Immobilienmakler, Anwalt, Notar und Gestoría: wer beim Kauf einer Immobilie was tut

Während eines Kaufs erhalten Sie möglicherweise Unterlagen von einer Agentur, Anweisungen von einem Anwalt, einen Termin beim Notariat und eine Bitte um einen Vorschuss von einer Gestoría.

Alle können am selben Geschäft beteiligt sein, doch ihre Mitwirkung bedeutet weder dieselbe Leistung noch denselben Auftraggeber.

Um den Kauf zu ordnen, müssen Sie wissen, wer Sie berät, welche Leistungen Sie beauftragt haben und wer für welche Formalität einsteht. Das ist besonders wichtig, wenn Sie aus dem Ausland kaufen oder eine Finanzierung hinzukommt.

Die wichtigsten Funktionen auf einen Blick

Diese Aufteilung ist eine Orientierung. Eine Kanzlei kann auch die Abwicklung anbieten, und eine Agentur kann Zusatzleistungen erbringen. Entscheidend ist, die konkrete Leistung und den verantwortlichen Berufsträger zu benennen.

1. Was der Immobilienmakler tut

Die Agentur erleichtert meist die Suche, organisiert Besichtigungen, übermittelt Angebote und koordiniert die Kommunikation zwischen Käufer und Verkäufer.

Sie kann auch Unterlagen zusammenstellen und Papiere zur Vermittlung oder zur Reservierung vorbereiten. Prüfen Sie, welche Leistungen in Ihrem Fall angeboten werden und in wessen Auftrag gehandelt wird.

Die Begleitung durch eine Agentur bedeutet nicht, dass Sie eine unabhängige rechtliche Prüfung beauftragt haben.

Fragen Sie vor dem nächsten Schritt:

• Handeln Sie im Auftrag des Verkäufers, des Käufers oder beider?
• Welche Leistung bieten Sie mir an?
• Welches Dokument soll ich annehmen?
• Welche Zahlungen gehören zum Preis und welche sind Honorare?
• Wer erhält die geleisteten Beträge?

Kann die Agentur dem Käufer Honorare berechnen?

Das Verbraucherministerium erklärt, dass dies in bestimmten Fällen möglich ist, wenn der Käufer eine Leistung zu seinen Lasten wirksam beauftragt oder angenommen hat und vorab klar über Preis und Bedingungen informiert wurde.

Die bloße Mitwirkung einer vom Verkäufer beauftragten Agentur bedeutet nicht für sich, dass der Käufer ihre Honorare zahlen muss. Auch die anwendbaren regionalen Vorschriften sind zu prüfen.

Quelle: Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030 — Maklerhonorar zulasten des Käufers

2. Was der Anwalt des Käufers tut

Der vom Käufer beauftragte Anwalt prüft das Geschäft aus Sicht seines Mandanten. Je nach Auftrag prüft er Unterlagen, erklärt Risiken, verhandelt Bedingungen und koordiniert die Schritte bis zum Abschluss.

Artikel 47 des Estatuto General de la Abogacía Española verlangt Unabhängigkeit und Sorgfalt bei der übertragenen Beratungs- oder Verteidigungsaufgabe.

Quelle: Estatuto General de la Abogacía Española — Artikel 47

Sie können unter anderem beauftragen:

• Prüfung der Reservierung und der Arras.
• Analyse von Eigentum, Lasten und Unterlagen.
• Rechtliche Prüfung städtebaulicher Fragen.
• Verhandlung von Bedingungen und Fristen.
• Vorbereitung der Beurkundung.
• Begleitung danach, soweit vereinbart.

Der Umfang muss klar sein. Die Teilnahme an der Beurkundung bedeutet nicht automatisch, dass die Immobilie vollständig geprüft wurde.

3. Was der Notar tut

Der Notar berät unparteiisch und führt die Prüfungen durch, die zur Beurkundung gehören.

Dazu gehören Identität und Geschäftsfähigkeit der Erschienenen, Vertretungsmacht und Vollmachten, der Titel des Verkäufers sowie die Registerauskunft zu Eigentum und Lasten. Er erläutert die Urkunde und beurkundet sie.

Seine Aufgabe reicht weit über die Prüfung von Unterschriften hinaus. Der spanische Notar ist zugleich Träger eines öffentlichen Amtes; seine Rolle ist nicht ohne Weiteres mit Notaren, Urkundsbeamten oder Abwicklungsstellen anderer Rechtsordnungen gleichzusetzen.

Quelle: Consejo General del Notariado — Immobilien

Notariat und Anwalt können zusammenarbeiten, um den Entwurf vorzubereiten und offene Fragen zu klären. Jeder behält seine Aufgabe: unparteiische Beratung beim Notar, Beratung des eigenen Mandanten beim Anwalt.

Prüft der Notar auch den Zustand der Immobilie?

Die notarielle Tätigkeit ersetzt keine technische Prüfung. Das Notariatskollegium von Andalusien erklärt, dass die Vorschriften im Allgemeinen keine Pflicht zur Prüfung der Versorgungsnachweise vorsieht und der Notar keine Mangelfreiheit garantiert.

