Hypothek abgelehnt: was tun und was mit den arras geschieht

Sie haben eine Wohnung gefunden, eine Anzahlung geleistet und Finanzierung beantragt. Dann lehnt die Bank die Hypothek ab oder bietet Ihnen weniger, als Sie benötigen.

Die Antwort der Bank hebt den Kauf nicht automatisch auf und garantiert nicht, dass Sie die arras zurückerhalten. Bevor Sie entscheiden, wie es weitergeht, prüfen Sie den Vertrag und die offenen Fristen.

In diesem Leitfaden von MH Legal & Seguros erklären wir, was zu prüfen ist und welche Optionen sich lohnen, wenn die Finanzierung schwierig wird.

1. Prüfen Sie den Vertrag, bevor Sie mitteilen, dass Sie den Kauf aufgeben

Prüfen Sie, was zur Finanzierung in der Reservierung, den arras oder dem privaten Vertrag vereinbart wurde.

Prüfen Sie besonders:

• Die Finanzierungsklausel: ob der Kauf vom Erhalt einer Hypothek abhängt.
• Betrag und Bedingungen: welchen Kredit Sie beschaffen müssen.
• Die Fristen: bis wann Sie eine Ablehnung nachweisen können und wann die Urkunde zu unterschreiben ist.
• Die Kommunikation: wen Sie informieren müssen und auf welchem Weg.
• Das geleistete Geld: welche Rückzahlung oder Folgen vorgesehen sind.

Es genügt nicht, dass Verkäufer oder Makler wussten, dass Sie eine Hypothek brauchten. Es empfiehlt sich zu prüfen, wie diese Umstand festgehalten wurde.

Wenn kein Ausweg bei fehlender Finanzierung vorgesehen war, kann es finanzielle Folgen haben, den Kauf nicht abzuschließen. Ihr Umfang hängt vom Vertrag, der Art der arras und dem anwendbaren Recht ab.

2. Fordern Sie von der Bank eine dokumentierte Antwort

Fordern Sie eine schriftliche Mitteilung der Ablehnung an und bewahren Sie die Unterlagen zum Antrag auf.

Wenn Ihnen ein geringerer Kredit angeboten wird, verlangen Sie, dass Betrag, Bedingungen und ob noch Prüfungen ausstehen, festgehalten werden.

Zur Prüfung Ihrer Situation ist es nützlich zusammenzustellen:

• Den Finanzierungsantrag und die eingereichten Unterlagen.
• Die Kommunikation der Bank.
• Den Schätzungsgutachten, falls vorhanden.
• Die Reservierung, die arras und etwaige Änderungen.
• Die Belege über die geleisteten Beträge.

Diese Unterlagen helfen nachzuvollziehen, was Sie beantragt haben, welche Antwort Sie erhalten haben und wann es geschah.

3. Unterscheiden Sie eine Ablehnung von unzureichender Finanzierung

Die Bank kann Ihnen eine Hypothek bewilligen und dennoch kann der angebotene Betrag nicht ausreichen, um zu kaufen.

Orientierungsbeispiel:

• Kaufpreis der Wohnung: 200.000 Euro.
• Kredit, den Sie benötigen: 160.000 Euro.
• Angebotene Finanzierung: 130.000 Euro.

Die Differenz beträgt 30.000 Euro, zusätzlich zu den Eigenmitteln und Kaufkosten, die Sie bereits eingeplant hatten.

Ein geringeres Angebot kommt vertraglich nicht automatisch einer Ablehnung gleich. Daher ist es sinnvoll, dass die Finanzierungsklausel den benötigten Betrag vorsieht und was gilt, wenn Sie ihn nicht erhalten.

Bevor Sie weitere Ersparnisse einbringen oder eine andere Finanzierungsquelle suchen, berechnen Sie die Gesamtkosten und Ihre Belastbarkeit für die Raten neu.

4. Wägen Sie Ihre Optionen ab, ohne die Frist aus dem Blick zu verlieren

Die Alternativen hängen von Ihrer finanziellen Situation ab und davon, was Sie unterschrieben haben.

Finanzierung bei einem anderen Institut beantragen

Sie können ein anderes Institut anfragen, doch ein neuer Antrag kostet Zeit und garantiert keine Zusage.

Wenn Sie bereits eine Schätzung haben, prüfen Sie, ob sie noch gültig ist und die Voraussetzungen erfüllt, um sie bei einem anderen Institut zu verwenden. Eine bezahlte Schätzung bedeutet nicht, dass die Hypothek genehmigt ist.

Eine Fristverlängerung mit dem Verkäufer aushandeln

Eine Fristverlängerung kann erlauben, die bankseitige Prüfung abzuschließen oder andere Optionen zu prüfen.

Eine Verlängerung zu beantragen, verlängert die Frist nicht von selbst. Es bedarf einer Vereinbarung, die dokumentiert werden sollte, unter Angabe des neuen Datums und aller geänderten Bedingungen.

Prüfen, ob Sie zurücktreten und das Geld zurückerhalten können

Es muss geprüft werden, ob eine vertragliche Bedingung oder eine gesetzliche Regel besteht, die den Ausstieg aus dem Geschäft erlaubt.

