Опубликовано · 4 ноября 2026 г.
Налоги на недвижимость в Испании для нерезидентов: что проверять каждый год
Недвижимость в Испании может создавать налоговые обязанности, даже если вы её не сдаёте. Объясняем, что проверить в зависимости от использования, права собственности и налогового резидентства, и как организовать документы и сроки.
Если у вас есть недвижимость в Испании, а налоговым резидентом вы являетесь в другой стране, стоит организовать её налоговые обязанности с момента покупки.
Уплата IBI не означает, что все налоги закрыты. Могут возникать обязанности из-за использования объекта, его аренды или продажи, а также из-за имущества в целом.
Налогообложение зависит от вашей ситуации и от того, как объект использовался в каждом налоговом году. Жильё для отпуска декларируется не так, как квартира, сдаваемая круглый год.
В MH Legal & Seguros мы объясняем основные проверки для частных собственников-нерезидентов без постоянного представительства в Испании.
Сначала подтвердите налоговое резидентство
Иностранное гражданство, NIE или адрес за пределами Испании сами по себе не определяют порядок налогообложения.
Испанское законодательство учитывает, среди прочего, пребывание более 183 дней в календарном году или нахождение в Испании основного центра деятельности либо экономических интересов. Также нужно проверить законные презумпции и, когда это применимо, соглашение об избежании двойного налогообложения.
Если вы сменили страну, проводите в Испании длительное время или перенесли сюда свою деятельность, проверьте этот вопрос до подготовки деклараций как нерезидент.
Какие налоги следует различать
Чтобы выстроить календарь, разделите эти обязанности:
IBI и муниципальные платежи
Что проверитьКвитанции, право собственности, прямое дебетование и местный календарь.Налог на доход нерезидентов при собственном использовании или пустующем жилье
Что проверитьВозможный вменённый доход от недвижимости.Налог на доход нерезидентов при аренде
Что проверитьДоходы, документы, применимые расходы и подача декларации.Продажа объекта
Что проверитьПрибыль или убыток, удержания и муниципальные обязанности.Имущество и крупные состояния
Что проверитьВозникает ли обязанность исходя из активов и обстоятельств собственника.
| Понятие | Что проверить |
|---|---|
| IBI и муниципальные платежи | Квитанции, право собственности, прямое дебетование и местный календарь. |
| Налог на доход нерезидентов при собственном использовании или пустующем жилье | Возможный вменённый доход от недвижимости. |
| Налог на доход нерезидентов при аренде | Доходы, документы, применимые расходы и подача декларации. |
| Продажа объекта | Прибыль или убыток, удержания и муниципальные обязанности. |
| Имущество и крупные состояния | Возникает ли обязанность исходя из активов и обстоятельств собственника. |
Для физических лиц-нерезидентов AEAT различает вменённый доход, доход от аренды и прибыль от продажи. Для юридических лиц действуют иные правила, поэтому это руководство нельзя автоматически применять к объекту, принадлежащему компании.
Связанное руководствоРасходы и налоги при покупке недвижимостиIBI: проверьте квитанции и муниципальный календарь
IBI — местный налог, связанный с наличием определённых прав на объект. Его регулирование и администрирование следует отличать от налога на доход.
Каждый год стоит проверять:
- правильность данных об объекте и о плательщике;
- активность прямого дебетования;
- наличие средств для оплаты квитанции;
- наличие иных муниципальных сборов или платежей;
- наличие задолженностей.
Если вы только что купили или унаследовали объект, проверьте, как сообщено об изменении и какие уведомления вы можете получить.
Нужно ли декларировать, если вы не сдаёте жильё?
Обязанность может существовать и при отсутствии доходов.
Физические лица-нерезиденты, имеющие городскую недвижимость для собственного использования или пустующую, могут уплачивать налог с вменённого дохода от недвижимости, кроме случаев, когда это не применяется. При расчёте учитываются кадастровая стоимость, налоговый год, количество дней и соответствующая доля.
Речь идёт не о декларировании полученной арендной платы, а о доходе, определённом по налоговым правилам.
Поэтому использование дома несколько недель в году или его простой не означает, что подавать нечего.
Что меняется при сдаче жилья в аренду
Аренда создаёт иную категорию дохода, чем собственное использование.
До подготовки декларации соберите:
- договоры и даты заселения;
- доходы и подтверждения оплаты;
- расчёты платформ или посредников;
- счета и документы по расходам;
- сведения об удержаниях, если они есть;
- подтверждение налогового резидентства, когда это необходимо.
Обязанность подавать декларацию нужно проверять исходя из дохода и произведённых удержаний. AEAT прямо учитывает арендную плату, которую вносят частные лица, не выступающие налоговыми агентами.
Не применяйте автоматически те же расходы, ставки и правила, что и собственник — налоговый резидент Испании.
Связанное руководствоПокупка недвижимости для сдачи в арендуПри аренде части года упорядочьте периоды
В одном налоговом году объект может сочетать аренду, собственное использование и периоды простоя.
