Immobilienrecht in Spanien: ein legaler und steuerlicher Leitfaden für Käufer und Investoren

Das Immobilienrecht in Spanien (Derecho inmobiliario) regelt wesentliche Fragen beim Kauf, Halten oder Investieren in eine Immobilie. Bevor Sie sich binden, ist es ratsam, ihre Rechtslage zu kennen, ihre Eignung für den vorgesehenen Gebrauch zu prüfen und die Steuern und Kosten des Geschäfts zu berechnen.

Für internationale Käufer ist es zudem wichtig, zwischen Staatsangehörigkeit, aufenthaltsrechtlicher und steuerlicher Ansässigkeit zu unterscheiden. Jede kann unterschiedliche Folgen haben.

In diesem Leitfaden von MH Legal & Seguros erklären wir die wichtigsten rechtlichen und steuerlichen Fragen, die beim Erwerb und Halten einer Immobilie in Spanien zu beachten sind.

1. Immobilienrecht in Spanien: staatliche, regionale und kommunale Regeln

Nicht jeder Kauf unterliegt denselben Anforderungen. In jedem Geschäft können Vorschriften unterschiedlicher Ebenen eingreifen:

• Staatlich: allgemeine Vertragsregeln, das Grundbuch (Registro de la Propiedad), das Kataster (Catastro) und bestimmte Steuern.
• Regional (autonómicas): übertragene Steuerhoheit, Wohnungswesen, Bauplanung, Tourismus und, soweit einschlägig, eigenes regionales Zivilrecht (Derecho civil propio).
• Kommunal: örtliche Bauleitplanung, Nutzungsverfahren, kommunale Steuersatzungen und Anforderungen an bestimmte Nutzungen und Tätigkeiten.

Eine für eine Wohnung gültige Prüfung darf nicht automatisch auf eine andere in einer anderen Gemeinde oder Autonomen Gemeinschaft übertragen werden. Die Prüfung muss auf die Immobilie, die Parteien und die beabsichtigte Nutzung abgestimmt werden.

2. Rechtliche Voraussetzungen für den Immobilienkauf in Spanien als Ausländer

Grundsätzlich dürfen Ausländer in Spanien Immobilien erwerben. Bestimmte Geschäfte können jedoch Genehmigungen oder zusätzliche Prüfungen erfordern – etwa bestimmte Erwerbe durch Nicht-EU-Käufer in Gebieten mit eingeschränktem Grundeigentum aus Gründen der nationalen Verteidigung.

Der Käufer muss über die entsprechende Steuernummer verfügen, bei einer ausländischen Person normalerweise die NIE (Ausländeridentifikationsnummer). Ihr Antrag sollte über die zuständigen Kanäle und mit den erforderlichen Unterlagen geplant werden.

Die NIE allein begründet keine Aufenthaltserlaubnis und bestimmt nicht, wo Sie steuerlich ansässig sind. Es sollte auch nicht davon ausgegangen werden, dass der Kauf einer Wohnung ein Aufenthaltsrecht in Spanien verschafft.

Prüfen Sie vor dem Geschäft Ihre steuerliche Ansässigkeit und wie sich der Erwerb auf Ihre Pflichten in Spanien und in Ihrem Wohnsitzland auswirkt.

3. Immobilien-Due Diligence: Was vor dem Kauf zu prüfen ist

Die rechtliche Prüfung, auch Due Diligence genannt, ermöglicht es, Vorfälle zu erkennen und vor Eingehung von Verbindlichkeiten zu entscheiden, wie sie gelöst werden.

Es empfiehlt sich, sie vor einer Reservierung, der Annahme eines bindenden Angebots oder einer Anzahlung zu beginnen. Muss eine Prüfung erst später abgeschlossen werden, sollte der Vertrag ihre Folgen regeln.

