Eine geerbte Immobilie in Spanien verkaufen: Was Sie vor dem Verkauf vorbereiten sollten

Wenn Sie eine Immobilie in Spanien geerbt haben und verkaufen möchten, ist es wichtig, ihre rechtliche Situation zu prüfen, bevor Sie ein Angebot annehmen oder einen Termin für die Beurkundung zusagen.

Möglicherweise ist sie noch im Namen des Verstorbenen eingetragen, es gibt mehrere Erben oder einer der Beteiligten lebt im Ausland. Auch Steuern, Unterlagen oder Grundbuchschritte können noch ausstehen.

Nachlass und Verkauf sind unterschiedliche Vorgänge, die abgestimmt werden müssen. Ein interessierter Käufer löst nicht die Formalitäten, die für die Übertragung der Immobilie erforderlich sind.

Bei MH Legal & Seguros erklären wir, was Sie vorbereiten sollten, um den Verkauf einer geerbten Immobilie in Spanien zu organisieren.

Prüfen Sie, wer die Immobilie verkaufen kann

Der erste Schritt ist, die Inhaber der Rechte an der Immobilie und die Personen zu bestimmen, die mitwirken müssen.

Es genügt nicht, dass ein Angehöriger die Schlüssel aufbewahrt, die Kosten zahlt oder in einer Abschrift des Testaments als Begünstigter erscheint.

Zu prüfen sind:

• Der Erbnachweis und die Unterlagen des Nachlasses.
• Annahme und Zuteilung, soweit erforderlich.
• Der Anteil, der jedem Beteiligten zusteht.
• Das Bestehen von Nießbrauchsrechten oder anderen Rechten.
• Die Vertretung derjenigen, die nicht persönlich unterzeichnen.

Der spanische Generalrat der Notariate weist darauf hin, dass die Formalitäten zur Feststellung der Erben und dazu, wie das Vermögen des Verstorbenen in ihr Vermögen übergeht, abgeschlossen sein müssen, bevor der Verkauf notariell beurkundet wird.

Prüfen Sie, welche erbrechtlichen Schritte noch ausstehen

Vor der Vorbereitung des Verkaufs sollten Sie prüfen, ob Ihnen die Bescheinigungen, Testamente und Unterlagen vorliegen, die für die Formalisierung des Nachlasses erforderlich sind.

Sind andere Länder beteiligt, sind auch die außerhalb Spaniens ausgestellten Erbnachweise und die Voraussetzungen für ihre Verwendung zu prüfen.

Welche Grundbuchunterlagen ein Nachlass erfordert, hängt von den Umständen des Vorgangs ab. Der entsprechende Titel und die Erfüllung der geforderten steuerlichen Pflichten sind nachzuweisen.

Setzen Sie keinen Verkaufstermin in der Annahme fest, dass jeder offene Schritt noch am selben Tag gelöst werden kann.

Kann verkauft werden, wenn die Immobilie noch auf den Verstorbenen eingetragen ist?

Zeigt das Grundbuch noch den Verstorbenen, sind die Eigentumskette und die Art der Dokumentation der Übertragung zu prüfen.

In bestimmten Vorgängen kann eine Abstimmung von Zuteilung und Verkauf auf nahe Termine, auch am selben Tag, geprüft werden. Die Machbarkeit ist vorab mit dem Notariat und unter Berücksichtigung der Unterlagen sowie der Finanzierung des Käufers zu bestätigen.

Dies erlaubt es nicht, den Nachlass oder die entsprechenden steuerlichen und grundbuchlichen Pflichten auszulassen.

Vorrang hat, dass der Käufer einen geeigneten Titel erwirbt und keine Hindernisse verbleiben, die der Eintragung entgegenstehen.

Bei mehreren Erben: Verständigen Sie sich vor den Verhandlungen

Wenn mehrere Personen Rechte an der Immobilie haben, sollte vor Verpflichtungen gegenüber Dritten eine gemeinsame Position festgelegt werden.

Prüfen Sie gemeinsam:

• Den Preis und den Verhandlungsspielraum.
• Wer die Maklerin oder den Makler und den Käufer betreut.
• Welche Kosten übernommen und wie sie aufgeteilt werden.
• Termin und Bedingungen der Übergabe.
• Welche Möbel in der Immobilie verbleiben.
• Wie der erhaltene Betrag verteilt wird.

Bestehen Nießbrauchsrechte, Minderjährigkeit oder andere besondere Umstände, ist zu prüfen, welche Zustimmungen oder Genehmigungen der Vorgang erfordert.

Meinungsverschiedenheiten zwischen Beteiligten können den Zeitplan beeinflussen. Werden sie früh erkannt, lässt sich mit klareren Informationen verhandeln.

Bereiten Sie die Unterlagen der Immobilie vor

Neben dem Nachlassvorgang erfordert der Verkauf eine Prüfung der aktuellen Situation der Immobilie.

Je nach Fall sollten Sie zusammenstellen und prüfen:

• Eigentumstitel und Unterlagen zur Zuteilung.
• Einen aktuellen Grundbuchauszug (nota simple).
• Katasterangaben und Belege über die IBI.
• Stand von Hypotheken, Pfändungen und anderen Belastungen.
• Schulden und Unterlagen der Eigentümergemeinschaft.
• Energieeffizienzausweis.
• Erforderliche Unterlagen zu Nutzung oder Bewohnbarkeit.
• Mietverträge oder andere Nutzungsrechte.
• Unterlagen zu Baumaßnahmen oder Anbauten.

Der nota simple ermöglicht die Einsicht in Grundbuchangaben zu Eigentümern, Rechten und bestehenden Belastungen, hat jedoch informativen Charakter.

