Immobilie zur Vermietung kaufen: was vor der Unterschrift zu prüfen ist

Bevor Sie eine Immobilie zur Vermietung kaufen, prüfen Sie, ob Sie sie für die vorgesehene Vermietung nutzen dürfen. Lage, Preis und mögliche Mieteinnahmen sind wichtig, aber die rechtliche Zulässigkeit gehört ebenfalls zur Investition.

Vielleicht haben Sie eine Wohnung am Strand gefunden und planen, sie im Sommer zu vermieten. Oder Sie möchten eine Wohnung kaufen, um sie an Personen anzubieten, die beruflich umziehen. In beiden Fällen empfiehlt es sich, die Bedingungen dieser Immobilie zu prüfen, bevor Sie Geld übergeben oder Verbindlichkeiten eingehen.

Bei MH Legal & Seguros helfen wir Ihnen, das Geschäft zu analysieren, damit Sie mit Informationen über die Immobilie, die Verträge und die gewünschte Vermietung entscheiden können.

Legen Sie fest, ob Sie Dauermietvertrag, Saisonvermietung oder touristische Nutzung suchen

Jede Modalität hat ein anderes Rechtsregime. Der wirkliche Zweck der Vermietung, die Bedingungen der Tätigkeit und das Gebietsrecht bestimmen, welche Regeln gelten.

Die Bezeichnung des Vertrags entscheidet nicht allein über sein Rechtsregime. Eine Vermietung als «Saison» zu bezeichnen, erlaubt es nicht, die Regeln zu umgehen, die ihrem wirklichen Zweck entsprechen.

Legen Sie diesen Punkt früh fest: er bestimmt, welche Unterlagen Sie prüfen müssen und die wirtschaftlichen Erwartungen des Kaufs.

Prüfen Sie die zulässige Nutzung in der Gemeinde

Die Möglichkeit einer touristischen Tätigkeit muss für die konkrete Adresse der Immobilie geprüft werden.

Vor dem Kauf empfiehlt es sich, die anwendbare Bauleitplanung, die Nutzungsverträglichkeit und die erforderlichen kommunalen Titel zu prüfen. Auch ist zu klären, ob es Einschränkungen oder Suspendierungen für neue Tätigkeiten gibt.

Es genügt nicht, dass es in der Straße weitere Ferienwohnungen gibt. Diese können andere Bedingungen haben, einem früheren Regime unterliegen oder sich in einer Situation befinden, die nicht auf Ihre Wohnung übertragbar ist.

Verlangen Sie, dass die Prüfung die maßgebliche kommunale Vorschrift und Unterlagen benennt. Gegebenenfalls ist ein Bericht einzuholen oder eine Anfrage bei der Gemeinde zu stellen.

Prüfen Sie die Voraussetzungen der Autonomen Gemeinschaft

Die Tourismusregelung unterscheidet sich nach Gebiet. Zu prüfen sind die Anforderungen an die Wohnung, die Verfahren zur Tätigkeitsaufnahme und die Pflichten der betreibenden Person.

Die Prüfung kann umfassen:

• Verantwortliche Erklärungen, Genehmigungen und erforderliche Eintragungen.
• Einschlägige Nutzungs- oder Bewohnbarkeitsdokumente.
• Ausstattungs-, Kapazitäts- und Sicherheitsbedingungen.
• Gültigkeit der Titel und Aktualisierungspflichten.
• Regeln für den Wechsel von Eigentümer oder Betreiber.

Die touristische Eintragung und die bauplanungsrechtliche Verträglichkeit sind gemeinsam zu prüfen. Ein einzelnes Dokument erlaubt nicht den Schluss, dass die gesamte Tätigkeit den Anforderungen entspricht.

Prüfen Sie die Statuten und Beschlüsse der Gemeinschaft

Gehört die Wohnung zu einer Eigentümergemeinschaft, fordern Sie den Errichtungstitel, die Statuten und die für die vorgesehene Nutzung relevanten Beschlüsse an.