Zu den empfehlenswerten Prüfpunkten gehören:

• Das Eigentum an der Immobilie und die Befugnisse der am Verkauf Beteiligten.
• Hypotheken, Pfändungen, Nießbrauch, Dienstbarkeiten und sonstige Lasten oder Beschränkungen.
• Die Übereinstimmung zwischen Urkunde, Grundbuch, Kataster und der tatsächlichen Beschaffenheit.
• Die bauplanungsrechtliche Situation des Bauwerks und der ausgeführten Arbeiten.
• Die etwaig erforderliche Nutzungs- oder Bewohnbarkeitsdokumentation.
• Das Bestehen von Mietverträgen, Bewohnern oder Rechten Dritter.
• Eigentümergemeinschaftsgebühren, Sonderumlagen, Abgaben und Versorgungskosten.
• Die Möglichkeit, die Immobilie als Wohnung, zur Vermietung oder für eine andere vorgesehene Nutzung zu verwenden.

Die rechtliche Prüfung kann durch eine technische Inspektion ergänzt werden, um Erhaltungszustand, mögliche Mängel und notwendige Arbeiten zu bewerten.

Grundbuch und Kataster: unterschiedliche Funktionen

Die nota simple (einfache Notiz) gibt Auskunft über Eigentum und eingetragene Lasten, hat aber nur informativen Charakter. Muss der Grundbuchinhalt verbindlich nachgewiesen werden, ist eine Grundbuchbescheinigung (certificación) in Erwägung zu ziehen.

Das Catastro ist ein administratives Register, das die physischen, wirtschaftlichen und rechtlichen Merkmale von Immobilien beschreibt. Seine Daten ersetzen nicht den Schutz des Grundbuchs und belegen allein nicht die Baurechtlichkeit eines Bauwerks.

Abweichungen zwischen Dokumenten und Wirklichkeit sind zu analysieren: Nicht alle haben dieselbe Bedeutung und nicht alle werden nach demselben Verfahren behoben.

4. Reservierungsvertrag, Arras und Kaufvertrag: Rechtliche Wirkungen

Die Reservierung ist keine zwingende Phase und kein zwangsläufig wirkungsloses Dokument. Je nach Inhalt kann sie Verbindlichkeiten begründen.

Vor der Unterschrift müssen der gezahlte Betrag, der Empfänger, die Frist, die Pflichten der Parteien sowie die Fälle der Rückzahlung oder des Verlusts klar sein.

Der private Kaufvertrag sollte Preis, Zahlungen, Lasten, Fristen, die Kostenaufteilung und die Übergabebedingungen regeln. Enthält er Arras (Anzahlung/Earnest Money), sind deren Rechtsnatur und Wirkungen wichtig festzulegen.

Nicht jede Art von Arras erlaubt den Rücktritt unter Verlust der Anzahlung oder deren doppelter Rückgabe. Diese Folgen gelten für strafbewehrte Arras (arras penitenciales), soweit sie nach Gesetz und Vereinbarung greifen. Es gibt auch keine allgemeine Pflicht, die Anzahlung auf 10 % des Preises festzulegen.

Wenn Sie Finanzierung benötigen, sollte geprüft werden, was gilt, wenn die Bank sie nicht gewährt. Neben dem Vereinbarten können spezifische regionale Zivilregeln bestehen, wie sie in Katalonien für bestimmte Fälle der Drittmittelfinanzierung vorgesehen sind.

5. Öffentliche Urkunde und Eintragung im Grundbuch

In der öffentlichen Urkunde (escritura pública) werden die Bedingungen des Geschäfts, die Zahlungen sowie die entsprechenden Erklärungen und Dokumente beurkundet. Der Notar übt eine unparteiische Beratungs- und Legalitätskontrollfunktion aus.

Die Übergabe von Schlüsseln und Besitz muss dem Vertrag entsprechen. Wird sie aufgeschoben, sollten Frist, Haftung und Garantien geregelt werden.

