Eine Immobilie mit Geschwistern in Spanien geerbt: Nutzung, Verwaltung und Verkauf

Eine Immobilie zu erben kann unterschiedliche Interessen zusammenbringen. Ein Geschwister möchte sie behalten, ein anderes muss verkaufen, und ein weiteres lebt im Ausland und möchte die Formalitäten lieber delegieren.

Auch bei gutem Familienverhältnis sollte festgelegt werden, wie Entscheidungen getroffen werden und wer die Kosten trägt.

Bevor entschieden wird, was mit dem Haus geschieht, ist zu prüfen, ob der Nachlass noch verteilt werden muss oder ob die Immobilie bereits mehreren Eigentümern zugeteilt ist. Dieser Unterschied beeinflusst die vorzubereitenden Schritte.

Bei MH Legal & Seguros erklären wir, wie die Verwaltung einer von Geschwistern geerbten Immobilie zu ordnen ist und welche Alternativen zu prüfen sind.

Prüfen Sie zuerst, in welcher Situation der Nachlass ist

Miterbe eines Vermögens zu sein ist nicht zwingend gleichbedeutend damit, einen zugeteilten Anteil an jedem einzelnen Vermögenswert zu haben.

Prüfen Sie Testament oder Erbrechtstitel, die Unterlagen zu Annahme und Teilung sowie die Grundbuchauskunft. Es muss klar sein, welche Rechte jeder Person zustehen.

Das allgemeine Zivilgesetzbuch unterscheidet die Teilung und ihre Wirkungen: Die rechtmäßig vorgenommene Teilung überträgt jedem Erben das Eigentum an den ihm zugeteilten Vermögenswerten.

Diese Prüfung zeigt, ob Sie eine Nachlassverteilung vorbereiten oder eine Immobilie verwalten, die bereits mehreren Miteigentümern gehört.

Prüfen Sie, wer Rechte an der Immobilie hat

Es ist nicht davon auszugehen, dass nur die Geschwister mitwirken müssen.

Es kann einen Nießbrauch zugunsten des überlebenden Ehegatten, weitere Begünstigte, Minderjährige oder Personen geben, die durch Unterstützungsmaßnahmen vertreten werden.

Vor Verhandlungen über einen Verkauf oder eine Nutzungsvereinbarung ist zu klären:

• die Eigentümer und ihre Anteile.
• Nießbrauchsrechte oder andere Beschränkungen.
• die Lasten der Immobilie.
• die noch offenen Unterlagen.
• die Personen, die eine Vertretung benötigen.

Die familiäre Entscheidung muss von den bestehenden Rechten ausgehen, nicht nur davon, wer sich gerade um das Haus kümmert.

Wenn Sie die Immobilie behalten wollen, regeln Sie die Nutzung

Nach der Regelung des allgemeinen Zivilgesetzbuchs kann jeder Miteigentümer die Sache ihrer Bestimmung gemäß nutzen, ohne die Gemeinschaft zu beeinträchtigen und ohne die Nutzung der übrigen zu verhindern.

Zur Vermeidung von Konflikten sollte dokumentiert werden:

• wer die Schlüssel hat.
• ob es Nutzungszeiten gibt.
• wie Termine reserviert werden.
• ob Angehörige oder Dritte übernachten dürfen.
• wer Störungen und Prüfungen übernimmt.
• wie Ausgaben genehmigt werden.

Was gilt, wenn ein Geschwister bereits dort wohnt?

Zu prüfen ist, warum die Immobilie bewohnt wird und ob eine Vereinbarung, ein Vertrag oder ein Recht diese Nutzung stützt.

Es ist weder automatisch zu schließen, dass die Person ausziehen muss, noch dass sie unbegrenzt bleiben darf. Ebenso ist nicht davon auszugehen, dass jede ausschließliche Nutzung ohne Weiteres eine bestimmte Miete zugunsten der übrigen erzeugt.

Soll die Nutzung fortbestehen, legen Sie die Bedingungen schriftlich fest und wann sie überprüft werden.

Wie die Kosten zu ordnen sind

Erstellen Sie eine Übersicht der laufenden und außergewöhnlichen Kosten: Eigentümergemeinschaft, Steuern, Versicherung, Versorgungsleistungen, Erhaltung und Baumaßnahmen.

Das allgemeine Zivilgesetzbuch nimmt als Maßstab das Verhältnis der Anteile für Vorteile und Lasten sowie die Pflicht zur Mitwirkung an der Erhaltung.

In der Praxis ist zwischen Aufwendungen für die Immobilie, Verbräuchen der nutzenden Person und Maßnahmen aus besonderem Interesse zu unterscheiden.

Bewahren Sie Rechnungen und Belege auf. Dass eine Person vorstreckt, zeigt für sich genommen nicht, welchen Betrag sie später verlangen kann: Zu prüfen sind Position, Erforderlichkeit und Vereinbarungen.

Nicht jede Entscheidung wird mit derselben Mehrheit getroffen

Für Verwaltung und bestmögliche Nutzung sieht das allgemeine Zivilgesetzbuch Vereinbarungen nach Mehrheit der Interessen vor, nicht einfach nach Zahl der Personen.