In Gemeinschaften, die dem staatlichen Wohnungseigentumsgesetz (Ley de Propiedad Horizontal) unterliegen, muss, wer die in Artikel 7.3 geregelte touristische Tätigkeit aufnehmen will, vorher die ausdrückliche Genehmigung der Gemeinschaft einholen.

Artikel 17.12 verlangt die Zustimmung von drei Fünfteln aller Eigentümer und der Beteiligungsquoten.

Es besteht ein Regime für bestimmte Tätigkeiten vor dem 3. April 2025. Seine Anwendbarkeit ist anhand der Dokumente zu prüfen; der Kauf einer bereits beworbenen Wohnung erlaubt nicht die Annahme, dass dieses Regime Sie deckt.

Gilt ein eigenes regionales Zivilregime, sind dessen besondere Regeln zu analysieren.

Wenn der Verkäufer die Wohnung bereits vermietet, prüfen Sie, was Sie fortführen können

Eine aktive Anzeige, gute Bewertungen oder ein voller Belegungskalender können den Kauf attraktiv machen. Dennoch empfiehlt es sich, die Unterlagen zu prüfen, die diese Nutzung belegen.

Prüfen Sie:

• Auf welche Wohnung und welchen Inhaber sie lauten.
• Ob sie gültig und mit Bedingungen versehen sind.
• Was der Wechsel von Eigentümer oder Manager erfordert.
• Ob offene behördliche Anordnungen oder Vorfälle bestehen.
• Was mit bestehenden Buchungen und Verträgen geschieht.

Gehen Sie nicht davon aus, dass die Genehmigungen oder Bedingungen des Verkäufers automatisch übergehen. Der Kaufvertrag sollte festhalten, was übertragen wird und welche Maßnahmen offen sind.

Anzeigeregister ersetzen keine Genehmigungen

Prüfen Sie vor der Veröffentlichung von Anzeigen die geltenden Voraussetzungen für den Kanal und die Vermietungsart, die Sie nutzen wollen.

Jedenfalls belegt die Präsenz auf einer Plattform oder das Bestehen einer Registriernummer für sich allein nicht die bauplanungsrechtliche und touristische Zulässigkeit der Tätigkeit.

Klären Sie die Zulässigkeit vor der Arras-Unterschrift

Ist die vorgesehene Vermietung entscheidend für den Kauf, versuchen Sie, diese Prüfungen vor einer Verbindlichkeit abzuschließen.

Bleiben Fragen offen, verhandeln Sie, wie sie in den Vertrag aufgenommen werden:

• Welches Ergebnis belegt werden muss und mit welchen Unterlagen.
• Wer die Maßnahmen durchführt und ihre Kosten trägt.
• In welcher Frist sie zu klären sind.
• Welche Folgen es hat, wenn sich die vorgesehene Nutzung als nicht zulässig erweist.

Eine Klausel muss auf das Geschäft zugeschnitten sein. Ein pauschaler Hinweis, die Wohnung sei «für Vermietung geeignet», kann wichtige Punkte offen lassen.

Berechnen Sie die Rendite unter den realen Bedingungen

Ist die Nutzung geprüft, erstellen Sie ein Budget, das Wartung, Verwaltung, Versicherungen, Steuern und ertragslose Zeiträume umfasst.

Prüfen Sie auch, ob Arbeiten oder Anpassungen nötig sind und ob die abgeschlossene Versicherung die vorgesehene Tätigkeit deckt. Diese Kosten können das Ergebnis einer scheinbar attraktiven Investition verändern.

Überlegen Sie, zur Vermietung zu kaufen?

Bei MH Legal & Seguros helfen wir Ihnen, die Rechtslage der Wohnung, die Bedingungen der vorgesehenen Nutzung und die Verträge des Kaufs zu prüfen.

Kontaktieren Sie unser Team und nennen Sie uns die Gemeinde, die Wohnung, die Sie prüfen, und die Art der Vermietung, die Sie anbieten möchten. Wir können die Prüfungen ermitteln, die Ihr Geschäft vor der Unterschrift benötigt.