Im gemeinen Zivilrecht wird die Übertragung durch Titel und Übergabe bewirkt; die Beurkundung ersetzt in der Regel diese Übergabe, sofern sich nichts anderes ergibt. Die Eintragung des Kaufs ist grundsätzlich nur deklaratorisch: Sie ist nicht mit dem Akt zu verwechseln, der das Eigentum überträgt.

Die Eintragung des Erwerbs ist wegen des grundbuchlichen Schutzes sehr zu empfehlen. Nach der Unterschrift sind auch die Steuern zu erledigen und die vereinbarten Lastenfreistellungen zu prüfen.

6. Immobilienbesteuerung: Erwerbsteuern und Kosten

Die Gesamtkosten hängen von der Art der Immobilie, dem Geschäft, dem Ort und den Umständen des Käufers ab. Ein Richtprozentsatz ersetzt keine individuelle Kostenaufstellung.

Gebrauchter Wohnraum: Grunderwerbsteuer (ITP)

Der Erwerb einer gebrauchten Wohnung unterliegt in der Regel der ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales). Steuersätze, Ermäßigungen und Steuervergünstigungen hängen vom Gebiet und den jeweiligen Voraussetzungen ab.

Die Bemessungsgrundlage stimmt nicht immer mit dem Preis überein. Liegt ein Kataster-Referenzwert vor, wird grundsätzlich der höchste Wert aus diesem Referenzwert, dem erklärten Wert und dem Preis herangezogen. Fehlt er, gelten die Regeln für erklärten Wert, Preis und Marktwert.

Neubauwohnung: Mehrwertsteuer und Dokumentarische Steuer (AJD)

Bei Erstlieferungen von der USt (IVA) unterliegenden Wohnungen beträgt der Regelsatz 10 %, mit bestimmten ermäßigten Fällen. Dass der Verkäufer ein Bauträger ist, reicht allein nicht aus, um eine Erstlieferung anzunehmen.

Die Urkunde kann zudem der AJD (Actos Jurídicos Documentados) unterliegen, deren Behandlung von Gebiet und Geschäft abhängt. Die Kanarischen Inseln, Ceuta und Melilla haben abweichende indirekte Steuersysteme.

Weitere Kosten und Käuferpflichten

Zu budgetieren sind Notar, Grundbuch, Beratung und gegebenenfalls Finanzierung. Notar- und Grundbuchgebühren sowie Anwaltshonorare richten sich nach unterschiedlichen Kriterien.

Ist der Verkäufer steuerlich nicht ansässig, prüft der Käufer, ob er 3 % der Gegenleistung einbehalten und über das Formular 211 (modelo 211) als Vorauszahlung auf die Steuer des Verkäufers abführen muss.

Zudem kann der Käufer, wenn der Verkäufer eine nicht ansässige natürliche Person ist, als Ersatzschuldner bei der kommunalen Grundstücksgewinnsteuer (plusvalía municipal) auftreten. Diese Pflichten sind vor der Unterschrift vorzubereiten.

7. Steuern für das Halten einer Immobilie in Spanien

Grundsteuer (IBI) und kommunale Gebühren

Die IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) ist eine kommunale Steuer, deren Bemessungsgrundlage aus dem Katasterwert und etwaigen Ermäßigungen ermittelt wird. Der Betrag hängt vom Steuersatz und den geltenden Vergünstigungen ab.

Weitere kommunale Gebühren oder Abgaben können anfallen. Die entsprechenden Satzungen sollten geprüft und die Zahlungen organisiert werden.

Nichtwohnsitzsteuer (IRNR): Vermietung und fiktive Einkünfte

Sind Sie eine nicht steuerlich ansässige natürliche Person, hängt die Besteuerung von der Nutzung der Immobilie ab:

• Bei Vermietung sind die Mieteinkünfte nach den geltenden Regeln zu erklären.
• Bei einem städtischen Wohnhaus für Eigennutzung oder Leerstand kann eine fiktive Grundstückseinkunft (renta inmobiliaria imputada) anfallen.
• Beim Verkauf ist der Gewinn oder Verlust zu ermitteln.