Bevor Sie den Rücktritt mitteilen, prüfen Sie dessen Voraussetzungen, die Frist und die Form der Mitteilung. Eine unpräzise oder verspätete Mitteilung kann die Situation verkomplizieren.

Können Sie die arras zurückerhalten, wenn die Hypothek abgelehnt wird?

Es gibt keine automatische Rückzahlung, die für jeden Kauf gilt.

Wurde eine Finanzierungsklausel vereinbart, ist zu prüfen, ob die vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind. Wurde keine aufgenommen, sind das anwendbare Recht und der Vertrag insgesamt zu analysieren.

Auch erlauben nicht alle arras, den Kauf aufzugeben und lediglich die Anzahlung zu verlieren. Die Folgen hängen von ihrer Natur und der Vereinbarung ab.

Der im Zivilgesetzbuch von Katalonien vorgesehene Fall

Wenn das Zivilgesetzbuch von Katalonien anwendbar ist, sieht sein Artikel 621-49, soweit nichts anderes vereinbart ist, den Rücktritt vor, wenn der Vertrag eine Finanzierung durch ein Kreditinstitut vorsieht und die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.

Dazu gehören der dokumentarische Nachweis innerhalb der vereinbarten Frist über die Weigerung des bestimmten Instituts und dass die Ablehnung nicht auf Fahrlässigkeit des Käufers beruht.

In diesem Fall ist die Rückzahlung des geleisteten Preises und, soweit einschlägig, der arras penitenciales (Rücktrittsarras) vorgesehen.

Die Anwendung dieser Regel ist für das konkrete Geschäft zu prüfen.

Warum die Finanzierung schwierig werden kann

Die Bank bewertet Ihre Zahlungsfähigkeit anhand von Angaben zu Einkommen, Beschäftigung, Vermögen und Schulden. Sie kann auch die CIRBE und andere Datenbanken abfragen.

Die Schätzung liefert Informationen über die Immobilie, die als Sicherheit dient, und kann die Summe beeinflussen, die das Institut bereit ist zu verleihen.

Um die Antwort zu verstehen, fragen Sie, ob noch Unterlagen fehlen oder Daten geklärt werden müssen. Ein erster positiver Kommentar oder eine Raten-Simulation darf nicht als bereits formalisierte Finanzierung behandelt werden.

Wie Sie den Kauf vorbereiten, wenn Sie noch nicht unterschrieben haben

Bevor Sie Geld leisten, koordinieren Sie den Zeitplan des Kaufs mit der Hypothekenprüfung.

Es empfiehlt sich:

• Zu definieren, wie viel Sie finanzieren müssen.
• Die Eigenmittel und die zusätzlichen Kosten zu berechnen.
• Eine realistische Frist zu vereinbaren.
• Zu regeln, was geschieht, wenn die Bank den Kredit ablehnt oder weniger anbietet.
• Festzulegen, wie diese Antwort nachgewiesen und mitgeteilt wird.

Eine Klausel sollte auf Ihren Kauf zugeschnitten sein. Ein genereller Verweis auf die Hypothek kann wichtige Fragen offen lassen.

Häufige Fragen zu einer abgelehnten Hypothek

Verliere ich immer die arras, wenn die Bank den Antrag ablehnt?

Nein. Es kann eine vertragliche oder gesetzliche Rückzahlungsmöglichkeit geben, doch deren Voraussetzungen sind zu prüfen. Gehen Sie auch nicht davon aus, dass die Ablehnung Sie automatisch von der Verpflichtung befreit.

Kann ich die Bank wechseln?

Sie können bei einem anderen Institut Finanzierung beantragen. Prüfen Sie die verfügbare Zeit und ob der Vertrag vorsieht, ein bestimmtes Institut aufzusuchen oder eine konkrete Antwort nachzuweisen.

Muss der Verkäufer mir mehr Zeit geben?

Es gibt kein allgemeines Recht auf eine Fristverlängerung allein wegen der Verzögerung der Bank. Prüfen Sie den Vertrag und verhandeln Sie jede Verlängerung vor Fristablauf.

Wird mir die Kosten der Schätzung zurückerstattet, wenn ich keine Hypothek erhalte?

Die Ablehnung bedeutet nicht zwangsläufig deren Erstattung. Fordern Sie das Gutachten an und prüfen Sie, ob Sie es innerhalb seiner Gültigkeit bei einem anderen Institut verwenden können.

Prüfen Sie Ihren Kauf mit MH Legal & Seguros

Bei MH Legal & Seguros prüfen wir die Finanzierungsbedingungen Ihres Kaufs und helfen Ihnen, die Optionen abzuwägen, wenn der Kredit abgelehnt wird oder unzureichend ist.

Wir können die Fristen analysieren, die Kommunikation vorbereiten und die entsprechenden Vertragsänderungen verhandeln.

Kontaktieren Sie unser Team und schildern Sie Ihre Situation: wo die Wohnung liegt, was Sie unterschrieben haben, welche Antwort die Bank Ihnen gegeben hat und wann die Kaufsfrist abläuft.