Reicht eine Nota Simple, um eine Immobilie sicher zu kaufen?

Sie haben eine Immobilie gefunden und erhalten eine Nota Simple (eine informative Auskunft aus dem spanischen Grundbuch), in der der Verkäufer als Eigentümer erscheint und keine Hypothek zu sehen ist. Dürfen Sie daraus schließen, dass alle Unterlagen in Ordnung sind?

Die Nota Simple ist ein wesentlicher Ausgangspunkt, deckt aber für sich allein nicht alle Prüfungen ab, die ein Kauf erfordert.

Sie liefert grundbuchliche Angaben zur Immobilie, zu den Berechtigten und zu den eingetragenen Rechten oder Lasten. Andere Fragen — bestimmte Schulden, die baurechtliche Lage, der tatsächliche Besitz oder der Zustand des Gebäudes — verlangen weitere Unterlagen und Prüfungen.

Was eine Nota Simple ist

Die Nota Simple ist ein informativer Auszug aus dem Inhalt des Grundbuchs zu einer Immobilie. Sie ist nicht die Urkunde, kein Eigentumstitel und keine Grundbuchbescheinigung.

Nach Angaben des Colegio de Registradores erlaubt sie, die Immobilie, die Inhaber der eingetragenen Rechte sowie Umfang, Art und Grenzen dieser Rechte zu erkennen. Sie erfasst auch Verbote oder Beschränkungen, die die eingetragenen Inhaber oder Rechte betreffen.

Quelle: Colegio de Registradores — Angaben zur Nota Simple

Ihr Nutzen hängt auch vom richtigen Lesen ab: Eine Anmerkung oder ein Belastungshinweis kann eine rechtliche Erläuterung brauchen, bevor Sie über das weitere Vorgehen entscheiden.

Ist sie so viel wert wie eine Grundbuchbescheinigung?

Nein. Artikel 222.5 der Ley Hipotecaria bestimmt, dass die Nota Simple rein informativen Wert hat und den Inhalt der Eintragungen nicht bezeugt.

Die Grundbuchbescheinigung (certificación registral) ist dagegen eine öffentliche Urkunde, die den Inhalt des Grundbuchs belegt.

Quelle: Ley Hipotecaria — Artikel 222

Das Colegio de Registradores erläutert diesen Unterschied, ohne den Nutzen der Nota Simple für die üblichen Prüfungen bei einem Kauf zu schmälern.

Eine Bescheinigung zu verlangen ersetzt ebenso wenig die Prüfungen außerhalb des Grundbuchs. Welche Urkunde passt, folgt aus den Informationen und dem formalen Nachweis, die der jeweilige Fall braucht.

Quelle: Colegio de Registradores — Unterschiede zwischen Nota Simple und Bescheinigung

Welche Angaben zu prüfen sind

Achten Sie beim Erhalt der Nota Simple auf:

Das Verbraucherministerium empfiehlt, dieses Dokument vor einer Zahlung oder Unterschrift einzusehen.

Quelle: Ministerio de Consumo — Was eine Nota Simple ist

Was die Nota Simple allein nicht bestätigt

1. Dass keine Schulden bei der Gemeinschaft oder bei der IBI bestehen

Eine Nota Simple ohne Hypotheken belegt für sich nicht, dass der Verkäufer alle Zahlungen geleistet hat.

Das Verbraucherministerium empfiehlt, IBI-Schulden getrennt zu prüfen, ebenso die Bescheinigung über Schulden bei der Eigentümergemeinschaft und bereits beschlossene, noch offene Sonderumlagen. Es weist zudem darauf hin, dass bestimmte Schulden die Immobilie rechtlich belasten können.

Quelle: Ministerio de Consumo — Schulden einer Immobilie prüfen

Verlangen Sie daher die entsprechenden Unterlagen und legen Sie vor der Unterschrift fest, wie offene Beträge behandelt werden.

2. Dass alle Bauarbeiten und Nutzungen legalisiert sind

Die grundbuchliche Lage allein schließt einen baurechtlichen Mangel nicht aus.

Je nach Objekt kann eine Nachfrage bei der Gemeinde zu Genehmigungen, Bauarbeiten, zulässigen Nutzungen oder Verfahren nötig sein.

Artikel 27 des Bodengesetzes regelt die Wirkung der Übertragung auf die baurechtlichen Pflichten des Eigentümers. Der Kauf beseitigt diese Pflichten nicht automatisch.

Quelle: Real Decreto Legislativo 7/2015 — Artikel 27

3. Dass die Immobilie tatsächlich leer steht

Der tatsächliche Besitz ist auf anderem Weg zu prüfen. Sie sollten wissen, ob Mieter, Personen mit Nutzungsrecht oder offene Übergabeverpflichtungen bestehen.

Das Notariat erläutert, dass der Verkäufer die miet- und besitzrechtliche Lage in der Urkunde erklären muss.

Quelle: Consejo General del Notariado — Eine Immobilie kaufen

Bestehen Verträge oder relevante Umstände, sind sie zu prüfen, bevor Bedingungen zu Besitz und Schlüsselübergabe vereinbart werden.

4. Dass die Immobilie keine Mängel hat

Die Nota Simple ist kein Bericht über Bausubstanz, Feuchtigkeit oder Installationen.