Die fiktive Einkunft ist keine Schätzung der Marktrendite. Sie wird nach steuerlichen Regeln berechnet, in der Regel auf Grundlage des Katasterwerts unter Berücksichtigung von Zeitraum und Eigentumsanteil.

Für die hier behandelten Einkünfte und Zurechnungen gilt grundsätzlich 24 %, bzw. 19 % für in einem anderen EU- oder EWR-Staat mit effektivem Steuerinformationaustausch Ansässige. Die Staatsangehörigkeit allein bestimmt nicht den Steuersatz.

Abzugsfähigkeit von Kosten, Erklärungen und Fristen sind nach Einkunftsart, Jahr und Situation des Steuerpflichtigen zu prüfen. Es gibt keinen einheitlichen Kalender für alle IRNR-Fälle.

Vermögensteuer und große Vermögen

Immobilienbesitz kann Pflichten in der Vermögensteuer (Impuesto sobre el Patrimonio) auslösen. Zu prüfen sind die Bewertung der Vermögenswerte, abziehbare Schulden, Freibeträge und die anwendbaren Vorschriften.

Die Erklärungspflicht bedeutet nicht zwingend eine Zahlungspflicht. Eine Erklärung kann auch ohne festzusetzende Steuer verlangt werden, wenn die anrechenbaren Vermögenswerte und Rechte nach den Regeln der Steuer zwei Millionen Euro übersteigen.

Bei großen Vermögen ist zudem die vorübergehende Solidaritätssteuer für große Vermögen (Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas) und ihr Verhältnis zur Vermögensteuer zu prüfen.

8. Eigentümergemeinschaftsschulden, Baurechtlichkeit und Ferienvermietung

Eigentümergemeinschaftsschulden können die erworbene Wohnung im gesetzlichen Rahmen belasten. Nach dem staatlichen Wohnungseigentumsgesetz (Ley de Propiedad Horizontal) erfasst die Haftungsbindung den offenen Teil des Erwerbsjahres und die drei vorhergehenden Kalenderjahre. In Katalonien erfasst die Regelung das laufende Jahr und die vier vorherigen.

Die IBI hat ein eigenes Haftungsregime. Versorgungsschulden sind gesondert zu prüfen und nicht automatisch den vorgenannten gleichzusetzen.

Im Baurecht sind Bauleitplan, Rechtmäßigkeit der Arbeiten, Genehmigungstitel und mögliche gegen die Immobilie gerichtete Verfahren zu prüfen. Nicht alle Regionen nutzen eine Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula de habitabilidad): Stattdessen können Nutzungslicenzen, verantwortliche Erklärungen oder andere Dokumente vorgesehen sein.

Das Energieeffizienzzeugnis muss, sofern erforderlich, verfügbar, gültig und registriert sein, vorbehaltlich gesetzlicher Ausnahmen.

Wenn Sie zum Vermieten kaufen, insbesondere touristisch, prüfen Sie vorher die Zulässigkeit der Nutzung, die regionalen und kommunalen Voraussetzungen und die Einschränkungen der Eigentümergemeinschaft. Der Kauf einer Wohnung erlaubt nicht automatisch ihre touristische Nutzung.

MH Legal & Seguros: Beratung für Ihre Immobilientransaktion

Das Immobilienrecht verbindet allgemeine Regeln mit regionalen Besonderheiten. Sie vor der Unterschrift zu prüfen, hilft, die eingegangenen Verbindlichkeiten und die noch zu lösenden Fragen zu erkennen.

Bei MH Legal & Seguros helfen wir Ihnen, die Rechtslage der Immobilie zu analysieren, Verträge zu prüfen und zu verhandeln sowie die steuerlichen Pflichten des Geschäfts zu planen.

Kontaktieren Sie unser Team und erzählen Sie uns, wo die Immobilie liegt, welche Nutzung Sie vorsehen und in welcher Phase sich der Kauf befindet.