Notar und Anwalt beim Kauf einer Immobilie in Spanien: die Aufgaben im Überblick

Eine Immobilie in Spanien zu kaufen bedeutet, rechtliche Entscheidungen zu treffen, bevor man die Schlüssel erhält: welche Dokumente zu unterschreiben sind, wann Geld zu übergeben ist, wie Lasten zu löschen sind und welche Bedingungen für den Abschluss erfüllt sein müssen.

Häufig stellt sich die Frage, ob die Mitwirkung des Notars all diese Punkte abdeckt oder ob zusätzlich ein Anwalt sinnvoll ist.

Notar und Anwalt nehmen unterschiedliche, einander ergänzende Aufgaben wahr. Der Notar berät unparteiisch und wacht über die Rechtmäßigkeit der Beurkundung. Der vom Käufer beauftragte Anwalt berät und vertritt die Interessen seines Mandanten im Rahmen des Mandats.

Quelle: Reglamento Notarial, Artikel 145 und 147

Quelle: Estatuto General de la Abogacía Española, Artikel 47

Was tut der Notar bei einem Kauf?

Der Notar handelt als Jurist und Amtsträger. Seine Tätigkeit verleiht der öffentlichen Urkunde Rechtssicherheit und umfasst Prüfungen, Beratung und rechtliche Hinweise.

Seine Aufgabe geht über die bloße Anwesenheit bei einer Unterschrift hinaus.

Bei einem Kauf prüft er unter anderem Identität und Handlungsfähigkeit der Beteiligten, die Vertretung derjenigen, die für eine andere Person handeln, sowie die zur Beurkundung erforderlichen Unterlagen.

Außerdem muss er sich vergewissern, dass die Parteien den Vertrag verstehen, den sie schließen.

Quelle: Colegio Notarial de Andalucía — Fragen und Antworten zur Rolle des Notars beim Kauf

Unparteiische Beratung

Der Notar kann rechtliche Zweifel klären und die Folgen der Klauseln erläutern. Seine Beratung richtet sich unparteiisch an die Parteien; er handelt nicht als privater Anwalt des Käufers oder des Verkäufers.

Deshalb können Sie den Entwurf der Urkunde vorab anfordern und Ihre Fragen vor dem Tag der Unterschrift stellen.

Quelle: Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030 — Klärungen des Notars vor der Unterschrift

Prüfungen von Dokumenten und Register

Zu den vom Consejo General del Notariado beschriebenen Schritten gehören die Prüfung von Identität, Handlungsfähigkeit und Legitimation der Beteiligten, die vorherige Anfrage von Registerauskünften zu Eigentum und Lasten sowie die Vorlage der Urkunde im Grundbuch, um den Rang des Erwerbs zu schützen.

In der Urkunde werden zudem wesentliche Erklärungen festgehalten, etwa zur Miet- und Besitzsituation. Bei Wohnungen im Wohnungseigentum wird die Bescheinigung über Gemeinschaftsschulden beigebracht; in Regionen, die sie verlangen, werden Bewohnbarkeitsbescheinigung und Energieeffizienzzeugnis geprüft.

Quelle: Consejo General del Notariado — Wohnungen und Immobilien

Was tut der Anwalt des Käufers?

Der Anwalt berät im Interesse des Mandanten, der ihn beauftragt. Seine Mitwirkung kann bei der Auswahl der Immobilie beginnen und sich über Verhandlung, Unterschrift und die anschließenden Schritte fortsetzen.

Unabhängigkeit, Sorgfalt und die Vermeidung von Interessenkonflikten gehören zu seinen Berufspflichten. Das Estatuto General de la Abogacía Española verlangt höchste Sorgfalt und die vorrangige Wahrung der Interessen des Mandanten und untersagt die Vertretung widerstreitender Interessen ohne die vorgesehenen Sicherungen.

Quelle: Estatuto General de la Abogacía Española, Artikel 47 und 51

Klären Sie, wer sein Mandant ist und welche Leistungen das Mandat umfasst.

