Rechtliche Prüfung vor dem Immobilienkauf in Spanien

Die Immobilie gefällt Ihnen. Der Preis passt und Sie stellen sich schon vor, dort zu leben. Bevor Sie eine Reservierung unterzeichnen oder eine Anzahlung leisten, lohnt es sich, drei Fragen zu klären: wer verkaufen darf, welche Lasten bestehen und ob Sie die Immobilie wie vorgesehen nutzen können.

Eine Besichtigung zeigt Grundriss und Umfeld. Die rechtliche Prüfung hilft zu verstehen, was Sie kaufen und welche Verbindlichkeiten Sie eingehen.

In diesem Leitfaden von MH Legal & Seguros finden Sie die wichtigsten rechtlichen Prüfungen vor dem Kauf einer Immobilie in Spanien.

1. Prüfen Sie, wer Eigentümer ist und wer unterschreiben darf

Fordern Sie aktuelle Grundbuchinformationen an und prüfen Sie den Erwerbstitel des Verkäufers. Es ist die Eigentümerstellung zu prüfen und ob die Beteiligten das Geschäft formalisieren können.

Achten Sie besonders auf:

• Mehrere Eigentümer, die alle mitwirken oder ordentlich vertreten sein müssen.
• Eine Immobilie aus einem noch nicht abgeschlossenen Erbfall.
• Jemand unterschreibt per Vollmacht; deren Umfang und Gültigkeit sind zu prüfen.
• Nießbrauch oder andere Umstände, die das Übertragene beeinträchtigen.
• Eine Familienwohnung, bei der eine zusätzliche Zustimmung nötig sein kann.

Diese Situationen rechtzeitig zu erkennen, ermöglicht es, die Dokumente vorzubereiten und zu vermeiden, dass ein Problem auftaucht, wenn Sie bereits eine Verbindlichkeit eingegangen sind.

2. Prüfen Sie die nota simple und wie die Lasten gelöst werden

Die nota simple (einfache Notiz) des Grundbuchs (Registro de la Propiedad) ermöglicht es, die grundbuchliche Beschreibung, die Eigentümer und die eingetragenen Lasten wie Hypotheken, Pfändungen oder bestimmte Beschränkungen einzusehen.

Sie hat informativen Charakter. Muss der Grundbuchinhalt verbindlich nachgewiesen werden, ist eine Grundbuchbescheinigung (certificación registral) zu beantragen.

Eine eingetragene Hypothek steht einem Kauf nicht zwingend entgegen. Entscheidend ist, den offenen Saldo zu prüfen und zu vereinbaren, wie er getilgt und wie die grundbuchliche Löschung abgewickelt wird.

Die Rückzahlung des Darlehens beseitigt allein nicht die Hypothek im Grundbuch. Der Vertrag muss die Lösung und die Kostentragung vorsehen.

Die Grundbuchinformation ersetzt auch nicht die bauplanungsrechtlichen, gemeinschaftlichen oder nutzungsbezogenen Prüfungen der Wohnung.

3. Vergleichen Sie die Dokumentation mit der besichtigten Immobilie

Es empfiehlt sich, Urkunde, Grundbuch, Kataster und die tatsächliche Beschaffenheit der Immobilie abzugleichen.

Prüfen Sie insbesondere:

• Fläche und Grundriss: ob sie mit der vorhandenen Wohnung übereinstimmen.
• Garage und Abstellraum: ob sie im Verkauf enthalten und mit welcher rechtlichen Konfiguration.
• Terrassen und Gärten: ob sie privativ oder gemeinschaftliche Elemente mit ausschließlichem Nutzungsrecht sind.
• Anbauten, Pools oder Einfriedungen: ob sie über die erforderliche Dokumentation verfügen.

Wenn etwa eine Anzeige eine Wohnung mit Pool anbietet, lohnt es sich, deren rechtliche und bauplanungsrechtliche Situation zu prüfen, bevor man davon ausgeht, sie sei regularisiert.

Eine Abweichung steht einem Kauf nicht immer entgegen; ihr Umfang ist jedoch zu verstehen und zu bewerten, ob sie eine Berichtigung, zusätzliche Dokumentation oder eine technische Maßnahme erfordert.

Dass ein Bauwerk im Kataster erfasst ist, belegt allein nicht seine bauplanungsrechtliche Rechtmäßigkeit.

4. Prüfen Sie die Bauwerke und die Nutzungsdokumentation

Die erforderliche Dokumentation hängt von der Autonomen Gemeinschaft, der Gemeinde und den Merkmalen der Immobilie ab.

Je nach Fall sind die Baugenehmigungen oder Genehmigungstitel, das Nutzungs- oder Bewohnbarkeitsdokument und mögliche bauplanungsrechtliche Verfahren zu prüfen.

Nicht alle Autonomen Gemeinschaften verwenden eine cédula de habitabilidad (Bewohnbarkeitsbescheinigung). An ihrer Stelle kann eine Nutzungsgenehmigung, eine verantwortliche Erklärung oder ein anderes nach der anwendbaren Norm vorgesehenes Dokument treten.

Auch das Energieeffizienzzeugnis, das bei Erforderlichkeit gültig und registriert sein muss, sowie die entsprechende Bauinspektionsdokumentation sind zu prüfen.

Die rechtliche Prüfung kann die Unterstützung eines Architekten oder anderer Techniker erfordern, besonders bei Zweifeln an Bauwerken, Flächen oder dem baulichen Zustand.

