Недвижимость за рубежом: когда её включают в Modelo 720

Сохранять жильё в стране происхождения — обычная практика для тех, кто переезжает в Испанию. Это может быть прежняя семейная квартира, унаследованный объект или апартаменты, которые используются в отпуске.

Даже без дохода такой объект может породить обязанность по декларированию перед налоговой службой. Modelo 720 не ограничивается сдаваемым жильём: он охватывает недвижимость и права на недвижимость за рубежом при выполнении условий закона.

Чтобы это проверить, нужно оценить свой налоговый статус, титул на объект и его стоимость для декларации.

Кому нужно проверить зарубежную недвижимость?

Статья адресована прежде всего физическим лицам, налоговым резидентам Испании, которые сохраняют объекты за пределами испанской территории.

Гражданство и страна нахождения объекта сами по себе обязанность не решают. Нужно проверить и применимые исключения, и особые режимы.

Поэтому при переезде в Испанию включите в проверку имущества и те объекты, которые были у вас до приезда, даже если они приобретены много лет назад.

Какой порог действует для недвижимости в Modelo 720?

Исходный порог считается по совокупной стоимости учитываемых объектов и прав на недвижимость, а не по каждому объекту отдельно.

Если эта совокупность превышает 50 000 евро, заявляются все подлежащие декларированию объекты и права этого блока, если не действует исключение.

Например, два учитываемых объекта стоимостью 35 000 и 25 000 евро дают 60 000 евро. Они не выпадают только потому, что ни один по отдельности порог не превышает.

Какую стоимость использовать?

Объект, приобретённый по договору купли-продажи

По общему правилу для права собственности указывается стоимость приобретения. Налоговая служба уточняет, что в неё включаются связанные с покупкой расходы и налоги.

Эту сумму нельзя автоматически заменять текущей оценкой, ценой в объявлении о продаже или суммой из иностранного налогового документа.

Объект, полученный по наследству или в дар

Налоговая служба указывает, что применяется стоимость приобретения, понимаемая в этих случаях как действительная стоимость объекта на момент приобретения.

Стоит сохранить документы о наследстве или дарении и обоснование применённой оценки. Речь не о том, чтобы просто взять сумму, которую заплатил прежний собственник.

Можно ли вычесть ипотеку?

Остаток ипотечного долга не вычитается из стоимости приобретения при декларировании объекта в Modelo 720. Эта декларация описывает объект; она не рассчитывает чистое имущество за вычетом финансирования.

Например, если учитываемая стоимость приобретения составляет 180 000 евро, а долг по кредиту — 140 000 евро, декларируется не только разница в 40 000 евро.

Учёт долгов в других налогах анализируется отдельно. Переносить эти правила на информационную декларацию не следует.

Что если объект принадлежит нескольким лицам?

Не следует автоматически делить стоимость между собственниками до проверки порога.

Налоговая служба устанавливает, что при общей собственности указывается полная соответствующая стоимость и процент участия.

Пример: объект куплен в равных долях

Двое приобретают объект совместно с учитываемой стоимостью 90 000 евро, по 50 % каждому.

Они не могут считать, что обязанности нет, потому что каждому соответствует 45 000 евро. Если они входят в круг обязанных лиц и исключение не действует, декларацию проверяют исходя из полной суммы.

Доли, приобретённые в разные даты

Если собственники приобрели доли в разное время и за разные суммы, действует специальное правило: налоговая служба указывает, что стоимость приобретения доли каждого декларанта приводится к полной стоимости.

Поэтому не всегда верно указывать всем собственникам одну и ту же сумму, не проверив, как каждый приобрёл свою долю.

А если у меня узуфрукт или «голая» собственность?

Modelo 720 учитывает и отдельные права на недвижимость, например узуфрукт (usufructo) и «голую» собственность (nuda propiedad).

Эти права не обязательно оцениваются так же, как полная собственность. Для соответствующих случаев законодательство отсылает к правилам налога на имущество.

До заполнения декларации определите, какое право у вас действительно есть. Возможность пользоваться жильём не всегда означает собственность, а «голая» собственность не равна полному праву распоряжения.

Как пересчитать стоимость, если она в другой валюте?

Если стоимость приобретения выражена не в евро, налоговая служба указывает, что применяется курс, действующий на 31 декабря отчётного года.

Для недвижимости есть особенность: после того как стоимость приобретения заявлена, последующие изменения курса сами по себе не учитываются при определении превышения в 20 000 евро, которое может потребовать повторной подачи этого блока.

Сохраняйте исходную сумму, валюту и применённый расчёт.

Что если я продаю объект?

Продажу нужно проверить, даже если на 31 декабря вы уже не собственник.

Если объект подлежал декларированию, может потребоваться сообщить о передаче, включая её дату и требуемые значения. Прежняя декларация не позволяет просто не упоминать выбытие объекта.

Однако если обязанности сообщать об этом объекте не было никогда, в том числе в год передачи, продажа сама по себе не создаёт обязанности его включать. Перед решением стоит проверить предысторию.

Какие документы нужны?

Подготовьте отдельную папку по каждому объекту:

• Полный адрес и страна нахождения.
• Документ о покупке, наследстве или дарении.
• Дата приобретения.
• Подтверждение стоимости, учитываемых расходов и налогов.
• Процент участия.
• Документы об узуфрукте, «голой» собственности или иных правах.
• Исходная валюта и расчёт пересчёта, если применимо.
• Документы о передаче, если объект продан.
• Прежние декларации Modelo 720 и подтверждающие документы.

Перед отправкой проверьте, что документы отражают текущее положение. Дополнительная покупка, наследственное наделение или изменение прав могут сделать старый акт недостаточным.

Частые ошибки при декларировании зарубежного объекта

Самые частые ошибки исходят из таких допущений:

• «Если я не сдаю, проверять не нужно».
• «Проверяю только объекты, купленные после переезда».
• «Можно вычесть остаток ипотеки».
• «Моя половина дешевле 50 000 евро, значит обязанности нет».
• «Текущая оценка всегда годится как стоимость для декларации».
• «Я продал, значит сообщать нечего».

Проверка должна опираться на документы и специальные правила декларации, а не только на оценку доступного имущества.

Частые вопросы

Можно ли задекларировать объект, который используется только в отпуске?

Да. Эпизодическое использование не исключает его автоматически. Нужно проверить право, оценку и остальные условия.

Нужно ли включать объект, если я внёс только задаток?

Налоговая служба отличает суммы, внесённые в счёт платежа, от права собственности на объект. Предоплата сама по себе не обязывает декларировать жильё: нужно проверить, есть ли у вас уже право собственности, право фактического собственника или вещное право на объект согласно сделке и применимому праву.

Платится ли налог при включении в Modelo 720?

Modelo 720 — информационная декларация и сама по себе налог не начисляет. Обязанности по аренде, продаже или имуществу требуют отдельного анализа.

Какие основные данные сообщаются?

Правила требуют идентифицировать объект, его местоположение, дату и стоимость приобретения, а также данные, соответствующие заявленному праву и сделке.

Проверьте зарубежный объект с нужными документами

Если вы живёте в Испании и сохраняете объект в другой стране, проверьте его режим до подачи Modelo 720. Корректно определённые приобретение, доля и право позволяют подготовить последовательную и документированную декларацию.

В MH Legal & Seguros мы поможем проверить вашу ситуацию и скоординировать нужную налоговую консультацию, с обслуживанием на вашем языке и офисами в Дении, Гандии и Вильялонге.

Свяжитесь с нашей командой по адресу info@mhlegalyseguros.com, чтобы обсудить ваш случай.