Когда нанимать адвоката при покупке жилья в Испании: до резерва или аррас

Вы нашли жильё, которое вам подходит, и вам предлагают внести резерв, чтобы снять его с продажи. Сумма кажется небольшой по сравнению с ценой покупки, а до нотариального акта ещё далеко.

Первый документ заслуживает внимания. Он может создать обязанности, сроки и финансовые последствия, которые определят все дальнейшие шаги.

Наиболее полезный момент для привлечения юриста — как правило, до подписания обязывающего предложения, резерва или аррас и до передачи денег. Так вы узнаёте их последствия и можете предложить условия до того, как примете их.

Consejo General del Notariado также рекомендует получить информацию до подписания документов или внесения платежей.

Источник: Consejo General del Notariado — Покупка жилья

Почему не стоит ждать нотариального акта

К моменту визита к нотариусу цена, график платежей, распределение расходов и последствия неисполнения могут быть уже согласованы.

Нотариальный акт не обязательно является первым моментом возникновения обязанностей. Статья 1450 Гражданского кодекса Испании устанавливает, что купля-продажа становится обязательной для покупателя и продавца, как только согласованы вещь и цена, даже если ни то, ни другое ещё не передано.

Наличие договорных обязанностей и переход права собственности — разные вопросы.

Источник: Гражданский кодекс Испании — статья 1450

Поэтому предварительная проверка должна быть сосредоточена на том, что вы принимаете на каждом этапе, а не на надежде, что в конце всё можно будет изменить.

До резерва: поймите, что именно вы принимаете

Слово «резерв» может обозначать документы совершенно разного содержания. Одни регулируют временное снятие объекта с продажи; другие включают более широкие обязательства.

Аналитическая статья Consejo General de la Abogacía Española объясняет, что квалификация соглашения зависит от его содержания, а не только от выбранного названия.

Источник: Abogacía Española — Предварительные договоры купли-продажи (аналитическая статья)

До оплаты стоит уточнить:

• Какой объект и какие пристройки резервируются.
• Кто подписывает и с какими полномочиями.
• Кто получает и хранит деньги.
• Нужно ли согласие продавца.
• Сколько действует обязательство.
• В каких случаях сумма возвращается.
• Что произойдёт, если документы выявят проблему.
• Как резерв связан с последующим договором.

Небольшая сумма не означает, что и обязательство небольшое.

До аррас: поймите последствия

Не всякие аррас позволяют отказаться от сделки, потеряв задаток или вернув его в двойном размере.

Аррас (arras) — сумма, которую покупатель передаёт продавцу как задаток в счёт цены. В руководстве Нотариата указано, что чаще всего это аррас confirmatorias, передаваемые как подтверждение заключения договора, и что аррас могут быть penitenciales только при наличии такого условия, с последствием потери или двойного возврата.

Источник: Consejo General del Notariado — Что такое аррас

Статья 1454 Гражданского кодекса Испании закрепляет механизм потери или двойного возврата, характерный для аррас penitenciales. Её применение нужно анализировать с учётом соглашения и применимого права, не превращая в автоматическое правило для любого задатка.

Источник: Гражданский кодекс Испании — статья 1454

До подписания попросите конкретное объяснение: что будет, если вы не сможете купить, если продавец не исполнит обязательство или если обнаружится проблема с объектом.

Если нужна ипотека, проверьте финансирование с самого начала

Предварительная оценка банка не обязательно означает окончательное одобрение. Прежде чем связывать сумму, стоит определить, как финансирование будет урегулировано в договоре.

Можно потребовать, чтобы были определены:

• Необходимая сумма финансирования.
• Срок получения ответа.
• Документы, которые вы должны предоставить.
• Порядок подтверждения отказа.
• Последствия отказа и порядок возврата сумм, если это применимо.

Не исходите из того, что любой отказ банка автоматически позволяет вернуть деньги. Необходимо также проверить применимое региональное право.

Например, статья 621-49 Гражданского кодекса Каталонии регулирует, когда она применима, отказ от договора при отказе в финансировании — при соблюдении условий и при отсутствии иного соглашения.

Источник: Шестая книга Гражданского кодекса Каталонии — статья 621-49

Что можно подготовить до передачи денег?

Ранняя консультация связывает недостающие документы с условиями покупки.

Объём такой подготовки согласуется со специалистом. Первичная проверка может выявить срочное и затем организовать полный анализ.

Пример: резерв до получения документов

Представьте, что вам предлагают заплатить 6 000 евро, пока запрашивается информация об объекте.

До согласия можно потребовать уточнить, какие документы будут проверены, сколько времени на это отводится и что произойдёт при выявлении существенной проблемы.

Польза консультации в том, чтобы выявить эти условия и согласовать их. Односторонняя отметка или устное объяснение не заменяют соглашение, принятое сторонами, которые будут связаны.

Этот пример не означает, что любой резерв подлежит возврату. Ответ зависит от документа и обстоятельств.

А если я уже подписал или заплатил?

Вы всё ещё можете обратиться за консультацией. В этом случае анализ начинается с уже существующих обязательств.

Передайте адвокату:

• Полный документ, включая приложения.
• Подтверждения платежей.
• Объявления и полученные документы.
• Существенную переписку и сообщения.
• Информацию о предстоящих сроках.
• Сообщения о финансировании или проблемах.

Не считайте деньги ни возвратными, ни потерянными, пока сделка не проверена. Не исходите и из того, что привлечение адвоката приостанавливает согласованные сроки.

Если нужны изменения или продление, их стоит подготовить и получить письменное согласие.

Как организовать проверку при нехватке времени

Если вам говорят, что подписать нужно немедленно, сообщите специалисту точную дату и предлагаемое обязательство.

Попросите разграничить:

• 1. Что можно проверить до оплаты.
• 2. Каких документов не хватает.
• 3. Какие условия стоит согласовать.
• 4. Какие проверки требуют больше времени.

Срочная проверка должна объяснять свои пределы. Цель — чтобы вы знали, какая информация у вас есть и какие решения остаются открытыми.

Частые вопросы

Нужно ли нанимать адвоката до просмотра объектов?

Не обязательно. Можно начать, когда есть конкретный объект, или раньше, если нужно определить, как вы будете покупать. Главное — подготовить консультацию до принятия существенных обязательств.

Всегда ли нужно подписывать аррас?

Нет. Нотариат объясняет, что предварительный договор аррас не обязателен. Если он используется, его содержание нужно понять до подписания.

Источник: Consejo General del Notariado — Покупка жилья

Можно ли получить консультацию нотариуса до аррас?

Да. К нотариусу можно обратиться до подписания или оплаты. Его консультация беспристрастна; адвокат, которого вы нанимаете для себя, может проверять и согласовывать условия в ваших интересах.

Источник: Consejo General del Notariado — Покупка жилья

Может ли адвокат изменить уже подписанный договор?

Он может проанализировать его и предложить изменения, но их нужно оформить в соответствии с необходимым соглашением. Привлечение специалиста само по себе не меняет существующие условия.

Подготовьте проверку до следующей подписи

Консультация наиболее ценна, пока вы ещё можете решить, какие условия принять. Если покупка уже началась, соберите документы и проверьте следующее обязательство до дальнейших шагов.

В MH Legal & Seguros мы консультируем национальных и международных покупателей по сделкам с недвижимостью по всей Испании, с обслуживанием на вашем языке и офисами в Дении, Гандии и Вильялонге.

Свяжитесь с нашей командой по адресу info@mhlegalyseguros.com до подписания резерва, аррас или договора купли-продажи.