Покупка недвижимости в Испании иностранцем: NIE, вид на жительство и налоги

Покупка недвижимости в Испании может стать частью отпускного проекта, инвестиции или переезда. Перед подписанием стоит прояснить одно отличие: наличие NIE, статус собственника и проживание в Испании — разные вопросы.

NIE вас идентифицирует. Покупка позволяет приобрести объект. Право жить в Испании и ваше налоговое резидентство требуют отдельного анализа.

В этом руководстве MH Legal & Seguros вы найдёте ключи, чтобы организовать покупку и предусмотреть обязанности, которые могут возникнуть позже.

Может ли иностранец купить недвижимость в Испании?

Как правило, да. Не обязательно быть резидентом Испании, чтобы приобрести недвижимость.

Однако стоит проверить, есть ли особые требования в зависимости от вашего гражданства и расположения объекта. Например, отдельные сделки граждан стран, не входящих в ЕС, в зонах ограниченного доступа по соображениям обороны могут требовать военного разрешения.

Помимо этих особенностей, нужно проверить право собственности, обременения, градостроительную ситуацию и договоры сделки.

Возможность купить не означает, что любой объект подходит для предусмотренного вами использования.

Что такое NIE и почему его нужно подготовить

NIE (Número de Identidad de Extranjero, идентификационный номер иностранца) — это личный, уникальный и эксклюзивный номер, идентифицирующий иностранца.

Как правило, он также служит его налоговым идентификационным номером в Испании. Поэтому этот вопрос стоит решить при подготовке покупки и связанных налоговых формальностей.

Если у вас уже есть NIE, проверьте, как его подтвердить и какие документы удостоверения личности предоставить. Если его ещё нет, подготовьте заявку заранее.

Где можно оформить NIE

В зависимости от обстоятельств его можно оформить:

• В Испании, через компетентные полицейские отделения или подразделения.
• Из-за границы, через испанское консульство, соответствующее вашей стране проживания.
• Через представителя, если выполняются условия и имеется достаточная доверенность.

Документацию и подходящий способ нужно проверить до подачи. Не стоит назначать дату подписания, рассчитывая на немедленное получение.

Наличие NIE не даёт права жить или работать в Испании

NIE выполняет функцию идентификации. Его присвоение не равно разрешению на проживание или работу.

Его также не следует путать с TIE (Tarjeta de Identidad de Extranjero, удостоверением иностранца) — это другой документ.

Если вы планируете переехать, проверьте требования ко въезду, пребыванию и проживанию для вашего гражданства и ситуации. Покупка недвижимости не даёт автоматически права поселиться в Испании.

Можно продвигать оба проекта параллельно, но важно согласовывать сроки покупки с формальностями, необходимыми для жизни в стране.

Налоговое резидентство: покупка недвижимости не определяет его сама по себе

Ваше гражданство и ваше налоговое резидентство — разные данные. Также возможны различия между административным статусом и налоговым положением.

Среди критериев, анализируемых для определения налогового резидентства в Испании:

• Пребывание более 183 дней в календарном году по применимым правилам подсчёта.
• Расположение основного центра ваших занятий или экономических интересов.
• Определённые предусмотренные законом семейные обстоятельства.

Если две страны считают вас резидентом, следует проверить применимое соглашение об избежании двойного налогообложения.

Недостаточно считать дни отпуска или проверять адрес, указанный в документе.

Практический пример

Если вы живёте за пределами Испании и покупаете квартиру, чтобы проводить там несколько недель в году, приобретение не делает вас автоматически налоговым резидентом Испании.

Если позже вы переезжаете, работаете из Испании или переносите сюда свои экономические интересы, стоит заново проанализировать ситуацию. Обстоятельства могут измениться, даже если вы сохраняете то же гражданство и тот же NIE.

Какие налоги стоит предусмотреть при покупке

Иностранец по себе не означает, что налог при покупке будет иным.

Налогообложение зависит, помимо прочего, от сделки, объекта и территории:

• Вторичное жильё: обычно применяется налог на передачу имущества (ITP, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales).
• Первая передача жилья от застройщика: обычно применяется НДС (IVA), а также следует проанализировать применимый AJD.
• Территории с особыми налоговыми режимами: требуют проверки их собственных правил.

Ставки, льготы и налоговые базы нужно проверить для конкретной покупки. Не рассчитывайте бюджет, просто применяя общий процент к цене.

Добавьте также расходы на нотариальный акт, регистрацию, консультации и финансирование, если они применимы.

Какие обязанности могут возникнуть после покупки

Обязанности не заканчиваются передачей ключей.

Стоит наладить коммунальные услуги, платежи сообщества и налоги, связанные с собственностью, включая налог на недвижимость (IBI, Impuesto sobre Bienes Inmuebles).

Если вы не налоговый резидент Испании, проверьте также налог на доходы нерезидентов (IRNR, Impuesto sobre la Renta de No Residentes).

Невыданная в аренду недвижимость тоже может порождать налоги

Физическое лицо — нерезидент, владеющее городской недвижимостью для собственного пользования или оставшееся пустой, может обязано уплачивать налог с вменённого имущественного дохода.

Речь не о полученной вами арендной плате: это доход, рассчитанный по налоговым правилам. Его сумма зависит от таких данных, как кадастровая стоимость, период владения и доля каждого собственника.

Если вы сдаёте жильё, нужно проанализировать доходы и связанные с ними налоговые обязанности. Сочетание периодов сдачи и собственного использования также требует проверки.

Отсутствие доходов не обязательно означает, что вам не нужно подавать декларации.

Документы для подготовки покупки

Для первичной проверки полезно собрать:

• Действующий паспорт или документ, удостоверяющий личность.
• Документы NIE, если они уже есть.
• Сведения о стране вашего налогового резидентства.
• Данные объекта и черновики резерва или arras.
• Бюджет и прогноз финансирования.
• Сведения о предполагаемом использовании объекта.

Если вы подписываете по доверенности или используете документы, выданные в другой стране, заранее проверьте их содержание и требования к действительности, переводу или легализации.

Частые вопросы о покупке в Испании как иностранец

Можно ли купить недвижимость, не живя в Испании?

Как правило, да. Нужно проверить условия сделки и возможные особенности по гражданству и местоположению.

Делает ли получение NIE меня резидентом?

Нет. NIE — это идентификатор. Административное и налоговое резидентство требуют разных проверок.

Даёт ли покупка недвижимости право остаться в Испании?

Собственность не даёт автоматически права на проживание. Вы должны выполнить применимые требования к пребыванию или проживанию.

Есть ли у меня налоговые обязанности, если я использую жильё только для отпуска?

Да, могут быть обязанности, связанные с собственностью, а если вы нерезидент — и по IRNR за вменённый доход. Стоит проверить вашу ситуацию и использование объекта.

Подготовьте покупку с MH Legal & Seguros

В MH Legal & Seguros мы консультируем иностранных покупателей по сделкам с недвижимостью в Испании.

Мы помогаем проверить документы, разобраться в договорах и согласовать юридические и налоговые вопросы приобретения.

Свяжитесь с нашей командой и расскажите о проекте: где хотите купить, в какой стране живёте и будет ли жильё для отпуска, для жизни или для сдачи в аренду.