Quelle: Colegio Notarial de Andalucía — Umfang der notariellen Prüfungen

4. Was die Gestoría tut

Eine Gestoría (ein spanisches Büro für Verwaltungs- und Steuerformalitäten) übernimmt je nach Auftrag Schritte wie die Abgabe von Steuererklärungen und die Bearbeitung von Unterlagen.

Das Notariat trennt das Honorar der Gestoría von den notariellen und registerlichen Kosten sowie den Steuern und knüpft es an die übertragenen Schritte.

Quelle: Consejo General del Notariado — Formalitäten nach dem Kauf

Vor einem Vorschuss sollten Sie klären lassen:

• Welche Schritte ausgeführt werden.
• Welche Beträge Schätzungen sind.
• Welche Beträge Steuern oder Rechnungen Dritter sind.
• Wie hoch das Honorar ist.
• Wie die Verwendung des Geldes belegt wird.
• Wie und wann der Restbetrag abgerechnet wird.

Die Beauftragung der Abwicklung bedeutet nicht automatisch, dass die Verhandlung des Vertrags oder eine vorherige rechtliche Prüfung mitbeauftragt wurde.

Wer trägt die Urkunde ins Grundbuch ein?

Zu unterscheiden ist zwischen der Einreichung einer Urkunde und dem ordnungsgemäßen Abschluss des Verfahrens.

Das Notariat beschreibt die elektronische Einreichung der Urkunde nach der Beurkundung. Dennoch muss geklärt sein, wer die weitere Abwicklung verfolgt, Unterlagen nachreicht und mögliche Probleme bearbeitet.

Quelle: Consejo General del Notariado — Elektronische Einreichung der Urkunde

Fragen Sie ausdrücklich, wer Ihnen die abschließenden Unterlagen übergibt und das Ergebnis bestätigt. Diese Aufgabe kann in verschiedenen Leistungen enthalten sein, muss aber zugewiesen sein.

Doppelarbeit und offene Punkte vermeiden

Verlangen Sie vor der Unterschrift eine einfache Aufgabenverteilung:

Vermeiden Sie doppelte Beauftragungen durch fehlende Abstimmung. Prüfen Sie auch, dass keine Aufgabe ohne Verantwortlichen bleibt, weil jeder annimmt, ein anderer erledige sie.

Beispiel: Kauf mit Hypothek

Angenommen, die Agentur koordiniert Besichtigungen, Ihr Anwalt prüft die Unterlagen, das Notariat bereitet die Urkunden vor und eine Gestoría übernimmt die Abwicklung im Zusammenhang mit der Finanzierung.

Klären Sie vor der Unterschrift, ob diese Gestoría nur die Hypothek oder auch bestimmte Schritte des Kaufs bearbeitet. Bestätigen Sie danach, welche Leistungen Ihr Anwalt behält und welche Unterlagen er erhalten soll.

Die Abstimmung muss auf den tatsächlichen Aufträgen beruhen, nicht auf der Annahme, „die Gestoría der Bank erledigt alles“.

Welche Informationen Sie vom Anwalt erhalten sollten

Artikel 48 des Estatuto General de la Abogacía verlangt Informationen zur beruflichen Identifikation sowie zu Honoraren und Kosten mittels Auftragsschreiben oder gleichwertigem Mittel.

Quelle: Estatuto General de la Abogacía Española — Artikel 48

Dieses Dokument erlaubt den Abgleich mit den Leistungen der anderen Berufsträger und macht Ausnahmen sichtbar, bevor eine Frist eintritt.

Häufige Fragen

Muss ich alle vier getrennt beauftragen?

Nicht zwingend. Das hängt vom Geschäft und Ihrem Bedarf ab. Einzelne Aufträge können mehrere Schritte bündeln, sofern klar ist, wer sie erbringt und was sie umfassen.

Kann mich ein von der Agentur empfohlener Anwalt beraten?

Eine Empfehlung entscheidet nicht für sich über seine Unabhängigkeit. Zu klären ist, wer sein Mandant ist, und mögliche Interessenkonflikte sind zu prüfen.

Ersetzt die Gestoría den Notar?

Nein. Die einer Gestoría übertragene Abwicklung ersetzt weder die Beurkundung noch die notariellen Aufgaben.

Bedeutet ein Vorschuss, dass alles erledigt ist?

Nein. Sie sollten Belege über die ausgeführten Schritte und die Abrechnung erhalten. Der Vorschuss beginnt oder finanziert Arbeiten; er belegt nicht deren Abschluss.

Den Kauf mit klaren Zuständigkeiten organisieren

Klären Sie vor der Unterschrift, wer Sie berät, welche Schritte Sie beauftragt haben und wer welchen Teil verfolgt. Eine klare Verteilung erleichtert die Kommunikation und zeigt, was erledigt ist und was offenbleibt.

Bei MH Legal & Seguros beraten wir nationale und internationale Käufer bei Immobiliengeschäften in ganz Spanien, mit Betreuung in Ihrer Sprache und Büros in Dénia, Gandía und Villalonga.

Wenden Sie sich an unser Team unter info@mhlegalyseguros.com, um die rechtliche Prüfung Ihres Kaufs zu organisieren.