Покупка дома с пристройкой: что проверить перед подписанием

Если вы собираетесь купить дом с пристройкой, проверьте до заключения обязательств, как она задокументирована и каков её градостроительный статус.

Дополнительная комната, закрытая терраса или бассейн могут сделать дом привлекательнее. Но эти элементы также входят в то, что следует проверить при покупке.

То, что постройка существует много лет, числится в Кадастре или указана в escritura, не позволяет считать все проверки выполненными.

В MH Legal & Seguros мы объясняем, какие вопросы стоит задать и как оценить расхождения между документами и домом, который вы посмотрели.

Сравните реальный дом с его документацией

Представьте: вы смотрите дом площадью 120 квадратных метров, но в реестровом описании указано 90. Продавец объясняет, что несколько лет назад он добавил комнату.

Прежде чем делать выводы, нужно проверить, что именно сравнивается. Расхождение может объясняться критериями измерения, устаревшей информацией или работами, которые не были должным образом задокументированы.

Не всякое расхождение означает наличие незаконной постройки. Не стоит и предполагать, что это простая административная ошибка.

Проверьте escritura, реестровую информацию, кадастровые данные и, при необходимости, планы и замеры техника.

Сравнение должно выявить, какая часть дома порождает расхождение и какова может быть его причина.

Реестр, Кадастр и фактическая площадь: что даёт каждый

Эти источники содержат разную информацию и должны рассматриваться совместно.

Ни один из этих источников не заменяет остальные сам по себе. Цель — понять, что именно вы покупаете и какие вопросы остаются открытыми.

Означает ли наличие пристройки в Кадастре, что она легальна?

Нет. Кадастр — это административный реестр, содержащий характеристики объектов, но его сведения не заменяют градостроительные разрешения.

То, что бассейн или пристройка числятся в кадастровых данных или учитываются при расчёте IBI (налога на недвижимость), не доказывает само по себе, что работы выполнены с необходимыми разрешениями.

Поэтому, помимо проверки описания, стоит запросить документацию, позволяющую проанализировать, как велось строительство и какой статус у объекта сейчас.

А если пристройка зарегистрирована по давности?

Регистрация постройки по давности не равняется автоматически её градостроительной легализации.

Законодательство допускает при определённых условиях регистрацию построек, в отношении которых уже не применяются меры восстановления, предполагающие снос, поскольку соответствующие сроки истекли.

Это не позволяет предполагать, что любая старая постройка отвечает этим требованиям или не имеет ограничений.

Следует проверить конкретную ситуацию постройки, включая муниципальную информацию и возможные ограничения, которые могут затрагивать будущие действия.

Какую документацию запросить для проверки пристройки

Необходимая документация зависит от вида работ, их давности и местонахождения дома.

В качестве отправной точки полезно запросить:

• Escritura и актуальную реестровую информацию.
• Описательное и графическое кадастровое свидетельство.
• Имеющиеся планы и технические документы.
• Соответствующие лицензии или разрешительные документы.
• Документацию о завершении работ, если применимо.
• Требуемые документы об occupation или habitability.
• Муниципальную информацию о градостроительном статусе.

При необходимости техник должен проверить площадь, конфигурацию и давность построенного.

Если работы затрагивают общие элементы, например фасад или террасу, стоит также проверить необходимые разрешения сообщества.

Проверьте, какие последствия это имеет для ваших планов

Прежде чем решать, объясните консультанту, что вы хотите делать с домом.

Хотите сохранить его как есть? Планируете ремонт, новую пристройку или изменение назначения?

Проверка должна помочь выявить, какие действия возможны, а какие требуют консультаций или дополнительных разрешений. Стоит также спросить банк, как документальные расхождения повлияют, если вам нужно финансирование.

Дом может вписываться в ваш бюджет и при этом требовать процедур, которые изменят календарь покупки.

Полезный вопрос — что вы сможете с ним делать и что придётся решить для этого.

Уточните до подписания arras, кто уладит расхождения

Если нужно обновить документы или оформить действие, не оставляйте это на обещании, что «это решится потом».

В соглашении следует конкретизировать:

• Какое действие будет выполнено и какой результат требуется.
• Кто его оформит и понесёт расходы.
• Какая документация подтвердит завершение.
• Каким будет срок.
• Что произойдёт, если результат не будет достигнут.

Эти пункты следует адаптировать к выявленной проблеме. Для ситуаций, которые могут сильно различаться, не стоит использовать общую оговорку.

Покупка не устраняет градостроительную проблему

Смена собственника сама по себе не стирает градостроительные обязанности, относящиеся к объекту.

Поэтому принятие покупки с нерешёнными вопросами требует понимания их масштаба. Прежде чем брать их на себя, попросите разъяснить возможные процедуры, их ориентировочные расходы и пределы.

Правовая и техническая проверка позволяет принять это решение с более полной информацией.

Думаете купить жильё с пристройкой?

В MH Legal & Seguros мы помогаем проверить документацию, выявить расхождения и оценить их последствия для сделки, координируя технические проверки, когда это необходимо.

Свяжитесь с нашей командой и укажите муниципалитет дома и какая пристройка, бассейн или закрытие были выполнены.