Eine Immobilie in Spanien erben: Ablauf und Unterlagen für ausländische Erben

Eine Immobilie in Spanien zu erben kann Formalitäten in mehreren Ländern mit sich bringen: Bescheinigungen zu beschaffen, das Testament ausfindig zu machen, die Erbenstellung nachzuweisen und die Unterlagen für die Übertragung des Objekts vorzubereiten.

Wenn Sie im Ausland leben oder der Verstorbene Vermögen in verschiedenen Ländern hatte, ist es wichtig, diese Schritte von Anfang an zu koordinieren.

Das Erbrecht, die Steuern und die Voraussetzungen für die Eintragung der Immobilie hängen zusammen, müssen aber getrennt geprüft werden.

Bei MH Legal & Seguros erklären wir, was Sie vorbereiten sollten, um einen Nachlass mit einer Immobilie in Spanien abzuwickeln.

Prüfen Sie die familiäre, vermögensrechtliche und internationale Situation

Bevor eine Urkunde errichtet oder das Vermögen verteilt wird, müssen die Verhältnisse des Verstorbenen und der möglichen Erben geklärt werden.

Eine erste Prüfung sollte Folgendes erfassen:

• Datum und Ort des Todes.
• Staatsangehörigkeiten und gewöhnlicher Aufenthalt des Verstorbenen.
• Familienstand und eheliches Güterrecht.
• Angehörige und mögliche Begünstigte.
• Vorhandene Testamente oder andere Nachlassdokumente.
• Vermögen und Schulden, sowohl in Spanien als auch in anderen Ländern.

Außerdem ist zu klären, welcher Anteil an der Immobilie dem Verstorbenen gehörte. War er Miteigentümer, darf nicht davon ausgegangen werden, dass die gesamte Immobilie zu seinem Nachlass gehört.

Bestimmen Sie, welches Recht auf den Nachlass anzuwenden ist

Die Lage der Immobilie in Spanien bedeutet nicht automatisch, dass spanisches Recht bestimmt, wer sie erbt.

Im Rahmen der Europäischen Erbrechtsverordnung gilt grundsätzlich das Recht des Staates, in dem der Verstorbene im Zeitpunkt seines Todes seinen gewöhnlichen Aufenthalt hatte, vorbehaltlich der in der Verordnung vorgesehenen Ausnahmen.

Ebenso ist zu prüfen, ob er wirksam das Recht seiner Staatsangehörigkeit gewählt hat. Das anwendbare Erbrecht regelt unter anderem die Begünstigten, ihre Rechte und die Verteilung des Nachlasses.

Bevor spanische Regeln zu Pflichtteilen (legítimas) oder Rechten des Ehegatten angewendet werden, ist daher zu bestimmen, welche Rechtsordnung gilt.

Sammeln Sie die erbrechtlichen Bescheinigungen und Unterlagen

Welche Unterlagen konkret erforderlich sind, hängt vom Sterbeland, von den vorhandenen Testamenten und vom jeweiligen Verfahren ab.

Als Ausgangspunkt ist in der Regel zu prüfen:

• Sterbeurkunde.
• Spanische Bescheinigung über die letzten Verfügungen (Actos de Última Voluntad).
• Beglaubigte Abschrift des Testaments, sofern vorhanden.
• Ausländische Dokumente zum Nachweis der Erbenstellung, soweit erforderlich.
• Unterlagen zu Ehe, Verwandtschaft oder Güterstand, soweit notwendig.

Die spanische Bescheinigung über die letzten Verfügungen gibt Auskunft darüber, ob ein Testament beurkundet wurde und vor welchem Notar. Sie ermöglicht, das Testament ausfindig zu machen und die entsprechende Abschrift anzufordern; sie enthält selbst nicht die Verteilung des Nachlasses.

Der Antrag kann erst gestellt werden, wenn seit dem Tod 15 Werktage vergangen sind.

In einem internationalen Nachlass sind auch die in anderen Ländern errichteten Dokumente zu ermitteln. Das Fehlen eines Testaments im spanischen Register erlaubt für sich genommen nicht den Schluss, dass keines existiert.

Was gilt, wenn kein Testament vorliegt?

Es ist zu bestimmen, wer nach dem anwendbaren Recht Erbe ist und wie diese Stellung nachgewiesen wird.

