Veröffentlicht · 4. November 2026
Steuern auf eine Immobilie in Spanien für Nichtansässige: Was jährlich zu prüfen ist
Eine Immobilie in Spanien kann steuerliche Pflichten begründen, auch ohne Vermietung. Wir erklären, was je nach Nutzung, Eigentumslage und steuerlichem Wohnsitz zu prüfen ist und wie Unterlagen und Fristen zu ordnen sind.
Wenn Sie eine Immobilie in Spanien besitzen und in einem anderen Land steuerlich ansässig sind, empfiehlt es sich, ihre steuerlichen Pflichten bereits ab dem Kauf zu ordnen.
Die Zahlung der IBI bedeutet nicht, dass alle Steuern erledigt sind. Hinzu können Pflichten aus der Nutzung, der Vermietung oder dem Verkauf kommen, ebenso wie solche aus dem Vermögen.
Die Besteuerung hängt von Ihrer Situation und von der Nutzung der Immobilie in jedem Steuerjahr ab. Ein Ferienhaus wird nicht wie eine ganzjährig vermietete Wohnung erklärt.
Bei MH Legal & Seguros erklären wir die wichtigsten Prüfpunkte für private, nicht ansässige Eigentümer ohne Betriebsstätte in Spanien.
Klären Sie zuerst Ihren steuerlichen Wohnsitz
Eine ausländische Staatsangehörigkeit, eine NIE oder eine Anschrift außerhalb Spaniens bestimmen für sich genommen nicht, wie Sie besteuert werden.
Das spanische Recht berücksichtigt unter anderem einen Aufenthalt von mehr als 183 Tagen im Kalenderjahr oder den Mittelpunkt der Aktivitäten oder wirtschaftlichen Interessen in Spanien. Ebenso sind die gesetzlichen Vermutungen und gegebenenfalls das Doppelbesteuerungsabkommen zu prüfen.
Wenn Sie das Land gewechselt haben, längere Zeit in Spanien verbringen oder Ihre Tätigkeit hierher verlegt haben, prüfen Sie diese Frage, bevor Sie Erklärungen als Nichtansässiger vorbereiten.
Welche Steuern zu unterscheiden sind
Trennen Sie für die Kalenderplanung diese Pflichten:
IBI und kommunale Abgaben
Was zu prüfen istBescheide, Eigentum, Lastschrift und kommunaler Kalender.Einkommensteuer für Nichtansässige bei Eigennutzung oder Leerstand
Was zu prüfen istMögliche zugerechnete Immobilienerträge.Einkommensteuer für Nichtansässige bei Vermietung
Was zu prüfen istEinnahmen, Unterlagen, abzugsfähige Ausgaben und Abgabe.Verkauf der Immobilie
Was zu prüfen istGewinn oder Verlust, Einbehalte und kommunale Pflichten.Vermögen und Großvermögen
Was zu prüfen istOb sich je nach Werten und Umständen des Eigentümers eine Pflicht ergibt.
| Position | Was zu prüfen ist |
|---|---|
| IBI und kommunale Abgaben | Bescheide, Eigentum, Lastschrift und kommunaler Kalender. |
| Einkommensteuer für Nichtansässige bei Eigennutzung oder Leerstand | Mögliche zugerechnete Immobilienerträge. |
| Einkommensteuer für Nichtansässige bei Vermietung | Einnahmen, Unterlagen, abzugsfähige Ausgaben und Abgabe. |
| Verkauf der Immobilie | Gewinn oder Verlust, Einbehalte und kommunale Pflichten. |
| Vermögen und Großvermögen | Ob sich je nach Werten und Umständen des Eigentümers eine Pflicht ergibt. |
Für nicht ansässige natürliche Personen unterscheidet die AEAT die zugerechneten Erträge, die Mieteinnahmen und den Gewinn aus einem Verkauf. Juristische Personen unterliegen anderen Regeln; dieser Leitfaden ist daher nicht ohne Weiteres auf eine Immobilie einer Gesellschaft anzuwenden.
Verwandter LeitfadenKosten und Steuern beim ImmobilienkaufIBI: Bescheide und kommunalen Kalender prüfen
Die IBI ist eine kommunale Steuer, die an das Innehaben bestimmter Rechte an der Immobilie anknüpft. Ihre Regelung und Verwaltung sind von der Einkommensteuer zu unterscheiden.
Jährlich sollte geprüft werden:
- ob die Angaben zur Immobilie und zur zahlungspflichtigen Person korrekt sind;
- ob die Lastschrift weiterhin aktiv ist;
- ob ausreichend Guthaben für den Bescheid vorhanden ist;
- ob weitere kommunale Gebühren oder Abgaben anfallen;
- ob Beträge offen sind.
