Vivienda en el extranjero: cuándo debe incluirse en el modelo 720

Conservar una vivienda en el país de origen es habitual entre quienes se trasladan a España. Puede ser la antigua residencia familiar, una propiedad heredada o un apartamento que se utiliza durante las vacaciones.

Aunque no produzca ingresos, ese inmueble puede generar una obligación informativa ante Hacienda. El modelo 720 no se limita a viviendas alquiladas: también comprende inmuebles y derechos inmobiliarios situados en el extranjero cuando se cumplen los requisitos legales.

Para comprobarlo, hay que revisar tu situación fiscal, la titularidad y la valoración correspondiente.

¿Quién debe revisar su vivienda extranjera?

Este artículo se dirige principalmente a personas físicas residentes fiscales en España que conservan propiedades fuera del territorio español.

La nacionalidad y el país donde se encuentra la vivienda no resuelven por sí solos la obligación. También deben comprobarse las excepciones y los regímenes especiales aplicables.

Por tanto, si te has trasladado a España, incluye en la revisión patrimonial las viviendas que ya tenías antes de llegar, aunque las adquirieras hace muchos años.

¿Cuál es el límite para declarar inmuebles en el modelo 720?

El límite inicial se analiza sobre el valor conjunto de los inmuebles y derechos inmobiliarios computables, no sobre cada vivienda por separado.

Si ese conjunto supera los 50.000 euros, deben informarse todos los inmuebles y derechos del bloque sujetos a declaración, salvo que concurra una excepción.

Por ejemplo, dos propiedades computables de 35.000 y 25.000 euros suman 60.000 euros. No quedan fuera simplemente porque ninguna supere individualmente el umbral.

¿Qué valor debe utilizarse?

Vivienda adquirida mediante compra

Como regla para la titularidad del inmueble, se informa del valor de adquisición. La Agencia Tributaria precisa que deben incluirse los gastos inherentes a la compra y los impuestos.

No debe sustituirse automáticamente ese importe por una tasación actual, el precio anunciado para vender o el valor que figure en un recibo fiscal extranjero.

Vivienda adquirida por herencia o donación

La Agencia Tributaria indica que se utiliza el valor de adquisición, entendido en estos casos como el valor real del bien en el momento de adquirirlo.

Conviene conservar los documentos de la herencia o donación y la justificación de la valoración empleada. No se trata de utilizar sin más lo que pagó el anterior propietario.

¿Puedo descontar la hipoteca?

La deuda hipotecaria pendiente no se resta del valor de adquisición para declarar la vivienda en el modelo 720. Este modelo informa sobre el inmueble; no calcula su patrimonio neto descontando la financiación.

Por ejemplo, si el valor de adquisición computable es de 180.000 euros y quedan 140.000 euros de préstamo, no corresponde declarar únicamente la diferencia de 40.000 euros.

El tratamiento de las deudas en otros impuestos debe analizarse por separado. No conviene trasladar sus reglas a esta declaración informativa.

¿Qué ocurre si la vivienda es compartida?

No debes dividir automáticamente el valor entre los propietarios antes de comprobar el límite.

La Agencia Tributaria establece que, en los bienes compartidos, se informa del valor íntegro correspondiente y se indica el porcentaje de participación.

Ejemplo: vivienda comprada conjuntamente al 50 %

Dos personas adquieren conjuntamente una vivienda por un valor computable de 90.000 euros y cada una tiene una participación del 50 %.

No pueden concluir que quedan fuera porque a cada una le correspondan 45.000 euros. Si están dentro del ámbito de la obligación y no existe una excepción, deben revisar la declaración tomando como referencia el importe íntegro.

Participaciones adquiridas en fechas diferentes

Cuando los propietarios compraron sus participaciones en momentos distintos y por importes diferentes, existe una regla específica: la AEAT indica que se eleva al íntegro el valor de adquisición de la participación de cada declarante.

Por ello, no siempre corresponde asignar a todos los propietarios una misma cifra sin revisar cómo adquirieron su parte.

¿Y si tengo usufructo o nuda propiedad?

El modelo 720 también contempla determinados derechos sobre inmuebles, como el usufructo y la nuda propiedad.

Estos derechos no se valoran necesariamente igual que la plena propiedad. La normativa remite a las reglas del Impuesto sobre el Patrimonio para los supuestos correspondientes.