Ein spanisches Erbenfeststellungsverfahren sollte nicht automatisch eingeleitet werden, ohne vorher den internationalen Zusammenhang und die möglicherweise in einem anderen Land ausgestellten Dokumente zu prüfen.

Ausländische Dokumente und Europäisches Nachlasszeugnis

Je nach Dokument und Herkunftsland kann die Prüfung der Übersetzung, der Apostille oder der Legalisation erforderlich sein oder eine Befreiung bestehen.

In den von der Europäischen Verordnung vorgesehenen Fällen kann das Europäische Nachlasszeugnis dazu dienen, die Stellung und die Rechte von Erben oder Vermächtnisnehmern sowie bestimmte Befugnisse von Nachlassverwaltern oder Testamentsvollstreckern nachzuweisen. Sein Nutzen ist für den konkreten Vorgang zu beurteilen.

Prüfen Sie die Identifizierung der Erben

Sind die Erben Ausländer, sollten von Anfang an ihre Ausweisdokumente und die Frage geprüft werden, ob sie für die Formalitäten in Spanien über eine NIE verfügen.

Wenn Sie bereits eine NIE aus einem früheren Vorgang haben, teilen Sie dies vor einem neuen Antrag mit.

Außerdem ist zu entscheiden, welche Schritte Sie selbst vornehmen und welche Sie übertragen. So lässt sich die Vertretung rechtzeitig vorbereiten, und Erben, die in verschiedenen Ländern leben, können abgestimmt werden.

Prüfen Sie die Immobilie, die Belastungen und die Schulden

Bevor Sie entscheiden, wie der Nachlass angenommen und verteilt wird, erstellen Sie eine Aufstellung der Vermögenswerte und Verpflichtungen.

Zur Immobilie sollten Sie zusammenstellen:

• Kaufurkunde bzw. Erwerbstitel.
• Aktuelle Grundbuchinformationen.
• Katasternummer und Katasterdaten.
• Belege über die IBI (Grundsteuer).
• Informationen zu Hypotheken und anderen Belastungen.
• Situation der Eigentümergemeinschaft.
• Miet- oder Nutzungsverträge, sofern vorhanden.
• Offene Kosten und Schulden im Zusammenhang mit der Immobilie.

Die Prüfung muss weitere mögliche Schulden des Nachlasses umfassen, nicht nur die im Grundbuch eingetragenen.

Die Annahme eines Nachlasses kann Folgen für die Haftung für Schulden haben. Soweit das einschlägige spanische Recht anwendbar ist, ist zu prüfen, ob die Annahme mit dem Vorbehalt des Inventars (a beneficio de inventario) angezeigt ist, und es sind deren Voraussetzungen und Fristen einzuhalten. Sie ist nicht als Option zu behandeln, die auf beliebige Weise oder zu beliebigem Zeitpunkt ausgeübt werden kann.

Organisieren Sie Annahme und Zuteilung

Sind die Begünstigten, das anwendbare Recht, das Vermögen und die Schulden bestimmt, sind die geeigneten Unterlagen zur Formalisierung des Nachlasses vorzubereiten.

Ist eine Urkunde über Annahme und Zuteilung des Nachlasses zu errichten, werden darin die erforderlichen Vorgänge festgehalten: Identifizierung der Beteiligten, Inventar, Bewertungen und Zuteilung von Vermögenswerten oder Rechten.

Bei einem internationalen Nachlass muss das Vorgehen mit den vorhandenen Erbnachweisen und ausländischen Dokumenten abgestimmt werden. Nicht jeder Vorgang erfordert genau dieselben Unterlagen und nicht jeder folgt derselben Reihenfolge.

Bei mehreren Erben empfiehlt es sich, die Verwaltung der Immobilie abzustimmen: Zuteilung an einen von ihnen, Miteigentum oder Vorbereitung eines späteren Verkaufs.

Behalten Sie die Steuern und ihre Fristen im Blick

Warten Sie mit der steuerlichen Prüfung nicht, bis alle Unterlagen vorliegen.

Grundsätzlich beträgt die Frist zur Abgabe der Erbschaftsteuer (Impuesto sobre Sucesiones) sechs Monate ab dem Tod. Innerhalb der ersten fünf Monate kann unter den entsprechenden Voraussetzungen eine Verlängerung um weitere sechs Monate beantragt werden. Die Verlängerung ist mit Verzugszinsen verbunden.

