Wann Sie beim Immobilienkauf in Spanien einen Anwalt beauftragen: vor der Reservierung oder den Arras

Sie haben eine Immobilie gefunden, die Ihnen gefällt, und sollen eine Reservierung zahlen, damit sie vom Markt genommen wird. Der Betrag wirkt klein im Vergleich zum Kaufpreis, und bis zur Beurkundung ist es noch weit.

Dieses erste Dokument verdient Aufmerksamkeit. Es kann Pflichten, Fristen und finanzielle Folgen begründen, die alle weiteren Schritte prägen.

Der sinnvollste Zeitpunkt für rechtliche Beratung liegt meist vor der Unterschrift unter ein verbindliches Angebot, eine Reservierung oder Arras und vor der Zahlung von Geld. So kennen Sie die Wirkungen und können Bedingungen vorschlagen, bevor Sie sie übernehmen.

Der Consejo General del Notariado empfiehlt ebenfalls, sich vor Unterschriften oder Zahlungen zu informieren.

Quelle: Consejo General del Notariado — Eine Immobilie kaufen

Warum Warten bis zur Beurkundung ein Fehler ist

Bis zum Notartermin können Preis, Zahlungsplan, Kostenverteilung und Folgen der Nichterfüllung längst vereinbart sein.

Die Beurkundung ist nicht zwingend der erste Moment, in dem Pflichten entstehen. Artikel 1450 des spanischen Zivilgesetzbuchs bestimmt, dass der Kauf für Käufer und Verkäufer verbindlich wird, sobald Sache und Preis vereinbart sind, auch wenn beides noch nicht übergeben wurde.

Vertragliche Pflichten und Eigentumsübergang sind verschiedene Fragen.

Quelle: Spanisches Zivilgesetzbuch — Artikel 1450

Die vorherige Prüfung sollte daher darauf gerichtet sein, was Sie in jeder Phase akzeptieren, statt darauf zu vertrauen, dass sich am Ende alles ändern lässt.

Vor der Reservierung: erkennen, was Sie annehmen

Das Wort „Reservierung“ kann für Dokumente mit sehr unterschiedlichem Inhalt stehen. Manche regeln eine vorübergehende Marktrücknahme; andere enthalten weitergehende Verpflichtungen.

Die vom Consejo General de la Abogacía Española veröffentlichte Analyse erklärt, dass die Einordnung der Vereinbarung von ihrem Inhalt abhängt und nicht nur von der gewählten Bezeichnung.

Quelle: Abogacía Española — Vorverträge beim Immobilienkauf (Analysebeitrag)

Vor der Zahlung sollte geklärt werden:

• Welche Immobilie und welches Zubehör reserviert werden.
• Wer unterschreibt und mit welchen Befugnissen.
• Wer das Geld erhält und verwahrt.
• Ob die Zustimmung des Verkäufers erforderlich ist.
• Wie lange die Verpflichtung dauert.
• In welchen Fällen der Betrag zurückgezahlt wird.
• Was geschieht, wenn die Unterlagen einen Umstand offenlegen.
• Wie die Reservierung mit dem späteren Vertrag zusammenhängt.

Ein kleiner Betrag bedeutet nicht automatisch eine kleine Verpflichtung.

Vor den Arras: die Folgen verstehen

Nicht jede Arras erlaubt es, aus dem Geschäft auszusteigen, indem man die Anzahlung verliert oder sie doppelt zurückzahlt.

Arras sind der Betrag, den der Käufer dem Verkäufer als Anzahlung auf den Preis leistet. Der Leitfaden des Notariats erklärt, dass die häufigsten die confirmatorias sind, die als Zeichen des Vertragsschlusses geleistet werden, und dass sie nur dann penitenciales sein können, wenn dies vereinbart wird, mit der Folge des Verlusts oder der doppelten Rückzahlung.

Quelle: Consejo General del Notariado — Was Arras sind

Artikel 1454 des spanischen Zivilgesetzbuchs regelt den Mechanismus des Verlusts oder der doppelten Rückzahlung, der für die Arras penitenciales gilt. Seine Anwendung ist nach der Vereinbarung und dem anwendbaren Recht zu prüfen und nicht als automatische Regel für jede Anzahlung zu behandeln.

Quelle: Spanisches Zivilgesetzbuch — Artikel 1454

Verlangen Sie vor der Unterschrift eine konkrete Erklärung: was geschieht, wenn Sie nicht kaufen können, wenn der Verkäufer nicht erfüllt oder wenn ein Problem mit der Immobilie auftritt.

Wenn Sie eine Hypothek brauchen, prüfen Sie die Finanzierung von Anfang an

Eine Bankvorprüfung ist nicht zwingend eine endgültige Zusage. Bevor Sie einen Betrag binden, sollte geregelt sein, wie die Finanzierung im Vertrag behandelt wird.

Sie können verlangen, dass festgelegt wird:

• Die erforderliche Finanzierungssumme.
• Die Frist für eine Antwort.
• Die Unterlagen, die Sie vorlegen müssen.
• Wie eine Ablehnung nachgewiesen wird.
• Welche Folgen sie hat und wie Beträge gegebenenfalls zurückgezahlt werden.

Gehen Sie nicht davon aus, dass jede Bankablehnung automatisch die Rückzahlung ermöglicht. Auch das anwendbare regionale Recht ist zu prüfen.

