Modell 210 ohne Vermietung: Steuern für eine selbst genutzte Immobilie in Spanien

Eine Immobilie in Spanien für den Urlaub zu besitzen, kann steuerliche Pflichten begründen, auch wenn Sie sie nicht vermieten. Sind Sie eine natürliche Person ohne steuerlichen Wohnsitz in Spanien, kann für Sie die Erklärung zugerechneter Immobilienerträge mit dem Modell 210 in Betracht kommen.

Diese Pflicht wirft häufig Fragen auf: Warum soll etwas erklärt werden, wenn nichts eingenommen wurde? Wird sie nur für die Urlaubswochen berechnet? Reicht die Zahlung der IBI?

Bei MH Legal & Seguros erklären wir, was zu prüfen ist, um die Besteuerung einer selbst genutzten oder leerstehenden Immobilie zu ordnen.

Warum werden Steuern für eine nicht vermietete Immobilie gezahlt?

Der zugerechnete Ertrag ist ein Betrag, den die steuerlichen Regeln bestimmten Immobilien zuordnen, die ihren Eigentümern zur Verfügung stehen. Er stellt keine tatsächlich vereinnahmte Miete dar.

Die spanische Steuerverwaltung sieht diese Besteuerung für nicht ansässige natürliche Personen vor, die Eigentümer städtischer Immobilien in Spanien sind, welche sie selbst nutzen oder leer stehen lassen, sofern diese keiner wirtschaftlichen Tätigkeit dienen. Das Fehlen von Einnahmen beseitigt die steuerliche Pflicht daher nicht für sich genommen.

Dieser Leitfaden betrifft private Eigentümer. Gehört die Immobilie einer Gesellschaft, ist deren besondere Regelung zu prüfen.

Ersetzt das Modell 210 die IBI?

Nein. Die IBI und die Einkommensteuer für Nichtansässige sind unterschiedliche Pflichten.

Der IBI-Bescheid kann Angaben enthalten, die für die Erklärung erforderlich sind, etwa den Katasterwert; seine Zahlung ist jedoch nicht mit der Abgabe des Modells 210 gleichzusetzen.

Bewahren Sie für die Unterlagen die kommunalen Bescheide und die Nachweise über die Abgabe der Steuererklärungen getrennt auf.

Wie wird der zugerechnete Ertrag berechnet?

Die Berechnung erfordert die Unterscheidung zweier Begriffe:

• der zugerechnete Ertrag oder die Bemessungsgrundlage: der nach den steuerlichen Regeln ermittelte Betrag;
• die Steuerschuld: das Ergebnis der Anwendung des entsprechenden Steuersatzes auf diese Grundlage.

Der Prozentsatz zur Ermittlung des zugerechneten Ertrags ist nicht der endgültige Steuersatz.

Bestimmen Sie vor der Berechnung das Steuerjahr, den Katasterwert, den Anteil des Eigentümers, die anzusetzenden Tage und seinen steuerlichen Wohnsitz.

Prüfen Sie Katasterwert und Steuerjahr

Der Katasterwert ist weder mit dem Kaufpreis noch mit dem Referenzwert anderer Steuern zu verwechseln.

Die Anweisungen zum Modell 210 nennen Zurechnungsprozentsätze von 1,1 % oder 2 %, je nach Umständen der Immobilie und Steuerjahr. Für 2025 besteht eine besondere Regel, die 1,1 % auf bestimmte Katasterwerte anwendet, deren Revision ab dem 1. Januar 2012 in Kraft getreten ist.

Verwenden Sie den Prozentsatz einer früheren Erklärung nicht weiter, ohne zu prüfen, ob er noch anwendbar ist.

Zudem führt die Änderung von Artikel 85 des Einkommensteuergesetzes mit Wirkung ab dem 1. Januar 2027 zu einer Änderung des Berechnungssystems. Das Jahr, auf das der Ertrag entfällt, ist von dem Jahr zu unterscheiden, in dem die Erklärung abgegeben wird.

Prüfen Sie den Steuersatz

Für diese Erträge unterscheidet die AEAT derzeit 19 % für steuerlich Ansässige in der Europäischen Union, Island, Norwegen und Liechtenstein sowie 24 % für die übrigen Steuerpflichtigen.

Der steuerliche Wohnsitz, nicht die Staatsangehörigkeit, bestimmt diese Einordnung.

Orientierungsbeispiel: Ferienimmobilie im Jahr 2025

Nehmen wir an, eine in Deutschland steuerlich ansässige Person:

• ist während des gesamten Jahres 2025 zu 100 % Eigentümerin einer Immobilie;
• hält sie sich zur Verfügung, ohne sie zu vermieten;
• hat einen Katasterwert von 100.000 Euro;
• erfüllt die Voraussetzungen für den Zurechnungsprozentsatz von 1,1 %.

Die Berechnung wäre:

Die 1.100 Euro sind die Grundlage der Berechnung, nicht der zu zahlende Betrag.

Dieses Beispiel betrifft ausschließlich die genannten Umstände und das Steuerjahr 2025. Es ist nicht automatisch auf andere Immobilien oder Steuerjahre zu übertragen.