Veränderungen der gemeinsamen Sache folgen anderen Regeln. Eine Verwaltungsvereinbarung ist nicht mit der Befugnis zu verwechseln, die gesamte Immobilie im Namen der übrigen zu verkaufen.

Prüfen Sie vor Renovierung, Vermietung oder einer verbindlichen Übertragung, welche Zustimmung der konkrete Schritt erfordert.

Welche Alternativen Sie prüfen können

Die üblichen Optionen erfordern jeweils unterschiedliche Vorbereitung:

Vergleichen Sie diese Optionen mit konkreten Zahlen und Bedingungen. Eine unabhängige Bewertung kann helfen, wenn die wirtschaftlichen Erwartungen auseinandergehen.

Wenn einer das Haus behalten möchte

Je nach Stand des Vorgangs kann die Zuteilung an einen der Beteiligten gegen Ausgleich der übrigen geprüft werden.

Das allgemeine Zivilgesetzbuch sieht diese Möglichkeit in der Teilung für Vermögenswerte vor, die unteilbar sind oder bei Teilung stark an Wert verlieren.

Vor der Vereinbarung prüfen Sie:

• den angesetzten Wert.
• den Ausgleich und seinen Zahlungstermin.
• die verfügbare Finanzierung.
• Schulden und Lasten.
• Kosten und Steuern.
• die erforderlichen Unterlagen.

Gehen Sie nicht davon aus, dass jedes Geschäft unter Geschwistern steuerlich gleich behandelt wird.

Wenn Sie an Dritte verkaufen möchten

Vor Annahme eines Angebots sollten Preis, Verhandlungsspielraum, Maklerprovision und Übergabetermin abgestimmt werden.

Zu prüfen ist, wer unterschreiben darf und welche Unterlagen fehlen. Lebt jemand außerhalb Spaniens, ist die Vertretung rechtzeitig vorzubereiten.

Ebenso sollte festgelegt werden, wie der Preis verteilt wird, unter Berücksichtigung von Anteilen, Kosten und ordnungsgemäß belegten Anpassungen.

Was tun, wenn keine Einigung besteht

Klären Sie zuerst die eigentliche Uneinigkeit: Preis, Nutzung, Kosten, familiäre Bindung oder fehlende Liquidität für den Ausgleich der übrigen.

Dokumentierte Verhandlungen, Mediation oder Schlichtung können helfen, Lösungen auszuloten. Der Consejo General del Notariado nennt diese Wege für Konflikte zwischen Eigentümern, die sich über die Verkaufsbedingungen nicht einigen.

Besteht die Blockade fort, ist der geeignete rechtliche Weg zu prüfen. Die Teilung eines noch offenen Nachlasses und die Teilung einer bereits bestehenden Miteigentümergemeinschaft sind keine austauschbaren Verfahren.

In einer Gemeinschaft kann gerichtlich die Teilung und je nach Fall der Verkauf in einer Versteigerung beantragt werden. Das bedeutet nicht, dass ein Geschwister allein einen Kaufvertrag über die gesamte Immobilie unterzeichnen kann.

Häufige Fragen zu von Geschwistern geerbten Immobilien

Sind wir zu gleichen Anteilen Eigentümer?

Nicht zwingend. Zu prüfen sind Erbrechtstitel und Zuteilung, ohne Anteile aus der Zahl der Geschwister abzuleiten.

Kann einer seinen Anteil verkaufen?

Das kann geprüft werden, doch ist die Übertragung eines Erbrechts von der Übertragung eines Anteils an einer zugeteilten Immobilie zu unterscheiden. Ebenso sind Erwerbsrechte anderer Beteiligter zu prüfen.

Erlaubt die Mehrheit den Verkauf des gesamten Hauses?

Nicht für sich allein. Die Verwaltungsregeln erlauben nicht automatisch, über die Rechte der übrigen zu verfügen.

Dürfen wir das Haus leer stehen lassen, während wir entscheiden?

Diese Lösung kann erwogen werden, doch sollten Erhaltung, Versicherung, Kosten und ein Termin zur Überprüfung der Entscheidung geregelt werden.

Verhindert ein Wohnsitz im Ausland die Mitwirkung an der Verwaltung?

Nein. Kommunikation und geeignete Vertretung können organisiert werden, wobei festzulegen ist, welche Entscheidungen vorher abzustimmen sind.

Bereiten Sie eine Lösung vor, die alle bewerten können

Die Ordnung einer geerbten Immobilie verlangt die Kenntnis der bestehenden Rechte und den Vergleich der Optionen mit klaren wirtschaftlichen und rechtlichen Informationen.

Bei MH Legal & Seguros beraten wir Familien und internationale Mandanten mit geerbten Immobilien in Spanien. Wir prüfen die Unterlagen und begleiten die Vorbereitung von Vereinbarungen, Zuteilungen und Verkäufen sowie die Prüfung der verfügbaren Wege bei einem Konflikt.

Kontaktieren Sie unser Team, um Verwaltung und Zukunft Ihrer geerbten Immobilie zu prüfen.