Wenn Sie den Bauzustand kennen müssen, beauftragen Sie eine Prüfung durch eine fachkundige Person. Die rechtliche Prüfung kann die Folgen des Berichts bewerten, ersetzt diese Begutachtung aber nicht.

5. Dass Sie die Immobilie wie geplant nutzen können

Kaufen zum Wohnen, zum Umbauen oder für eine touristische Vermietung erfordert unterschiedliche Prüfungen.

Erklären Sie Ihren Zweck, bevor Sie Geld binden. Regionales und kommunales Recht, Planungsunterlagen und Regeln der Eigentümergemeinschaft können zu prüfen sein; die Machbarkeit lässt sich nicht allein aus der Nota Simple ableiten.

Prüfen, ob alle Anhänge enthalten sind

Eine Garage oder ein Abstellraum kann eine andere grundbuchliche Identifikation haben als die Wohnung. Lassen Sie klären, wie beides ausgestaltet ist und was genau übertragen wird.

Unterlagen und Vertrag müssen es erlauben, jedes angebotene Element dem Recht zuzuordnen, das Sie erwerben. Eine Besichtigung oder eine Anzeige klären diese Zuordnung nicht allein.

Bietet der Verkäufer die ausschließliche Nutzung einer Gemeinschaftsfläche an, verlangen Sie auch die Unterlagen, die diese Nutzung stützen.

Reicht eine ältere Nota Simple?

Die Angaben müssen zum Zeitpunkt der Entscheidung passen.

Das Colegio de Registradores weist darauf hin, dass die Nota Simple Inhaber, Rechte und Lasten zum Zeitpunkt der Anfrage ausweist. Sie ist keine Garantie dafür, dass sich danach nichts ändert.

Quelle: Colegio de Registradores — Zeitlicher Umfang der Grundbuchangaben

Organisieren Sie die Aktualisierung mit denen, die das Geschäft vorbereiten. Das Notariat führt seine grundbuchlichen Prüfungen vor der Beurkundung im Rahmen seiner Aufgabe durch.

Beispiel: Haus ohne Hypothek mit Anbau

Angenommen, Sie besichtigen ein Haus mit einem zusätzlichen Zimmer und einem Pool. Die Nota Simple weist den Verkäufer aus und zeigt keine Hypothek.

Bevor Sie schließen, ohne weiter zu prüfen, sollte die beschriebene Fläche mit dem Gesehenen abgeglichen und Auskunft über die Bauarbeiten eingeholt werden.

Es kann eine dokumentarische Erklärung geben, oder eine Abweichung ist zu klären. Das Fehlen einer Hypothek löst diese Frage nicht.

Die Prüfung soll benennen, was fehlt, wer es überprüfen kann und wie es die Kaufentscheidung beeinflusst.

Welche Unterlagen die Nota Simple ergänzen können

Je nach Geschäft kann es hilfreich sein, anzufordern:

• Eigentumstitel und Unterlagen der Verkäufer.
• Grundbuchangaben zu den Anhängen.
• Katasterunterlagen.
• Bescheinigung über Gemeinschaftsschulden und relevante Protokolle.
• Angaben zur IBI.
• Genehmigungen und einschlägige kommunale Unterlagen.
• Energieausweis und erforderliche Besitzdokumente.
• Mietverträge oder andere Nutzungsrechte.
• Ein technisches Gutachten, wenn nötig.

Nicht jede Unterlage ist in jedem Fall erforderlich. Das Notariat nennt mehrere dieser Prüfungen und weist darauf hin, dass bestimmte Anforderungen von der Autonomen Gemeinschaft abhängen.

Quelle: Consejo General del Notariado — Unterlagen der Kaufabwicklung

Häufige Fragen

Bedeutet eine Nota Simple ohne Lasten, dass ich ohne Risiko kaufen kann?

Das lässt sich nicht garantieren. Sie müssen den Umfang der Grundbuchangaben und die übrigen Umstände des Geschäfts prüfen.

Kann ich sie selbst beantragen?

Ja, wenn Sie das erforderliche berechtigte Interesse nachweisen. Sie lässt sich beim zuständigen Grundbuch oder über die offiziellen Dienste des Colegio de Registradores anfordern.

Quelle: Ministerio de Justicia — Öffentlichkeit des Grundbuchs

Muss ich immer eine Bescheinigung anfordern?

Das ist keine allgemeine Voraussetzung für jeden Kauf. Zu überlegen ist, ob Sie Basisinformationen brauchen oder einen konkreten Grundbucheintrag formal nachweisen müssen.

Wer soll die Lasten erläutern?

Sie können den Notar oder den beratenden Berufsträger fragen. Haben Sie einen Anwalt für den Kauf beauftragt, klären Sie, dass sein Auftrag die Prüfung der Lasten und Vorschläge zum Umgang damit umfasst.

Die Nota Simple innerhalb einer vollständigen Prüfung nutzen

Die Nota Simple hilft, wesentliche Punkte der Immobilie zu erkennen. Ihren größten Nutzen entfaltet sie zusammen mit den übrigen Unterlagen und den Bedingungen Ihres Kaufs.

Bei MH Legal & Seguros beraten wir nationale und internationale Käufer bei Immobiliengeschäften in ganz Spanien, mit Betreuung in Ihrer Sprache und Büros in Dénia, Gandía und Villalonga.

Wenden Sie sich an unser Team unter info@mhlegalyseguros.com, um die Unterlagen vor dem Kauf prüfen zu lassen.