Haus mit Anbau kaufen: was vor der Unterschrift zu prüfen ist

Wenn Sie ein Haus mit einem Anbau kaufen möchten, prüfen Sie vor der Verbindlichkeit, wie er dokumentiert ist und wie seine bauplanungsrechtliche Situation lautet.

Ein zusätzlicher Raum, eine geschlossene Terrasse oder ein Pool können ein Haus attraktiver machen. Diese Elemente gehören aber auch zu dem, was Sie beim Kauf prüfen sollten.

Dass der Bau seit Jahren besteht, im Kataster erscheint oder in einer Urkunde verzeichnet ist, erlaubt es nicht, alle Prüfungen als erledigt anzusehen.

Bei MH Legal & Seguros erklären wir Ihnen, welche Fragen sich stellen und wie Sie die Unterschiede zwischen den Dokumenten und dem Haus, das Sie besichtigt haben, bewerten.

Vergleichen Sie das tatsächliche Haus mit seiner Dokumentation

Stellen Sie sich vor, Sie besichtigen ein 120 Quadratmeter großes Haus, die registrierte Beschreibung weist jedoch 90 aus. Der Verkäufer erklärt, er habe vor Jahren einen Raum hinzugefügt.

Bevor Sie Schlüsse ziehen, muss geprüft werden, was verglichen wird. Ein Unterschied kann auf Messkriterien, veraltete Informationen oder eine nicht ordnungsgemäß dokumentierte Baumaßnahme zurückzuführen sein.

Nicht jeder Unterschied bedeutet, dass eine illegale bauliche Anlage vorliegt. Es ist auch nicht ratsam anzunehmen, es handle sich um einen einfachen Verwaltungsfehler.

Prüfen Sie die Urkunde, die Grundbuchinformationen, die Katasterdaten und gegebenenfalls die Pläne und Messungen eines Technikers.

Der Vergleich soll feststellen, welcher Teil des Hauses den Unterschied erzeugt und welche Ursache er haben kann.

Grundbuch, Kataster und bauliche Realität: was jedes liefert

Diese Elemente liefern unterschiedliche Informationen und sollten gemeinsam geprüft werden.

Keines dieser Elemente ersetzt für sich allein die anderen. Ziel ist zu verstehen, was Sie kaufen und welche Fragen offen bleiben.

Bedeutet es, dass der Anbau im Kataster steht, dass er legal ist?

Nein. Das Kataster ist ein Verwaltungsregister, das Merkmale der Immobilien erfasst, doch seine Informationen ersetzen nicht die bauplanungsrechtlichen Genehmigungen.

Dass ein Pool oder ein Anbau in den Katasterdaten erscheint oder für die Berechnung der IBI (Grundsteuer) herangezogen wird, belegt für sich allein nicht, dass die Bauarbeiten mit den erforderlichen Genehmigungen ausgeführt wurden.

Deshalb empfiehlt es sich, zusätzlich zur Prüfung der Beschreibung die Dokumentation anzufordern, die eine Analyse ermöglicht, wie gebaut wurde und welche Situation heute besteht.

Was, wenn der Anbau altersbedingt eingetragen ist?

Die Eintragung eines Bauwerks aufgrund seines Alters entspricht nicht automatisch seiner bauplanungsrechtlichen Legalisierung.

Die Gesetzgebung lässt unter bestimmten Voraussetzungen die Eintragung von baulichen Anlagen zu, für die keine Wiederherstellungsmaßnahmen mit Abriss mehr möglich sind, weil die entsprechenden Fristen abgelaufen sind.

Das erlaubt nicht die Annahme, dass jedes alte Bauwerk diese Voraussetzungen erfüllt oder keine Einschränkungen aufweist.

Die konkrete Situation des Bauwerks muss geprüft werden, einschließlich der kommunalen Informationen und möglicher Einschränkungen, die künftige Maßnahmen betreffen können.

Welche Dokumente für die Prüfung eines Anbaus anfordern

Die erforderliche Dokumentation hängt von der Art der Bauarbeiten, ihrem Alter und der Lage des Hauses ab.

Als Ausgangspunkt empfiehlt sich die Anforderung von:

• Urkunde und aktuelle Grundbuchinformation.
• Die beschreibende und grafische Katasterbescheinigung.
• Verfügbare Pläne und technische Unterlagen.
• Die entsprechenden Genehmigungen oder Berechtigungstitel.
• Die Bauabschlussdokumentation, soweit zutreffend.
• Die erforderlichen Nutzungs- oder Bewohnbarkeitsdokumente.
• Kommunale Informationen zur bauplanungsrechtlichen Situation.

Falls erforderlich, sollte ein Techniker die Fläche, die Anordnung und das Alter des Bauwerks prüfen.

Wenn die Bauarbeiten Gemeinschaftselemente betreffen, etwa eine Fassade oder eine Terrasse, sollten auch die erforderlichen Genehmigungen der Gemeinschaft geprüft werden.

Prüfen Sie, welche Folgen das für Ihre Pläne hat

Sagen Sie Ihrem Berater vor der Entscheidung, was Sie mit dem Haus vorhaben.

Möchten Sie es so belassen, wie es ist? Möchten Sie es sanieren, erneut anbauen oder die Nutzung ändern?

Die Prüfung soll Ihnen helfen festzustellen, welche Maßnahmen möglich sind und welche Beratung oder zusätzliche Genehmigungen erfordern. Auch bei der Bank sollten Sie fragen, wie sich dokumentarische Unterschiede auswirken, wenn Sie Finanzierung benötigen.

Ein Haus kann in Ihr Budget passen und dennoch Verfahren erfordern, die den Kaufzeitplan verändern.

Die nützliche Frage ist, was Sie damit tun können und was Sie dafür klären müssen.

Klären Sie vor der Arras-Unterschrift, wer die Unterschiede behebt

Wenn Dokumente aktualisiert oder eine Maßnahme eingeleitet werden müssen, vermeiden Sie es, bei dem Versprechen zu belassen, es werde „später geregelt“.

Die Vereinbarung sollte Folgendes festlegen:

• Welche Maßnahme durchgeführt wird und welches Ergebnis verlangt wird.
• Wer sie abwickelt und die Kosten übernimmt.
• Welche Dokumentation den Abschluss belegt.
• Welche Frist gilt.
• Was geschieht, wenn das Ergebnis nicht erreicht wird.

Diese Punkte sollten an die festgestellte Frage angepasst werden. Für Situationen, die sehr unterschiedlich sein können, ist eine generelle Klausel nicht ratsam.

Der Kauf beseitigt keine bauplanungsrechtliche Frage

Der Eigentümerwechsel beseitigt für sich allein nicht die bauplanungsrechtlichen Pflichten, die die Immobilie betreffen.

Deshalb erfordert die Annahme eines Kaufs mit offenen Fragen die Kenntnis ihres Umfangs. Bevor Sie sie übernehmen, lassen Sie sich die möglichen Verfahren, die geschätzten Kosten und ihre Grenzen erklären.

Die rechtliche und technische Prüfung ermöglicht es, diese Entscheidung mit vollständigeren Informationen zu treffen.

Überlegen Sie, ein Haus mit einem Anbau zu kaufen?

Bei MH Legal & Seguros helfen wir Ihnen, die Dokumentation zu prüfen, die Unterschiede zu ermitteln und ihre Folgen für den Kauf zu bewerten und koordinieren die technischen Prüfungen, wenn nötig.

Kontaktieren Sie unser Team und nennen Sie uns die Gemeinde des Hauses und welchen Anbau, Pool oder welche Schließung vorgenommen wurde.