Подписание договора купли-продажи у нотариуса: что проверить перед покупкой жилья

Перед подписанием купли-продажи у нотариуса подтвердите, что escritura отражает согласованное: что вы покупаете, сколько остаётся заплатить и когда вы получите жильё.

После недель просмотров, документов и разговоров с банком нормально думать о ключах. Но стоит выделить время на проверку деталей сделки, прежде чем садиться подписывать.

В MH Legal & Seguros мы объясняем, как подготовиться к этому моменту и какие вопросы стоит решить заранее.

Заранее проверьте проект escritura

Запросите проект, как только он будет готов, и сравните его с частным договором, arras и любыми последующими изменениями.

Проверка позволяет выявить расхождения, пока есть время их прояснить. Проверьте особенно:

• Кто покупает и кто продаёт: личные данные, представительство и доля каждого покупателя.
• Какой объект передаётся: жильё, гараж, кладовка и прочие включённые помещения.
• Цена и предыдущие платежи: переданные суммы должны быть корректно отражены.
• Незавершённые условия: снятие обременений, передача владения или особые обязательства.

Если договорились, что определённая мебель или техника останется в жилье, стоит задокументировать это инвентарём.

Расхождение между сказанным и написанным заслуживает прояснения до подписания.

Подтвердите остаток долга и способ оплаты

Подготовьте разбивку с общей ценой, уже выплаченными суммами и остатком к оплате.

Затем согласуйте с банком и нотариусом способ оплаты. Должны быть ясны получатели, суммы и документация, необходимая для идентификации платежей в escritura.

Например, если цена составляет 250 000 евро и вы внесли 25 000 евро в счёт оплаты, остаётся 225 000 евро цены. Эта сумма может распределяться между разными получателями, если часть идёт на погашение долга продавца или на удержание.

Остаток цены и расходы на покупку — разные статьи. Зарезервируйте также средства на налоги и иные расходы по вашей сделке.

Проверьте, как будут решены обременения продавца

Зарегистрированная ипотека необязательно препятствует продаже, но требует подготовки того, как она будет учтена в сделке.

Если часть цены идёт на погашение кредита продавца, стоит иметь банковскую справку об остатке долга и согласовать платёж и снятие.

Погашение кредита само по себе не снимает ипотеку с Реестра собственности (Registro de la Propiedad). Регистрационная отмена требует отдельного оформления.

Проверка должна уточнить, кто ею займётся, кто понесёт расходы и как подтвердить завершение. Если есть иное обременение, например арест, следует проанализировать решение, подходящее для этой ситуации.

Если продавец — нерезидент, проверьте удержание

Налоговое резидентство продавца может повлиять на платежи при подписании.

Когда продаёт нерезидент без постоянного представительства, покупатель, как правило, обязан удержать и перечислить 3% от причитающегося этому продавцу вознаграждения, по модели 211 (modelo 211).

Это авансовый платёж в счёт налога продавца: он вычитается из выплачиваемой ему суммы и перечисляется в налоговую. Это не дополнительный налог на цену, ложащийся на покупателя.

Стоит проверить налоговое резидентство и подготовить расчёт до окончательного определения способов оплаты.

Чётко определите дату передачи ключей и владения

Передача должна соответствовать соглашению. Если она предусмотрена на день подписания, подтвердите, что жильё будет доступно в оговорённых условиях.

Осмотр незадолго до этой даты поможет проверить состояние, включённые предметы и не осталось ли вещей к вывозу.

Если продавец останется в жилье после подписания, expressly задокументируйте:

• Предельный срок выезда.
• Расходы и ответственность в этот период.
• Условия содержания и передачи.
• Последствия задержки и согласованные гарантии.

Не оставляйте этот период на основании только устного обещания. Также следует проверить имеющиеся договоры аренды или occupancy.

Организуйте документы и своё присутствие

Уточните у нотариуса, какие оригиналы документов нужно привезти и какая информация должна быть предоставлена заранее.

Если покупаете через представителя, заранее проверьте, что доверенность позволяет провести предусмотренную сделку. Если она из-за границы, уточните требования к легализации или апостилю и переводу.

Если вы недостаточно понимаете язык escritura, сообщите об этом заранее, чтобы организовать необходимое содействие.

Для жилья в режиме общей собственности (propiedad horizontal) проверьте также справку о долгах сообщества и derramas. По государственному закону продавец должен предоставить предусмотренную законом справку, если покупатель явно не отказался от неё; не стоит принимать этот отказ без оценки последствий.

Если покупаете с ипотекой, подготовьте и подписание кредита

Купля-продажа и ипотечный кредит — разные сделки, даже если оформляются в один день.

Когда применяется Закон 5/2019, должны соблюдаться требования к предварительной информации и консультированию. Среди них — notarial transparency act (acta notarial de transparencia), который должен быть оформлен не позднее дня, предшествующего кредитной escritura.

Подтвердите с банком и нотариусом, что сроки соблюдены и средства для оплаты покупки будут доступны.

Во время подписания задавайте вопросы

Нотариус проверяет личность, дееспособность и полномочия сторон, контролирует законность и даёт беспристрастную консультацию.

Слушайте разъяснение escritura и просите прояснить любые непонятные пункты. Если появится новое условие или данные, отличные от проверенных, оцените последствия, прежде чем дать согласие.

Предварительная правовая подготовка помогает подойти к этому моменту с уже проверенными интересами и частными договорённостями по сделке.

После подписания завершите формальности

Сохраните escritura и подтверждения оплаты. Уточните, кто займётся налоговыми декларациями, регистрационной подачей и контролем незавершённых отмен.

При обычной купле-продаже регистрация, как правило, не является тем, что передаёт собственность, но даёт важную правовую защиту. Также стоит организовать коммунальные услуги и уведомить сообщество о смене собственника.

Готовитесь к подписанию договора на жильё?

В MH Legal & Seguros мы помогаем проверить документы, проконтролировать договорённости и согласовать платежи, обременения и условия передачи.

Свяжитесь с нашей командой и укажите, где находится жильё и какая дата подписания у вас предусмотрена.