Antes de cumplimentar la declaración, identifica qué derecho tienes realmente. Poder utilizar una vivienda no equivale siempre a ser su propietario, y ser nudo propietario tampoco equivale a disponer del pleno dominio.

¿Cómo se convierte el valor si está en otra moneda?

Si el valor de adquisición figura en una moneda distinta del euro, la Agencia Tributaria señala que debe aplicarse el tipo de cambio vigente a 31 de diciembre del ejercicio declarado.

Además, establece una particularidad para los inmuebles: una vez declarado su valor de adquisición, las variaciones posteriores del tipo de cambio no se consideran, por sí mismas, para determinar el incremento superior a 20.000 euros que puede obligar a presentar nuevamente este bloque.

Conserva el importe original, la divisa y el cálculo aplicado.

¿Qué ocurre si vendo la vivienda?

La venta debe revisarse aunque ya no seas propietario a 31 de diciembre.

Si el inmueble estaba sujeto a información, puede corresponder comunicar la transmisión, incluyendo su fecha y los valores exigidos. Haberlo declarado anteriormente no permite omitir sin más su salida del patrimonio.

Sin embargo, si nunca existió obligación de informar sobre ese bien, ni siquiera en el ejercicio de su transmisión, la venta no genera por sí sola la obligación de incluirlo. Conviene comprobar los antecedentes antes de decidir.

¿Qué documentación necesitas?

Prepara una carpeta por inmueble con:

• Dirección completa y país donde se encuentra.
• Documento de compra, herencia o donación.
• Fecha de adquisición.
• Justificantes del valor y de los gastos e impuestos computables.
• Porcentaje de participación.
• Documentación del usufructo, nuda propiedad u otros derechos.
• Divisa original y cálculo de conversión, cuando corresponda.
• Documentos de transmisión, si se ha vendido.
• Declaraciones anteriores del modelo 720 y sus justificantes.

Antes de enviar la información, comprueba que los documentos describen la situación actual. Una adquisición adicional, una adjudicación hereditaria o un cambio en los derechos puede hacer insuficiente una escritura antigua.

Errores frecuentes al declarar una vivienda extranjera

Los errores más habituales parten de estas suposiciones:

• «Si no la alquilo, no tengo que revisarla».
• «Solo debo comprobar las propiedades adquiridas después de mudarme».
• «Puedo restar la hipoteca pendiente».
• «Mi mitad vale menos de 50.000 euros, así que no existe obligación».
• «La tasación actual sirve siempre como valor de declaración».
• «Como ya la vendí, no tengo que comunicar nada».

La revisión debe apoyarse en documentos y en las reglas específicas del modelo, no únicamente en una estimación del patrimonio disponible.

Preguntas frecuentes

¿Una vivienda utilizada solo en vacaciones puede declararse?

Sí. Su uso ocasional no la excluye automáticamente. Hay que comprobar la titularidad, la valoración y los demás requisitos.

¿Debo incluir una vivienda si únicamente he entregado una reserva?

La Agencia Tributaria distingue las cantidades entregadas a cuenta de la titularidad del inmueble. El pago anticipado no obliga, por sí solo, a declarar la vivienda: debe comprobarse si ya ostentas la titularidad, titularidad real o un derecho real sobre ella conforme a la operación y la legislación aplicable.

¿Se paga un impuesto al incluirla en el modelo 720?

El modelo 720 es informativo y no liquida por sí mismo un impuesto. Las obligaciones que puedan corresponder por alquileres, venta o patrimonio requieren un análisis independiente.

¿Qué datos básicos se comunican?

La normativa exige identificar el inmueble, su ubicación, la fecha y el valor de adquisición, además de los datos que correspondan según el derecho y la operación declarados.

Revisa tu vivienda extranjera con la documentación adecuada

Si resides en España y conservas una propiedad en otro país, comprueba su tratamiento antes de presentar el modelo 720. Identificar correctamente la adquisición, la participación y el derecho que ostentas permite preparar una declaración coherente y documentada.

En MH Legal & Seguros podemos ayudarte a revisar tu situación y coordinar el asesoramiento fiscal necesario, con atención en tu idioma y oficinas en Dénia, Gandía y Villalonga.

Contacta con nuestro equipo en info@mhlegalyseguros.com para consultar tu caso.