Publicado · 6 de octubre de 2026
Comprar una vivienda a un vendedor no residente: retención del 3% y plusvalía municipal
Si compras a un vendedor no residente, revisa la retención del 3% (modelo 211) y la plusvalía municipal antes de firmar. Cada vendedor debe analizarse por separado.
Si compras una vivienda a un vendedor no residente, debes revisar dos cuestiones antes de firmar: la retención del 3% y la plusvalía municipal.
Ambas pueden generar obligaciones para ti como comprador. Prepararlas con antelación permite organizar los pagos y evitar que quede una gestión fiscal pendiente después de recibir las llaves.
En MH Legal & Seguros te explicamos qué debes comprobar y cómo incorporar estas cuestiones a la preparación de la compraventa.
Guía relacionadaFirma de compraventa ante notario: qué revisar antes de comprar tu viviendaComprueba la residencia fiscal del vendedor
La primera pregunta es dónde tiene su residencia fiscal el vendedor.
La nacionalidad, el NIE y la residencia fiscal son cuestiones diferentes. Un propietario extranjero puede ser residente fiscal en España, mientras que un ciudadano español puede ser no residente.
No basta con saber dónde pasa las vacaciones o qué dirección aparece en el contrato. Solicita que esta circunstancia se compruebe y documente.
Si existen varios vendedores, revisa la situación de cada uno y su participación en la propiedad. Esto importa para calcular los pagos y las retenciones que correspondan.
¿Qué es la retención del 3% al comprar a un no residente?
Cuando el vendedor es no residente fiscal y transmite el inmueble sin establecimiento permanente, el comprador debe, con carácter general, retener e ingresar el 3% de la contraprestación correspondiente a ese vendedor.
Es un pago a cuenta del impuesto del vendedor. Se descuenta del importe que se le entrega y se ingresa en Hacienda mediante el modelo 211.
La retención se calcula sobre la contraprestación, no sobre el beneficio del vendedor. Tampoco equivale necesariamente a su impuesto definitivo.
Por eso, la afirmación de que vende con pérdidas no permite omitir automáticamente la retención.
Ejemplo: una compra por 200.000 euros
Si compras por 200.000 euros a un único vendedor no residente al que se aplica esta obligación:
- 6.000 euros corresponden a la retención del 3%.
- 194.000 euros se destinan al vendedor, antes de ajustar anticipos, cancelaciones u otros conceptos.
No son 6.000 euros adicionales al precio. Forman parte de cómo se distribuyen los 200.000 euros acordados.
Si ya has entregado arras o existe una hipoteca pendiente, prepara un desglose que concilie todos los importes. Ese documento debe permitir saber cuánto queda por pagar y a quién.
Guía relacionadaGastos al comprar una vivienda en España: qué debes sumar al precio¿Cuándo se presenta el modelo 211?
El comprador debe ingresar la retención mediante el modelo 211 en el plazo de un mes desde la transmisión.
Después, debe facilitar al vendedor su ejemplar para que pueda justificar ese pago a cuenta en su declaración.
Antes de firmar, confirma quién gestionará la presentación y quién conservará el justificante. Si actúa un asesor, deja identificado el encargo y solicita la documentación cuando termine.
Retener el dinero y presentar el modelo son dos pasos que deben completarse.
Plusvalía municipal: qué cambia si el vendedor es no residente
La plusvalía municipal, o IIVTNU, es un impuesto distinto del IRNR y afecta a terrenos de naturaleza urbana.
En una compraventa, el vendedor es normalmente el contribuyente. Pero si es una persona física no residente en España, el comprador actúa como sustituto del contribuyente ante el ayuntamiento.
Esta regla debe revisarse por separado de la retención del 3%.
Su cálculo depende de la legislación y de la ordenanza municipal. No existe un porcentaje único del precio de venta aplicable a todas las operaciones.
Si se acredita que no ha habido incremento del valor del terreno, la transmisión no queda sujeta, pero debe declararse y justificarse.
En las transmisiones entre vivos, el plazo legal de declaración es de 30 días hábiles. Debe comprobarse si el municipio exige declaración o autoliquidación y, en su caso, el calendario de ingreso.
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Pide una estimación y revisa cómo se cubrirá el importe en la operación.
Puede valorarse una retención adicional del precio, expresamente acordada y documentada. Su importe debe responder al análisis de la plusvalía: no debe confundirse con el 3% destinado a Hacienda.
El acuerdo debería concretar:
- Quién tramita la declaración o autoliquidación.
- Qué importe se reserva, si se pacta.
- Cómo se documenta el pago.
- Cómo se regularizan las diferencias respecto de la estimación.
Una frase como «el vendedor se encargará» merece más detalle cuando tú tienes una obligación ante el ayuntamiento.
Qué revisar antes de la firma
Preparar estas cuestiones no consiste solo en calcular un porcentaje. También hay que coordinar documentos, pagos y responsables.
Comprueba que dispones de:
- La residencia fiscal acreditada de cada vendedor.
- El desglose del precio, anticipos y cantidades pendientes.
- El cálculo de la retención del 3%, cuando corresponda.
- La documentación necesaria para analizar la plusvalía.
- Las instrucciones de pago y los destinatarios.
- Un responsable y un calendario para cada trámite.
Conserva las declaraciones, los justificantes y la liquidación de las cantidades reservadas. Así podrás comprobar que la operación ha quedado cerrada también desde el punto de vista fiscal.
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En MH Legal & Seguros te ayudamos a revisar las obligaciones del comprador, preparar los acuerdos y coordinar los pagos y trámites de la compraventa.
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Información general revisada en octubre de 2026. La fiscalidad debe analizarse según las circunstancias de la operación y la normativa aplicable.