Den Entwurf der Kaufurkunde prüfen: was vor der Unterschrift zu kontrollieren ist

Der Termin beim Notar rückt näher und der Entwurf der Urkunde kommt an. Zwischen Registerangaben, Erklärungen und Klauseln ist oft schwer zu erkennen, was genau zu prüfen ist.

Die Prüfung soll bestätigen, dass das Dokument korrekt wiedergibt, wer kauft, was übertragen wird, wie viel gezahlt wird und zu welchen Bedingungen die Immobilie übergeben wird.

Das Verbraucherministerium empfiehlt, den Entwurf rechtzeitig anzufordern und in Ruhe zu prüfen, insbesondere Preis, Zahlungen, Lasten, Besitz, Anhänge und Kosten.

Quelle: Ministerio de Consumo — Klärungen des Notars vor der Unterschrift

Fordern Sie den Entwurf an, solange Klärungen möglich sind

Bitten Sie darum, sobald er verfügbar ist, und klären Sie, welche Unterlagen für die endgültige Fassung noch fehlen. Die escritura pública de compraventa ist die notarielle Übertragungsurkunde: Sie ist kein privater Vertrag, keine Nota Simple und keine Grundbuchbescheinigung.

Für den Entwurf einer Kaufurkunde gibt es keine einheitliche allgemeine Frist. Die Prüfung ist nach den Umständen zu organisieren, besonders bei Vollmachten, ausländischen Dokumenten oder Finanzierung.

Hypothekeninformationen folgen eigenen Regeln. Ihr Verfahren ist nicht mit der Prüfung des Kaufentwurfs zu verwechseln.

1. Identität, Vertretung und Kaufanteile

Prüfen Sie Namen, Ausweisdokumente und die relevanten persönlichen Angaben.

Kaufen Sie gemeinsam mit einer anderen Person, bestätigen Sie die Erwerbsanteile und wie der eheliche Güterstand beschrieben wird, soweit einschlägig.

Unterschreibt jemand aufgrund einer Vollmacht oder für eine Gesellschaft, prüfen Sie, ob die vorgesehene Mitwirkung dem Notariat mitgeteilt wurde und die nötigen Unterlagen vorliegen.

Das Notariat nennt das Erscheinen und die Mitwirkung der Beteiligten, die Vertretung sowie die Beurteilung der Geschäftsfähigkeit als Teile des Aufbaus der Urkunde.

Quelle: Consejo General del Notariado — Die Urkunde lesen

2. Welche Immobilie und welche Anhänge Sie kaufen

Vergleichen Sie die Beschreibung mit den geprüften Unterlagen und dem Vereinbarten:

• Wohnung und Nummer der finca.
• Garage und Abstellraum.
• Zugeordnete Anteile oder Rechte.
• Grundbuch- und Katasterangaben.
• Flächen und Beschreibung der Anhänge.
• Nutzungsrechte an Terrassen oder anderen Bereichen.

Eine Abweichung bedeutet nicht automatisch ein Problem, muss aber vor der Unterschrift verstanden werden. Fehlt ein Anhang oder erscheint eine andere Beschreibung, verlangen Sie eine dokumentarische Klärung.

Die Parte expositiva der Urkunde enthält die Beschreibung der Immobilie, ihre Grundbuch- und Katasterangaben sowie den Titel des Eigentümers.

Quelle: Consejo General del Notariado — Inhalt der Parte expositiva

3. Gesamtpreis und bereits geleistete Zahlungen

Der Entwurf muss das tatsächliche Geschäft wiedergeben. Prüfen Sie, ob frühere Zahlungen korrekt benannt und vom offenen Betrag abgezogen sind.

Sie können diese Berechnung vorbereiten:

Dient ein Teil des Preises der Ablösung einer Schuld des Verkäufers, ist diese Zahlung von anderen Kosten oder Rücklagen zu unterscheiden.

Akzeptieren Sie keinen niedrigeren als den tatsächlich vereinbarten Preis. Das Verbraucherministerium warnt vor den Folgen der Verschleierung eines Teils des Preises.

Quelle: Ministerio de Consumo — Häufige Fragen zum Kauf einer Immobilie

4. Zahlungsmittel und Empfänger

Prüfen Sie, ob Überweisungen, Schecks und frühere Zahlungen korrekt beschrieben sind.

Artikel 24 des Notariatsgesetzes regelt die Identifizierung der Zahlungsmittel bei den in seinen Anwendungsbereich fallenden Immobiliengeschäften.

Quelle: Ley del Notariado — Artikel 24

Halten Sie die Belege bereit und bestätigen Sie die Anweisungen mit den koordinierenden Berufsträgern. Erkennen Sie eine Änderung von Konto oder Empfänger, klären Sie diese vor der Zahlungsanweisung.

Ein noch nicht geleisteter Betrag darf nicht als erhalten erscheinen, ohne dass der vorgesehene Mechanismus korrekt erläutert wird.

5. Lasten: was gelöscht wird und was bleibt

Lesen Sie, wie Hypotheken, Pfändungen, Dienstbarkeiten oder andere Rechte beschrieben sind.

Ist die Löschung einer Hypothek vereinbart, prüfen Sie, wie dieser Schritt organisiert wird und wer ihn nachverfolgt. Die Bankverbindlichkeit zu tilgen und die Hypothek im Register zu löschen sind unterschiedliche Vorgänge.