Wenn Sie gerade gekauft oder geerbt haben, prüfen Sie, wie die Änderung mitgeteilt wurde und welche Mitteilungen Sie erhalten können.
Muss erklärt werden, wenn nicht vermietet wird?
Eine Pflicht kann auch ohne Einnahmen bestehen.
Nicht ansässige natürliche Personen mit städtischen Immobilien zur Eigennutzung oder im Leerstand können mit einem zugerechneten Immobilienertrag besteuert werden, außer in den Fällen, in denen dies nicht gilt. Die Berechnung hat den Katasterwert, das Steuerjahr, die Tage und den entsprechenden Anteil zu berücksichtigen.
Es handelt sich nicht um die Erklärung erhaltener Miete, sondern um einen nach steuerlichen Regeln ermittelten Ertrag.
Eine Nutzung von wenigen Wochen im Jahr oder ein Leerstand bedeutet daher nicht, dass nichts abzugeben ist.
Was sich bei einer Vermietung ändert
Die Vermietung begründet eine andere Ertragskategorie als die Eigennutzung.
Vor der Erstellung der Erklärung sollten Sie zusammenstellen:
- Verträge und Zeiträume der Belegung.
- Einnahmen und Zahlungsbelege.
- Abrechnungen von Plattformen oder Vermittlern.
- Rechnungen und Unterlagen zu Ausgaben.
- Angaben zu Einbehalten, soweit vorhanden.
- Nachweis des steuerlichen Wohnsitzes, soweit erforderlich.
Die Erklärungspflicht ist nach dem Ertrag und den vorgenommenen Einbehalten zu prüfen. Die AEAT berücksichtigt ausdrücklich Mieten, die von Privatpersonen gezahlt werden, die nicht als Einbehaltsverpflichtete handeln.
Wenden Sie nicht ohne Weiteres dieselben Ausgaben, Sätze oder Regeln an wie ein in Spanien ansässiger Eigentümer.
Verwandter LeitfadenEine Immobilie zur Vermietung kaufenBei teilweiser Vermietung die Zeiträume ordnen
Eine Immobilie kann im selben Steuerjahr Vermietung, Eigennutzung und Leerstand verbinden.
Eine in Deutschland ansässige Person kann sie beispielsweise im Frühjahr nutzen und im Sommer teilweise vermieten. Für die Besteuerung ist ein Kalender erforderlich, der jeden Zeitraum erfasst.
Die Regeln zum zugerechneten Ertrag sehen eine anteilige Anpassung nach Tagen vor, wenn das Eigentum nicht das ganze Jahr umfasst oder die Immobilie während eines Teils des Jahres vermietet war.
Führen Sie eine mit Verträgen und Zahlungen übereinstimmende Aufzeichnung. Das erspart es, die Daten am Jahresende zu rekonstruieren.
Modell 210: Steuerjahr und Frist prüfen
Das Modell 210 dient der Erklärung verschiedener Einkünfte von Nichtansässigen ohne Betriebsstätte. Für alle Fälle gilt keine einheitliche Frist.
Zudem wurden für Immobilienerträge Änderungen eingeführt, die den Kalender ab 2027 betreffen:
- Der zugerechnete Ertrag für 2025 wird weiterhin im Kalenderjahr 2026 abgegeben.
- Der zugerechnete Ertrag für 2026 wird vom 1. April bis 31. Dezember 2027 abgegeben.
- Für jährlich zusammengefasste Mieten aus 2026 mit Zahllast gilt die neue Frist vom 1. bis 20. April 2027.
Getrennt erklärte Mieten unterliegen besonderen Übergangsregeln. Auch die Fristen für die Lastschrift sind gesondert zu prüfen.
Verwenden Sie keinen alten Kalender, ohne Steuerjahr und Art der Erklärung zu prüfen.
Bei mehreren Eigentümern die Position jedes Einzelnen prüfen
Ein Kauf als Paar oder mit Angehörigen macht nicht automatisch alle Pflichten zu einer gemeinsamen Erklärung.
Die AEAT behandelt jeden Eigentümer als eigenen Steuerpflichtigen. Sein Anteil und die besonderen Abgaberegeln sind zu prüfen.
Identifizieren Sie für die Unterlagen jeden Eigentümer, seinen steuerlichen Wohnsitz und seine Dokumente. Besteht ein Nießbrauch oder ein anderes Nutzungsrecht, teilen Sie dies vor der Berechnung des Ertrags mit.