Die steuerliche Frist beginnt weder mit der Unterzeichnung der Urkunde noch mit der Übergabe der Schlüssel.

Die zuständige Verwaltung und die anwendbaren Vorschriften richten sich nach den Umständen des Verstorbenen, der einzelnen Erben und des Vermögens. Bei internationalen Vorgängen darf nicht davon ausgegangen werden, dass alles bei der Autonomen Gemeinschaft eingereicht wird, in der sich die Immobilie befindet.

Außerdem sind mögliche kommunale Pflichten im Zusammenhang mit der Übertragung und solche, die in anderen Ländern bestehen können, zu prüfen.

Auch wenn eine Reduzierung oder ein Freibetrag zur Anwendung kommt, sollten die Erklärungspflichten geprüft werden. Eine niedrigere Steuerlast ist nicht mit dem Fehlen steuerlicher Formalitäten gleichzusetzen.

Bereiten Sie die Eintragung und die weitere Verwaltung vor

Für die Eintragung der Zuteilung im Grundbuch ist ein geeigneter Titel vorzulegen und die Erfüllung der für den Grundbucheintritt erforderlichen steuerlichen Pflichten nachzuweisen.

Es empfiehlt sich zu prüfen, ob die Angaben zu den Beteiligten und zur Immobilie in den Unterlagen übereinstimmen.

Organisieren Sie anschließend die anfallenden Schritte:

• Eigentum und Katasterdaten prüfen.
• Die Änderung der Eigentümergemeinschaft mitteilen.
• Versorgungsverträge, Versicherungen und Lastschriften aktualisieren.
• Die Zahlung laufender Kosten vorbereiten.
• Die künftigen steuerlichen Pflichten jedes Eigentümers prüfen.

Ist ein Verkauf beabsichtigt, sollten Nachlass und Kaufvertrag abgestimmt vorbereitet werden, bevor ein Termin mit einem Käufer zugesagt wird.

Häufige Fragen zum Erben einer Immobilie in Spanien

Kann ich eine Immobilie in Spanien erben, wenn ich in einem anderen Land lebe?

Ja. Ein Wohnsitz außerhalb Spaniens hindert für sich genommen nicht daran, eine Immobilie zu erben. Zu prüfen sind das anwendbare Erbrecht, die Unterlagen und die steuerlichen Pflichten des Falls.

Muss ich für alle Formalitäten nach Spanien reisen?

Nicht unbedingt. Bestimmte Handlungen können möglicherweise über eine geeignete Vollmacht übertragen werden. Deren Inhalt und die Voraussetzungen für ihre Verwendung sind vor der Unterzeichnung zu prüfen.

Überträgt und trägt das Testament die Immobilie automatisch auf meinen Namen ein?

Die Bestimmung der Begünstigten darf nicht mit den Unterlagen verwechselt werden, die für die Formalisierung der Zuteilung und den Zugang zum Grundbuch erforderlich sind. Die konkreten Schritte hängen vom Nachlass und vom verwendeten Titel ab.

Was kostet es, eine Immobilie in Spanien zu erben?

Einen einheitlichen Betrag gibt es nicht. Zu berücksichtigen sind Steuern, Notar- und Grundbuchkosten, Übersetzungen, ausländische Dokumente und Honorare je nach Komplexität des Vorgangs.

Kann ich mit der Erbschaftsteuererklärung warten, bis ich die Immobilie verkaufe?

Davon ist nicht auszugehen. Die allgemeine Abgabefrist läuft ab dem Tod, unabhängig von Ihren Verkaufsplänen. Benötigen Sie mehr Zeit, ist die Verlängerung innerhalb der entsprechenden Frist zu prüfen.

Ein internationaler Nachlass erfordert die Abstimmung von Unterlagen, Personen und Fristen. Die Prüfung des Vorgangs von Anfang an zeigt, welche Schritte parallel laufen können und welche Entscheidungen vorherige Beratung benötigen.

Bei MH Legal & Seguros beraten wir internationale Erben mit Vermögen in Spanien. Wir prüfen die erbrechtlichen Unterlagen, stimmen die Schritte mit dem Notariat und den einzubindenden Fachleuten ab und begleiten die Vorbereitung der Steuern und der Eintragung.

Kontaktieren Sie unser Team, um die Abwicklung Ihres Nachlasses in Spanien zu organisieren.