Das Erben der Immobilie beseitigt mögliche Abweichungen zwischen ihrer tatsächlichen Beschaffenheit, dem Grundbuch, dem Kataster und der baurechtlichen Lage nicht.

Unterscheiden Sie Erbschaftsteuer und Steuern beim Verkauf

Die steuerliche Behandlung des Erwerbs durch Erbfolge und des späteren Verkaufs sind getrennt zu prüfen.

Offene Pflichten aus dem Nachlass

Prüfen Sie die Abgabe der Erbschaftsteuererklärung und mögliche kommunale Pflichten aus dem Erwerb.

Die steuerliche Frist des Nachlasses sollte nicht offen bleiben, bis ein Käufer gefunden ist.

Besteuerung des Verkaufs

Die spätere Übertragung kann einen Vermögensgewinn oder -verlust erzeugen, der nach der steuerlichen Ansässigkeit und den Umständen jedes Verkäufers zu beurteilen ist.

Bei geerbten Immobilien geht die Berechnung von den für den Erwerbswert durch Erbfolge geltenden Regeln aus, mit den entsprechenden Anpassungen für Kosten, Steuern und andere Posten. Der vom Verstorbenen gezahlte Preis darf nicht automatisch verwendet werden.

Auch die mit dem Verkauf verbundenen kommunalen Pflichten sind zu prüfen.

Steuern beim Erben gezahlt zu haben, bedeutet nicht, dass der spätere Verkauf keine steuerlichen Folgen hat.

Was sich ändert, wenn einer der Verkäufer nicht ansässig ist

Die steuerliche Ansässigkeit ist für jeden Verkäufer gesondert zu prüfen. Sie lässt sich nicht allein aus der Staatsangehörigkeit, der NIE oder einer Postanschrift ableiten.

Beim Verkauf durch einen nicht ansässigen Verkäufer muss der Käufer, wenn der gesetzliche Einbehalt greift, 3 % der entsprechenden Gegenleistung einbehalten und als Vorauszahlung auf die Steuer des Verkäufers abführen.

Dieser Einbehalt entspricht nicht der endgültigen Steuer. Die Berechnung des Gewinns und die spätere Erklärung sind gesondert vorzubereiten.

Sind einzelne Verkäufer ansässig und andere nicht, sollten Zahlungen und Belege für jeden von Beginn an organisiert werden.

Prüfen Sie den Arras-Vertrag vor der Bindung

Vor der Unterzeichnung einer Reservierung oder eines Arras-Vertrags muss der Vertrag den Stand des Nachlasses und die Befugnis zur Übertragung korrekt wiedergeben.

Prüfen Sie insbesondere:

• Wer unterzeichnet und mit welchen Befugnissen.
• Welche Schritte noch ausstehen.
• Welche Unterlagen zu übergeben sind.
• Welche Frist für die Beurkundung vorgesehen ist.
• Wie mit Zwischenfällen umgegangen wird.
• Welche Belastungen gelöscht werden.
• Wann Schlüssel und Besitz übergeben werden.

Es ist nicht ratsam, so zu unterzeichnen, als seien alle Unterlagen fertig, obwohl sie noch von Bescheinigungen, Vollmachten oder ausstehenden Schritten abhängen.

Organisieren Sie die Beurkundung, wenn die Erben im Ausland leben

Kann einer der Verkäufer nicht anreisen, kann seine Mitwirkung über eine Vollmacht geprüft werden.

Die Vollmacht muss die für diesen Vorgang erforderlichen Handlungen erlauben. Vor ihrer Erteilung sollten ihr Inhalt, die vorzulegenden Unterlagen und die Anforderungen bei einer Unterzeichnung außerhalb Spaniens geprüft werden.

Ebenso sind die Identifizierung der Verkäufer, die Zahlungswege und der Verbleib des Kaufpreises abzustimmen.

Häufige Fragen zum Verkauf einer geerbten Immobilie

Kann ich bereits einen Käufer suchen, während der Nachlass läuft?

Sie können die Vermarktung vorbereiten, müssen aber vor der Übernahme von Verpflichtungen prüfen, wer den Verkauf bindend zusagen kann und welche Bedingungen und Fristen realistisch sind.

Müssen alle Erben verkaufen?

Für die Übertragung des Volleigentums an der gesamten Immobilie müssen die Inhaber und alle weiteren Personen, deren Zustimmung erforderlich ist, persönlich oder durch geeignete Vertretung mitwirken. Der Verkauf eines Anteils ist ein anderer Vorgang.

Kann ich sofort nach dem Erben verkaufen?

Eine einheitliche Antwort für alle Vorgänge gibt es nicht. Titel, Zustimmungen und die entsprechenden dokumentarischen und steuerlichen Pflichten müssen vorliegen.

Vermeidet die Zahlung der Erbschaftsteuer eine Besteuerung des Verkaufs?

Nein. Es handelt sich um unterschiedliche Vorgänge, die getrennte Berechnungen und Prüfungen erfordern.

Muss ich zur Unterzeichnung nach Spanien reisen?

Nicht unbedingt. Eine ausreichende, für den Vorgang ordnungsgemäß vorbereitete Vollmacht kann geprüft werden.

Ein gut vorbereiteter Verkauf beginnt damit, zu wissen, was geklärt ist und was fehlt. Diese Prüfung erlaubt realistische Bedingungen und macht den Bedarf von Erben und Käufern frühzeitig sichtbar.

Bei MH Legal & Seguros beraten wir internationale Mandanten zu Nachlässen und Immobilienverkäufen in ganz Spanien. Wir prüfen den Nachlassvorgang und die Situation der Immobilie, koordinieren die Unterlagen und begleiten die Vorbereitung des Verkaufs und seiner steuerlichen Pflichten.

Kontaktieren Sie unser Team, um den Verkauf Ihrer geerbten Immobilie in Spanien zu organisieren.