Bei einem Immobiliengeschäft können Sie ihn beauftragen,

• die Dokumente vor der Unterschrift zu prüfen,
• Risiken zu benennen und ihre Folgen zu erläutern,
• Vertragsbedingungen vorzuschlagen und Änderungen zu verhandeln,
• die Beschaffung von Unterlagen mit den übrigen Beteiligten zu koordinieren,
• die vereinbarten rechtlichen Schritte anschließend zu organisieren.

Der Umfang muss schriftlich festgelegt sein. Die Prüfung eines arras-Vertrags ist nicht zwingend mit der vollständigen Begleitung des Kaufs gleichzusetzen.

Der praktische Unterschied: unparteiische Beratung und Vertretung Ihrer Interessen

Diese Aufteilung ersetzt nicht die Klärung, wer welchen Schritt übernimmt. Verlangen Sie vor dem weiteren Vorgehen eine Erläuterung der Zuständigkeiten, der offenen Unterlagen und der nächsten Schritte.

Garantiert die Beurkundung den baulichen Zustand der Immobilie?

Die Beurkundung ersetzt keine technische Prüfung der Immobilie.

Das Colegio Notarial de Andalucía erläutert, dass die geltenden Vorschriften dem Notar grundsätzlich nicht die Prüfung der Versorgungsnachweise auferlegen und auch nicht garantieren, dass die Wohnung keine Mängel aufweist. Darum muss sich der Käufer kümmern.

Quelle: Colegio Notarial de Andalucía — Umfang der notariellen Prüfungen beim Wohnungskauf

Bei Zweifeln an Bauwerk, Feuchtigkeit, Installationen oder Umbauten kann ein Architekt, ein technischer Architekt oder ein anderer fachkundiger Berufsträger erforderlich sein. Rechtliche Prüfung und technische Inspektion betreffen unterschiedliche Punkte.

Was ist vor der Reservierung oder den arras zu prüfen?

Die Vorbereitung muss beginnen, bevor finanzielle Verpflichtungen eingegangen werden.

Eine Reservierung oder arras können bereits mit der Unterschrift Verpflichtungen begründen. Die Bezeichnung des Dokuments bestimmt seine Wirkungen nicht allein: Es kommt auf den Inhalt, die vereinbarten Bedingungen und den Unterzeichner an. Bei arras oder einer Anzahlung erlaubt das Zivilgesetzbuch die Rücktrittslösung durch Verlust der Anzahlung oder doppelte Rückgabe, wenn dies vereinbart ist.

Quelle: Código Civil, Artikel 1454

Vor der Zahlung sollte geklärt werden:

• Wer das Geld erhält und mit welcher Befugnis.
• Ob der Betrag rückzahlbar ist und unter welchen Umständen.
• Welche Frist für die Prüfung der Unterlagen besteht.
• Was geschieht, wenn keine Finanzierung erlangt wird.
• Welche Bedingungen der Verkäufer erfüllen muss.
• Welche Folgen die Pflichtverletzung jeder Partei hat.

Das Notariado selbst empfiehlt, vor der Unterschrift von Dokumenten oder der Übergabe von Geld Beratung einzuholen, und weist darauf hin, dass der arras-Vertrag ein gültiger Vertrag ist, der ab der Unterschrift bindet. Man muss nicht warten, bis ein Beurkundungstermin feststeht.

Quelle: Consejo General del Notariado — Eine Immobilie kaufen

Die bauplanungsrechtliche Prüfung kann zusätzliche Auskünfte erfordern

Die Registerauskunft ist wesentlich, belegt aber für sich allein weder die bauplanungsrechtliche Situation der Immobilie noch die Rechtmäßigkeit der ausgeführten Arbeiten.

Das Notariado weist darauf hin: Wer den Verwendungszweck des Gekauften ändern will — etwa ein Lokal in eine Wohnung umwandeln oder die Wohnung als Ferienwohnung nutzen —, muss sich vorab bei der Gemeinde erkundigen, ob die erforderliche Lizenz erhältlich ist, und gegebenenfalls die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft einholen.

