.

El análisis publicado por el Consejo General de la Abogacía Española explica que la calificación del acuerdo depende de su contenido, no solo del nombre elegido.

Fuente: Abogacía Española — Contratos preparatorios de la compraventa inmobiliaria (artículo de análisis)

Antes de pagar, conviene aclarar:

• Qué inmueble y anexos se reservan.
• Quién firma y con qué facultades.
• Quién recibe y conserva el dinero.
• Si hace falta la aceptación del vendedor.
• Cuánto dura el compromiso.
• En qué casos se devuelve la cantidad.
• Qué ocurre si la documentación revela una incidencia.
• Cómo se relaciona la reserva con el contrato posterior.

Que el importe sea reducido no permite deducir que el compromiso también lo sea.

Antes de las arras: comprende las consecuencias

No todas las arras permiten abandonar la operación perdiendo la señal o devolviéndola duplicada.

Las arras son la cantidad que el comprador entrega al vendedor como señal a cuenta del precio. La guía del Notariado explica que las más comunes son las confirmatorias, entregadas como señal de la perfección del contrato, y que solo si se pacta pueden ser penitenciales, con la consecuencia de perderlas o de recuperarlas duplicadas.

Fuente: Consejo General del Notariado — Qué son las arras

El artículo 1454 del Código Civil recoge el mecanismo de pérdida o de devolución duplicada propio de las arras penitenciales. Su aplicación debe analizarse según el pacto y el Derecho aplicable, sin convertirlo en una regla automática para cualquier señal.

Fuente: Código Civil — Artículo 1454

Antes de firmar, pide una explicación concreta: qué pasa si no puedes comprar, si el vendedor no cumple o si aparece un problema con el inmueble.

Si necesitas hipoteca, revisa la financiación desde el principio

Una preevaluación bancaria no equivale necesariamente a una aprobación definitiva. Antes de comprometer una cantidad, conviene organizar cómo se tratará la financiación en el contrato.

Puedes solicitar que se definan:

• El importe de financiación necesario.
• El plazo para obtener respuesta.
• La documentación que deberás aportar.
• Cómo se acreditará una eventual denegación.
• Qué consecuencias tendrá y cómo se devolverían las cantidades, si procede.

No presupongas que cualquier denegación bancaria permite recuperar automáticamente el dinero. También debe revisarse el Derecho territorial aplicable.

Por ejemplo, el artículo 621-49 del Código civil de Cataluña regula, cuando resulta aplicable, un supuesto de desistimiento por financiación denegada, sujeto a condiciones y salvo pacto en contrario.

Fuente: Libro sexto del Código civil de Cataluña — Artículo 621-49

¿Qué puede prepararse antes de comprometer dinero?

El asesoramiento temprano permite relacionar la documentación pendiente con las condiciones de compra.

El alcance de esta preparación debe acordarse con el profesional. Una revisión inicial puede identificar lo urgente y organizar después el análisis completo.

Ejemplo: una reserva antes de recibir la documentación

Imagina que te proponen pagar 6.000 euros mientras se solicita la información de la vivienda.

Antes de aceptar, puedes pedir que se concrete qué documentos se revisarán, cuánto tiempo habrá para hacerlo y qué ocurrirá si aparece una incidencia relevante.

La utilidad del asesoramiento consiste en identificar esas condiciones y negociarlas. Una anotación unilateral o una explicación verbal no sustituyen un acuerdo aceptado por las partes que deban quedar vinculadas.

Este ejemplo no implica que toda reserva sea reembolsable. La respuesta dependerá del documento y de las circunstancias.

¿Y si ya he firmado o pagado?

Todavía puedes solicitar asesoramiento. En ese caso, el análisis debe comenzar por los compromisos existentes.

Envía al abogado:

• El documento completo, incluidos anexos.
• Justificantes de pago.
• Anuncios y documentación recibida.
• Correos y mensajes relevantes.
• Información sobre los próximos plazos.
• Comunicaciones relativas a financiación o incidencias.

No des por recuperable ni por perdido el dinero sin revisar antes la operación. Tampoco presupongas que contratar un abogado suspende los plazos pactados.

Si necesitas una modificación o prórroga, conviene prepararla y obtener su aceptación por escrito.

Cómo organizar una revisión con poco tiempo

Si te indican que debes firmar de inmediato, comunica al profesional la fecha exacta y el compromiso propuesto.

Pide que distinga entre:

• 1. Lo que puede comprobarse antes del pago.
• 2. La documentación que falta.
• 3. Las condiciones que conviene negociar.
• 4. Las comprobaciones que necesitan más tiempo.

Una revisión urgente debe explicar sus límites. El objetivo es que conozcas qué información tienes y qué decisiones seguirían pendientes.

Preguntas frecuentes

¿Tengo que contratar al abogado antes de visitar viviendas?

No necesariamente. Puedes comenzar cuando tengas una propiedad concreta o antes si necesitas definir cómo comprar. Lo importante es preparar el asesoramiento antes de asumir compromisos relevantes.

¿Hay que firmar siempre arras?

No. El Notariado explica que el contrato previo de arras no es obligatorio. Si se utiliza, debe comprenderse su contenido antes de firmarlo.

Fuente: Consejo General del Notariado — Comprar una vivienda

¿Puedo pedir asesoramiento al notario antes de las arras?

Sí. Puedes acudir al notario antes de firmar o pagar. Su asesoramiento es imparcial; el abogado que contrates para ti puede revisar y negociar desde tus intereses.

Fuente: Consejo General del Notariado — Comprar una vivienda

¿El abogado puede cambiar un contrato ya firmado?

Puede analizarlo y proponer modificaciones, pero estas deben formalizarse conforme al acuerdo necesario. La contratación del profesional no cambia por sí sola las condiciones existentes.

Prepara la revisión antes de la siguiente firma

El asesoramiento resulta más útil cuando todavía puedes decidir qué condiciones aceptar. Si ya has comenzado la compra, reúne los documentos y revisa el próximo compromiso antes de avanzar.

En MH Legal & Seguros asesoramos a compradores nacionales e internacionales en operaciones inmobiliarias en toda España, con atención en tu idioma y oficinas en Dénia, Gandía y Villalonga.

Contacta con nuestro equipo en info@mhlegalyseguros.com antes de firmar una reserva, unas arras o un contrato de compraventa.