Zählen nur die Tage, die Sie in Spanien verbringen?

Nein. Die Erklärung wird nicht allein nach den Tagen der körperlichen Anwesenheit des Eigentümers berechnet.

Steht Ihnen die Immobilie das ganze Jahr zur Verfügung, verkürzt eine Nutzung von nur wenigen Wochen den anzusetzenden Zeitraum nicht für sich genommen. Die Tage sind vielmehr anzupassen, wenn das Eigentum nicht das gesamte Jahr umfasst oder die Immobilie während eines Teils des Jahres vermietet war.

Wenn Sie während des Jahres kaufen, teilen Sie das Erwerbsdatum mit. Wenn Sie Urlaub und Vermietung kombinieren, führen Sie einen Kalender, der beide Zeiträume unterscheidet.

Können die Kosten der Immobilie abgezogen werden?

Bei der Berechnung dieses zugerechneten Ertrags werden keine Kosten wie Gemeinschaftskosten, Versorgungsleistungen, Versicherung, Hypothekenzinsen oder IBI abgezogen.

Diese Regel ist von der Behandlung der Erträge einer vermieteten Immobilie zu unterscheiden. Die Ausgabenregeln der Vermietung sollten nicht auf eine selbst genutzte Immobilie übertragen werden.

Was gilt, wenn die Immobilie mehreren Personen gehört?

Zu bestimmen sind der Anteil und die steuerliche Situation jedes Eigentümers.

Die Anweisungen zum Modell unterscheiden die Erklärung dieser Erträge von bestimmten Fällen der gemeinsamen Erklärung zwischen Ehegatten im Zusammenhang mit der Übertragung von Immobilien. Ein Kauf als Paar bedeutet nicht, dass ein einziges Modell für den zugerechneten Ertrag beider ausreicht.

Besteht ein Nießbrauch oder ein anderes Nutzungsrecht, legen Sie diese Unterlagen ebenfalls vor, bevor Sie die Berechnung vorbereiten.

Frist des Modells 210 für nicht vermietete Immobilien

Die Fristen haben sich geändert und sind nach dem Steuerjahr zu prüfen:

Für den zugerechneten Ertrag aus 2026 kann die Lastschrift vom 1. April bis 23. Dezember 2027 beantragt werden.

Die Steuerverwaltung bestätigt, dass der neue Beginn der Frist im April erstmals für zugerechnete Erträge aus 2026 gilt.

Die Abgabe einer Erklärung im Jahr 2027 für 2026 macht diesen Ertrag nicht zu einem Ertrag des Steuerjahres 2027.

Gibt es Ausnahmen von der Zurechnung?

Ja. Die Anweisungen erfassen unter anderem Immobilien im Bau und solche, die aus städtebaulichen Gründen nicht nutzbar sind.

Gehen Sie nicht davon aus, dass eine Renovierung oder die Entscheidung, das Haus geschlossen zu halten, diese Ausnahmen erlaubt. Die Umstände und die Unterlagen sind zu prüfen.

Welche Unterlagen vorzubereiten sind

Für die Prüfung des Modells 210 einer nicht vermieteten Immobilie stellen Sie zusammen:

• NIE und Identitätsdokument;
• Angaben zu Ihrem steuerlichen Wohnsitz;
• Urkunde und Eigentumsanteil;
• IBI-Bescheid und Katasterdaten;
• Datum des Erwerbs oder der Übertragung, soweit relevant;
• Mietzeiträume, sofern vorhanden;
• frühere Erklärungen und Abgabenachweise.

Teilen Sie jede Änderung der Eigentumsverhältnisse, des Wohnsitzes oder der Nutzung der Immobilie mit.

Häufige Fragen

Muss ich das Modell 210 prüfen, auch wenn ich keine Miete erhalten habe?

Ja. Der zugerechnete Ertrag kann gerade eine selbst genutzte oder leerstehende Immobilie betreffen.

Kann ich einfach den Betrag des Vorjahres übernehmen?

Jedes Steuerjahr sollte geprüft werden. Katasterdaten, Tage, Eigentum, steuerlicher Wohnsitz oder die Regelung können sich ändern.

Was gilt, wenn ich einige Wochen vermiete?

Die Vermietung und der verbleibende Zeitraum, der einen zugerechneten Ertrag erzeugen kann, sind getrennt zu analysieren.

Was, wenn ich frühere Erklärungen nicht abgegeben habe?

Die offenen Steuerjahre sind zu bestimmen und die Regularisierung ist nach den Umständen zu prüfen.

Ordnen Sie das Modell 210 für Ihre Immobilie in Spanien

Eine geordnete Prüfung ermöglicht es, die erforderlichen Daten zu ermitteln und die Erklärung innerhalb der maßgeblichen Frist vorzubereiten.

Bei MH Legal & Seguros beraten wir internationale Eigentümer von Immobilien in Spanien und stimmen die rechtlichen und steuerlichen Schritte mit den mitwirkenden Fachleuten ab.

Kontaktieren Sie unser Team, um die Pflichten für Ihre selbst genutzte Immobilie in Spanien zu prüfen.