Например, лицо, проживающее в Германии, может использовать дом весной и сдавать его часть лета. Для налогообложения нужен календарь, в котором обозначен каждый период.
Правила вменённого дохода предусматривают пропорциональную корректировку по дням, если право собственности не охватывает весь год или объект часть времени сдавался.
Ведите учёт, согласующийся с договорами и поступлениями. Это избавит от восстановления дат в конце года.
Модель 210: проверьте налоговый год и срок
Модель 210 используется для декларирования различных доходов нерезидентов без постоянного представительства. Единого срока для всех случаев нет.
Кроме того, для доходов от недвижимости введены изменения, влияющие на календарь с 2027 года:
- вменённый доход за 2025 год декларируется в течение календарного 2026 года;
- вменённый доход за 2026 год подаётся с 1 апреля по 31 декабря 2027 года;
- для арендных доходов за 2026 год, объединяемых за год и с суммой к уплате, новый срок — с 1 по 20 апреля 2027 года.
Для аренды, декларируемой отдельно, действуют особые переходные правила. Сроки прямого дебетования также нужно проверять отдельно.
Не используйте старый календарь, не проверив налоговый год и вид декларации.
При нескольких собственниках проверьте положение каждого
Покупка в паре или с родственниками не превращает автоматически все обязанности в совместную декларацию.
AEAT рассматривает каждого собственника как отдельного налогоплательщика. Нужно проверить его долю и особые правила подачи.
Для дела определите каждого собственника, его налоговое резидентство и документы. Если есть узуфрукт или иное право пользования, сообщите об этом до расчёта дохода.
Имущество и крупные состояния: дополнительная проверка
Наличие недвижимости не означает автоматически обязанности подавать обе декларации.
По налогу на имущество AEAT предусматривает обязанность, если возникает сумма к уплате или, даже без неё, если стоимость учитываемых по его правилам активов и прав превышает 2 000 000 евро.
Временный налог солидарности для крупных состояний имеет собственный расчёт и обязанность подачи. Он может затрагивать и лиц с ограниченной налоговой обязанностью, которые должны декларировать, если после применимых вычетов или льгот остаётся сумма к уплате.
Не следует путать минимумы, базы, пороги подачи и итоговую сумму к уплате. Анализировать нужно всё имущество, значимое для каждого налога.
При продаже подготовьте отдельную проверку
Продажа требует собственного налогового и документального анализа.
До согласования даты подписания соберите документ о приобретении, подтверждённые расходы, сделанные вложения и налоговые данные каждого продавца.
Также нужно проверить удержание, применимое к нерезиденту, последующую декларацию и муниципальные обязанности. Календарь продажи отличается от календаря собственного использования или аренды.
Связанное руководствоПродажа недвижимости в ИспанииКакие документы хранить каждый год
Поддерживайте актуальное дело с:
- нотариальным актом и данными о праве собственности;
- NIE и документами, удостоверяющими личность;
- сведениями о налоговом резидентстве;
- квитанциями IBI и кадастровыми данными;
- календарём использования и аренды;
- договорами, доходами и расходами;
- поданными декларациями и подтверждениями оплаты;
- полученными уведомлениями.
Если в течение года вы купили, унаследовали, продали объект или сменили резидентство, сообщите об этом при подготовке проверки.
Связанное руководствоШаги после покупки недвижимостиЧастые вопросы о налогах на недвижимость для нерезидентов
Заменяет ли уплата IBI модель 210?
Нет. Это разные обязанности, и проверять их нужно отдельно.
Могут ли быть налоговые обязанности без доходов?
Да. Может применяться вменённый доход из-за собственного использования или простоя объекта.
Являются ли расходы на содержание дома налогами?
Нет. Это расходы по объекту, но их подтверждения стоит хранить для управления и соответствующего налогового анализа.
Устраняет ли уплата налогов в моей стране испанские обязанности?
Так исходить нельзя. Нужно проверить испанские правила и применимое соглашение.
Нужно ли что-то проверять при изменении использования жилья?
Да. Переход от собственного использования к аренде, их сочетание или продажа могут изменить декларации и сроки.
Организуйте налогообложение недвижимости с самого начала
Ежегодная проверка позволяет выявить обязанности, подготовить документы и вести календарь, соответствующий фактическому использованию объекта.
В MH Legal & Seguros мы консультируем международных клиентов с недвижимостью в Испании. Мы проверяем их ситуацию и координируем подготовку юридических и налоговых действий с участвующими специалистами.
Свяжитесь с нашей командой, чтобы организовать обязанности по вашей недвижимости в Испании.
КонтактыСвязаться с MH Legal & SegurosЭта статья содержит общую информацию для физических лиц-нерезидентов. Необходимо проверить налоговый год, налоговое резидентство, использование объекта и применимые нормативные особенности. Информация проверена в ноябре 2026 года.