Vermögen und Großvermögen: eine zusätzliche Prüfung
Der Besitz einer Immobilie bedeutet nicht automatisch, dass beide Steuern erklärt werden müssen.
Bei der Vermögensteuer sieht die AEAT eine Pflicht vor, wenn eine Zahllast entsteht oder, auch ohne Zahllast, wenn der Wert der nach ihren Regeln anzusetzenden Vermögenswerte und Rechte 2.000.000 Euro übersteigt.
Die temporäre Solidaritätssteuer für Großvermögen hat eine eigene Berechnung und Erklärungspflicht. Sie kann auch Personen mit beschränkter Steuerpflicht treffen, die erklären müssen, wenn nach den anwendbaren Abzügen oder Vergünstigungen eine Zahllast verbleibt.
Mindestbeträge, Bemessungsgrundlagen, Abgabegrenzen und endgültige Zahllast sind nicht zu verwechseln. Zu analysieren ist das vollständige, für die jeweilige Steuer maßgebliche Vermögen.
Bei einem Verkauf eine eigene Prüfung vorbereiten
Ein Verkauf erfordert eine eigene steuerliche und dokumentarische Prüfung.
Stellen Sie vor der Zustimmung zu einem Beurkundungstermin den Erwerbstitel, die belegten Kosten, die getätigten Investitionen und die steuerlichen Angaben jedes Verkäufers zusammen.
Ebenso sind der für Nichtansässige geltende Einbehalt, die anschließende Erklärung und die kommunalen Pflichten zu prüfen. Der Kalender des Verkaufs unterscheidet sich von dem der Eigennutzung oder der Vermietung.
Verwandter LeitfadenEine Immobilie in Spanien verkaufenWelche Unterlagen jährlich aufzubewahren sind
Halten Sie eine aktuelle Dokumentation bereit mit:
- Urkunde und Angaben zum Eigentum;
- NIE und Identifikation;
- Angaben zum steuerlichen Wohnsitz;
- IBI-Bescheiden und Katasterdaten;
- Kalender zu Nutzung und Vermietung;
- Verträgen, Einnahmen und Ausgaben;
- abgegebenen Erklärungen und Zahlungsbelegen;
- erhaltenen Mitteilungen.
Wenn Sie im Jahr gekauft, geerbt, verkauft oder den Wohnsitz gewechselt haben, teilen Sie dies bei der Prüfung mit.
Verwandter LeitfadenSchritte nach dem ImmobilienkaufHäufige Fragen zu Immobiliensteuern für Nichtansässige
Ersetzt die IBI das Modell 210?
Nein. Es handelt sich um unterschiedliche Pflichten, die gesondert zu prüfen sind.
Kann ich ohne Einnahmen steuerliche Pflichten haben?
Ja. Es kann ein zugerechneter Ertrag wegen Eigennutzung oder wegen Leerstands anfallen.
Sind Gemeinschaftskosten Steuern?
Nein. Es sind Kosten der Immobilie, deren Belege jedoch für die Verwaltung und die jeweilige steuerliche Prüfung aufzubewahren sind.
Beseitigen Steuerzahlungen im eigenen Land die spanischen Pflichten?
Davon ist nicht auszugehen. Zu prüfen sind die spanischen Regeln und das anwendbare Abkommen.
Muss ich etwas prüfen, wenn sich die Nutzung ändert?
Ja. Der Wechsel von Eigennutzung zu Vermietung, die Kombination beider oder ein Verkauf können Erklärungen und Fristen verändern.
Ordnen Sie die Besteuerung Ihrer Immobilie von Anfang an
Eine jährliche Prüfung ermöglicht es, Pflichten zu erkennen, Unterlagen vorzubereiten und einen an die tatsächliche Nutzung angepassten Kalender zu führen.
Bei MH Legal & Seguros beraten wir internationale Mandanten mit Immobilienvermögen in Spanien. Wir prüfen ihre Situation und stimmen die Vorbereitung der rechtlichen und steuerlichen Schritte mit den mitwirkenden Fachleuten ab.
Kontaktieren Sie unser Team, um die Pflichten Ihrer Immobilie in Spanien zu ordnen.
KontaktMit MH Legal & Seguros sprechenDieser Artikel enthält allgemeine Informationen für nicht ansässige natürliche Personen. Zu prüfen sind das Steuerjahr, der steuerliche Wohnsitz, die Nutzung der Immobilie und die anwendbaren normativen Besonderheiten. Informationen geprüft im November 2026.