Quelle: Consejo General del Notariado — Wohnungen und Immobilien

Das ist besonders relevant bei Erweiterungen, Nutzungsänderungen oder anderen Umständen, die vor der Bindung an den Kauf geklärt werden sollten.

Fragen Sie, welche Prüfungen durchgeführt wurden und welche Informationen noch fehlen. Eine allgemeine Formulierung wie «Unterlagen in Ordnung» ist weniger aussagekräftig als eine konkrete Liste der geprüften Dokumente.

Beispiel: Kauf einer Immobilie mit bestehender Hypothek

Angenommen, Sie haben eine Wohnung gefunden und der Verkäufer schuldet seiner Bank noch Geld.

Vor der Unterschrift müssen Sie verstehen, wie das Geschäft abgewickelt wird: welche Unterlagen der Verkäufer beibringt, welche Zahlungen erfolgen und wie die entsprechende Löschung betrieben wird.

Der Anwalt des Käufers kann diesen Mechanismus im Rahmen seines Mandats prüfen und verhandeln. Die Notarstelle führt die zur Urkunde gehörenden Prüfungen und Handlungen durch und erläutert den Inhalt, der beurkundet wird.

Durch die Abstimmung können die Bedingungen vorab vorbereitet werden und beide Seiten wissen, was sie am Tag der Unterschrift beibringen müssen.

Beim Kauf aus dem Ausland auch die Kommunikation organisieren

Für einen internationalen Käufer erfordert das Verständnis des Geschäfts mehr als eine Übersetzung von Preis und Unterschriftsdatum.

Zu vereinbaren ist:

• In welcher Sprache Sie Erläuterungen und Unterlagen erhalten.
• Wer Ihre rechtlichen Fragen beantwortet.
• Ob Sie persönlich oder über eine Vollmacht handeln.
• Wie die Anweisungen zu Zahlungen dokumentiert werden.
• Wer Sie über die anschließenden Schritte informiert.

Vermeiden Sie es, diese Entscheidungen bis zuletzt aufzuschieben. Wer die Entwürfe rechtzeitig anfordert, erkennt Unterschiede zwischen dem Verhandelten und dem schließlich zur Unterschrift Vorgelegten leichter.

Häufige Fragen

Kann ich den Notar vor dem Kauf um Beratung bitten?

Ja. Das Notariado empfiehlt, sich vor der Unterschrift von Dokumenten oder der Übergabe von Beträgen zu informieren. Die Beratung kann helfen, die Schritte und ihre rechtlichen Folgen zu verstehen.

Quelle: Consejo General del Notariado — Eine Immobilie kaufen

Kann der Notar eine Klausel erklären, die ich nicht verstehe?

Ja. Er muss sich vergewissern, dass die Parteien Inhalt und Folgen der Urkunde verstehen. Sie können Ihre Fragen stellen und den Entwurf vorab anfordern.

Quelle: Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030 — Klärungen des Notars vor der Unterschrift

Kann ich Notar und Anwalt im selben Geschäft haben?

Ja. Ihre Aufgaben sind miteinander vereinbar. Der Anwalt des Käufers ergänzt die Prüfungen und Sicherungen der notariellen Tätigkeit um eine Beratung im Interesse des Käufers.

Ersetzt der Anwalt den Fachmann, der die Immobilie prüft?

Nein. Er kann die rechtliche Prüfung koordinieren und Unterlagen anfordern, die Bewertung des baulichen Zustands und der Installationen obliegt jedoch dem zuständigen technischen Berufsträger.

Den Kauf mit klaren Zuständigkeiten vorbereiten

Klären Sie vor Unterschrift oder Zahlung, welche Unterlagen geprüft werden, wer Ihre Bedingungen verhandelt und wer welchen Schritt übernimmt. Wer die Aufgaben von Notar und Anwalt kennt, kann das Geschäft besser organisieren und fundierte Entscheidungen treffen.

Bei MH Legal & Seguros beraten wir nationale und internationale Käufer bei Immobiliengeschäften in Spanien, mit Betreuung in Ihrer Sprache und Büros in Dénia, Gandía und Villalonga.

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