Beispielsweise regelt Artikel 621-49 des Zivilgesetzbuchs von Katalonien, soweit anwendbar, ein Rücktrittsrecht bei verweigerter Finanzierung, unter Bedingungen und vorbehaltlich abweichender Vereinbarung.

Quelle: Sechstes Buch des Zivilgesetzbuchs von Katalonien — Artikel 621-49

Was lässt sich vor der Zahlung vorbereiten?

Frühe Beratung verbindet die ausstehenden Unterlagen mit den Kaufbedingungen.

Der Umfang dieser Vorbereitung ist mit dem Berufsträger zu vereinbaren. Eine erste Prüfung kann das Dringende benennen und danach die vollständige Analyse organisieren.

Beispiel: eine Reservierung, bevor die Unterlagen vorliegen

Angenommen, Ihnen wird eine Zahlung von 6.000 Euro vorgeschlagen, während die Informationen zur Immobilie angefordert werden.

Vor der Annahme können Sie verlangen, dass festgelegt wird, welche Unterlagen geprüft werden, wie viel Zeit dafür bleibt und was geschieht, wenn ein relevanter Umstand auftritt.

Der Nutzen der Beratung liegt darin, diese Bedingungen zu erkennen und zu verhandeln. Eine einseitige Anmerkung oder eine mündliche Erklärung ersetzt keine von den zu bindenden Parteien angenommene Vereinbarung.

Dieses Beispiel bedeutet nicht, dass jede Reservierung erstattungsfähig ist. Die Antwort hängt vom Dokument und den Umständen ab.

Was, wenn ich schon unterschrieben oder gezahlt habe?

Sie können weiterhin Beratung suchen. Die Prüfung muss dann bei den bestehenden Verpflichtungen beginnen.

Senden Sie dem Anwalt:

• Das vollständige Dokument einschließlich Anlagen.
• Zahlungsnachweise.
• Anzeigen und erhaltene Unterlagen.
• Relevante E-Mails und Nachrichten.
• Informationen zu den nächsten Fristen.
• Mitteilungen zur Finanzierung oder zu Zwischenfällen.

Betrachten Sie das Geld nicht als rückholbar oder als verloren, bevor das Geschäft geprüft wurde. Gehen Sie auch nicht davon aus, dass die Beauftragung eines Anwalts vereinbarte Fristen hemmt.

Wenn Sie eine Änderung oder Verlängerung brauchen, bereiten Sie sie vor und lassen Sie sie schriftlich annehmen.

Eine Prüfung mit wenig Zeit organisieren

Wenn Ihnen gesagt wird, Sie müssten sofort unterschreiben, nennen Sie dem Berufsträger das genaue Datum und die vorgeschlagene Verpflichtung.

Bitten Sie um eine Unterscheidung zwischen:

• 1. Was vor der Zahlung geprüft werden kann.
• 2. Welche Unterlagen fehlen.
• 3. Welche Bedingungen verhandelt werden sollten.
• 4. Welche Prüfungen mehr Zeit brauchen.

Eine Eilprüfung muss ihre Grenzen benennen. Ziel ist, dass Sie wissen, welche Informationen vorliegen und welche Entscheidungen offenbleiben.

Häufige Fragen

Muss ich den Anwalt schon vor den Besichtigungen beauftragen?

Nicht zwingend. Sie können beginnen, sobald Sie eine konkrete Immobilie haben, oder früher, wenn Sie klären müssen, wie Sie kaufen. Entscheidend ist, die Beratung vorzubereiten, bevor relevante Verpflichtungen entstehen.

Muss immer eine Arras-Vereinbarung unterschrieben werden?

Nein. Das Notariat erklärt, dass der vorherige Arras-Vertrag nicht verpflichtend ist. Wird er verwendet, muss sein Inhalt vor der Unterschrift verstanden sein.

Quelle: Consejo General del Notariado — Eine Immobilie kaufen

Kann ich den Notar vor den Arras um Rat fragen?

Ja. Sie können den Notar vor der Unterschrift oder Zahlung aufsuchen. Seine Beratung ist unparteiisch; der Anwalt, den Sie für sich beauftragen, kann aus Ihren Interessen prüfen und verhandeln.

Quelle: Consejo General del Notariado — Eine Immobilie kaufen

Kann ein Anwalt einen bereits unterschriebenen Vertrag ändern?

Er kann ihn prüfen und Änderungen vorschlagen, die aber nach der erforderlichen Vereinbarung förmlich festzuhalten sind. Die Beauftragung ändert die bestehenden Bedingungen nicht für sich allein.

Die Prüfung vor der nächsten Unterschrift vorbereiten

Beratung ist am wertvollsten, solange Sie noch entscheiden können, welche Bedingungen Sie annehmen. Wenn der Kauf bereits begonnen hat, sammeln Sie die Unterlagen und prüfen Sie die nächste Verpflichtung, bevor Sie weitergehen.

Bei MH Legal & Seguros beraten wir nationale und internationale Käufer bei Immobiliengeschäften in ganz Spanien, mit Betreuung in Ihrer Sprache und Büros in Dénia, Gandía und Villalonga.

Wenden Sie sich an unser Team unter info@mhlegalyseguros.com, bevor Sie eine Reservierung, Arras oder einen Kaufvertrag unterschreiben.