5. Prüfen Sie die Gemeinschaftsschulden und die Sonderumlagen

Gehört die Wohnung zu einer Eigentümergemeinschaft, fordern Sie die Schuldenbescheinigung an und sehen Sie die recenten Protokolle ein.

Über die ordentlichen Gebühren hinaus ist Folgendes von Interesse:

• Beschlossene Sonderumlagen (derramas) und offene Zahlungen.
• Geplante Arbeiten an Fassaden, Dach, Aufzügen oder Anlagen.
• Konflikte, die Nutzung oder Kosten der Immobilie berühren können.
• Satzungen und Beschlüsse, die für Ihre vorgesehene Nutzung relevant sind.

Die Immobilie kann innerhalb der gesetzlichen Grenzen für bestimmte frühere Gemeinschaftsschulden haften. Die anwendbaren Vorschriften sind für jedes Gebiet zu prüfen.

Schuldenbescheinigung und Protokolle beantworten unterschiedliche Fragen: mit den Gebühren im Stand zu sein bedeutet nicht, dass keine außerordentlichen Ausgaben geplant sind.

Es empfiehlt sich schriftlich zu vereinbaren, wie die das Geschäft betreffenden Zahlungen verteilt werden.

6. Klären Sie, wer die Wohnung bewohnt und wie sie übergeben wird

Prüfen Sie, ob Mieter oder andere Bewohner bestehen, und sehen Sie die Verträge oder Rechte, die den Besitz berühren können.

Der Kauf einer vermieteten Wohnung kann Verbindlichkeiten gegenüber dem Mieter mit sich bringen. Es darf nicht angenommen werden, dass der Kauf das Mietverhältnis beendet.

Wird eine Übergabe frei von Bewohnern vereinbart, sollte der Vertrag Datum und Bedingungen der Besitz- und Schlüsselübergabe regeln.

Auch die eingeschlossenen Möbel und Haushaltsgeräte schriftlich festzuhalten ist sinnvoll.

7. Prüfen Sie, ob die vorgesehene Nutzung zulässig ist

Eine Hauptwohnung, ein Zweitwohnsitz und eine zur Vermietung bestimmte Immobilie erfordern unterschiedliche Prüfungen.

Wenn Sie renovieren, Räume teilen oder die Nutzung ändern wollen, prüfen Sie die Zulässigkeit, bevor Sie dieses Projekt in Ihr Budget aufnehmen.

Soll die Immobilie touristisch vermietet werden, prüfen Sie die regionalen und kommunalen Vorschriften, die verwaltungsrechtlichen Anforderungen und die gemeinschaftlichen Beschränkungen oder Genehmigungen.

Der Kauf der Immobilie erlaubt nicht automatisch ihre touristische Nutzung. Eine vom Verkäufer angepriesene Aktivität ist ebenfalls zu prüfen, einschließlich dessen, was bei einem Eigentümerwechsel geschieht.

Dokumente für den Beginn der Kaufprüfung

Sie können zunächst Folgendes anfordern:

• Aktuelle nota simple und Urkunde oder Erwerbstitel.
• Katasterinformation und IBI-Bescheide (Grundsteuer).
• Schuldenbescheinigung der Gemeinschaft und aktuelle Protokolle, soweit einschlägig.
• Die anwendbare Bau- und Nutzungs- oder Bewohnbarkeitsdokumentation.
• Das Energieeffizienzzeugnis, soweit erforderlich.
• Informationen zu Hypotheken, Mietverträgen und anderen relevanten Umständen.
• Den Entwurf der Reservierung, der Arras oder des privaten Vertrags.

Die Liste ist auf die Immobilie abzustimmen. Eine Wohnung nach Bauplan, ein ländliches Anwesen oder eine geförderte Immobilie können zusätzliche Prüfungen erfordern.

Häufige Fragen vor dem Immobilienkauf

Reicht eine nota simple für einen sicheren Kauf?

Sie ist ein Ausgangspunkt. Sie löst für sich allein nicht alle Fragen zu Baurecht, Gemeinschaftsschulden, Nutzung oder baulichem Zustand der Immobilie.

Kann ich eine Immobilie mit Hypothek kaufen?

Ja, sofern die Last geprüft und vereinbart wird, wie sie gelöst wird. Zahlungen und grundbuchliche Löschung oder die ausdrücklich vereinbarte Lösung sind abzustimmen.

Wann sollte die Dokumentation geprüft werden?

Vor der Unterzeichnung oder Zahlung. Eine Reservierung kann Verbindlichkeiten begründen. Haben Sie sie bereits unterzeichnet, sollten ihre Bedingungen und die offenen Fristen möglichst bald geprüft werden.

Was geschieht, wenn ein Vorfall auftaucht?

Das hängt von seiner Art und dem Vertrag ab. Er kann eine Berichtigung, eine Vertragsbedingung, eine Fristanpassung oder eine Überprüfung des Geschäfts erfordern. Es lohnt sich, seine Folgen zu kennen, bevor es weitergeht.

Prüfen Sie Ihren Kauf mit MH Legal & Seguros

Bei MH Legal & Seguros helfen wir Ihnen, die Rechtslage der Immobilie zu analysieren, die Dokumentation zu prüfen und die Bedingungen des Kaufvertrags vorzubereiten.

Unser Ziel ist es, dass Sie die relevanten Fragen des Geschäfts kennen und verstehen, was vor der Unterschrift zu klären ist.

Kontaktieren Sie unser Team zur Prüfung Ihres Kaufs. Nennen Sie uns, wo die Immobilie liegt, welche Nutzung Sie vorsehen und ob Sie bereits eine Reservierung oder Arras haben.