Sie müssen auch die Lasten verstehen, die bestehen bleiben. Nicht alle verschwinden mit dem Verkauf.

Das Notariat weist darauf hin, dass der Notar über den Lastenstand informiert und die der Urkunde eigenen Prüfungen vornimmt.

Quelle: Consejo General del Notariado — Prüfungen und Lasten der Immobilie

6. Gemeinschaft, IBI und offene Unterlagen

Prüfen Sie die Erklärungen zu Schulden und die in die Urkunde aufgenommenen Unterlagen.

Achten Sie auf jede Klausel, mit der Sie den Verkäufer von der Vorlage einer Bescheinigung befreien. Ist das staatliche Wohnungseigentumsgesetz anwendbar, regelt Artikel 9.1.e die Schuldenbescheinigung und diesen möglichen ausdrücklichen Verzicht.

Quelle: Ley de Propiedad Horizontal — Artikel 9.1.e

Fragen Sie, welche Informationen die Erklärungen zu IBI, Sonderumlagen oder offenen Beträgen stützen. Klären Sie auch den Umgang mit noch nicht erhaltenen Unterlagen.

7. Besitz, Nutzer und Schlüsselübergabe

Die Urkunde muss mit der vorgesehenen Übergabe übereinstimmen.

Bleibt der Verkäufer nach der Unterschrift, sollten Auszugsdatum, Pflichten in dieser Zeit und Folgen einer Verzögerung konkretisiert werden.

Artikel 1462 des Zivilgesetzbuches bestimmt, dass die Errichtung einer öffentlichen Urkunde der Übergabe gleichsteht, sofern sich aus der Urkunde nicht klar etwas anderes ergibt oder ableiten lässt.

Eine aufgeschobene Übergabe verlangt besondere Aufmerksamkeit für die Formulierung und das anwendbare Recht.

Quelle: Código Civil — Artikel 1462

Klären Sie zudem, ob frei von Nutzern übergeben wird und welche Möbel, Steuerungselemente oder Gegenstände einbezogen sind.

8. Kosten, Steuern und spätere Formalitäten

Prüfen Sie die Verteilungsklauseln und fragen Sie, welche Pflichten gesetzlich auf wen entfallen und welche vereinbar sind.

Verwechseln Sie eine wirtschaftliche Verteilung zwischen Käufer und Verkäufer nicht damit, wer gegenüber der Verwaltung verantwortlich ist.

Bestätigen Sie ausserdem, wer die Steuern abwickelt, die Eintragung verfolgt und die Belege liefert. Der Entwurf kann spätere Schritte vorsehen, die mit dem Auftrag jedes Berufsträgers abzustimmen sind.

Quelle: Consejo General del Notariado — Kosten und spätere Schritte in der Urkunde

Wie Änderungen mitzuteilen sind

Senden Sie eine geordnete Liste von Anmerkungen mit Angabe von:

• Der Klausel oder dem Abschnitt.
• Der Angabe, die geklärt werden muss.
• Dem Dokument oder der Vereinbarung, die sie stützt.
• Der gewünschten Änderung.

Unterscheiden Sie einen Übertragungsfehler von einer Bedingung, die noch verhandelt werden muss. Ein Entwurf bedeutet nicht, dass alle Klauseln bereits angenommen sind.

Verlangen Sie die aktualisierte Fassung und bestätigen Sie vor der Unterschrift, dass offene Punkte gelöst sind.

Häufige Fragen

Kann der Notar mir eine Klausel erklären?

Ja. Er muss sicherstellen, dass Sie Inhalt und Folgen der Urkunde verstehen. Stellen Sie Ihre Fragen vor der Unterschrift.

Quelle: Ministerio de Consumo — Notarielle Beratung beim Kauf

Ersetzt die Prüfung des Entwurfs die Prüfung der Immobilie?

Nein. Sie erlaubt die Kontrolle des endgültigen Dokuments, ersetzt aber nicht die rechtlichen, baurechtlichen oder technischen Prüfungen, die das Geschäft erfordert.

Was tun, wenn die Fassung zur Unterschrift Änderungen enthält?

Bitten Sie darum, sie zu benennen und zu erläutern. Prüfen Sie ihre Wirkung, bevor Sie zustimmen; die Prüfung einer früheren Fassung ist nicht die Annahme späterer Änderungen.

Kann mein Anwalt den Entwurf prüfen?

Ja, wenn es zum Auftrag gehört. Übergeben Sie ihm Entwurf, frühere Verträge und relevante Zahlungsbelege rechtzeitig.

Kommen Sie mit klaren Bedingungen zur Unterschrift

Die Prüfung des Entwurfs zeigt, ob die Urkunde das Geschäft wiedergibt, das Sie formalisieren wollen. Organisieren Sie Klärungen im Voraus und stellen Sie sicher, dass Sie Zahlungen, Übergabe und offene Pflichten verstehen.

Bei MH Legal & Seguros beraten wir nationale und internationale Käufer bei Immobiliengeschäften in ganz Spanien, mit Betreuung in Ihrer Sprache und Büros in Dénia, Gandía und Villalonga.

Wenden Sie sich an unser Team unter info@mhlegalyseguros.com, um die Unterlagen Ihres Kaufs prüfen zu lassen.