Продажа недвижимости в Испании по нотариальной доверенности

Если вы живёте в другой стране или не можете приехать для подписания, продажу недвижимости в Испании можно организовать через нотариальную доверенность с достаточными полномочиями.

Подготовка должна охватывать всю сделку: какие документы сможет подписать ваш представитель, какие условия он должен соблюдать, как будет получена цена и кто займётся последующими действиями.

В MH Legal & Seguros объясняем, что проверить до выдачи доверенности на продажу недвижимости в Испании.

Можно ли продать, не приходя лично к нотариусу?

Представительство по доверенности позволяет другому лицу участвовать в определённых юридических действиях от имени собственника.

Consejo General del Notariado описывает доверенность как публичный акт, удостоверенный нотариусом, которым одно лицо назначает другое своим представителем для действий от его имени в определённых юридических действиях; представитель должен подтвердить свой статус, предъявив заверенную копию (copia autorizada) доверенности.

Консульство Испании во Франкфурте, описывая оформляемые доверенности, включает специальную доверенность на одно или несколько конкретных действий и прямо называет среди них куплю-продажу (compraventa).

Это может избавить вас от присутствия на отдельных подписаниях. Однако нужно проверить, какие действия потребуют вашего участия и какие документы запросят нотариус, банк и другие участники.

Доверенность должна прямо разрешать продажу

Недостаточно проверить, что документ называется «общая доверенность».

Статья 1713 Гражданского кодекса Испании разделяет действия по управлению и действия по распоряжению: поручение в общих выражениях охватывает только первые, а для мировых соглашений, отчуждения, залога и любого иного акта строгого распоряжения требуется прямо выраженное поручение.

Прежде чем использовать имеющуюся доверенность, проверьте, разрешает ли она продажу и совместимы ли её ограничения со сделкой.

Нужно проверить и срок её действия. Передайте документ на проверку до назначения окончательной даты подписания.

Какие полномочия проверить в доверенности на продажу

Формулировка должна исходить из предполагаемых действий.

Не стоит добавлять все полномочия по умолчанию. Выберите необходимые и проверьте, как будут отражены ограничения.

Если продажа оформляется несколькими актами или сделка меняется, проверьте до подписания, покрывает ли доверенность каждое действие.

Цена, arras и условия: что уточнить

До подготовки проекта сообщите:

• Согласованную цену или условия для её обсуждения.
• Уже полученные суммы.
• Содержание существующих резервов или договоров.
• Предполагаемую дату передачи.
• Условия, которые ещё нужно выполнить.
• Ситуацию с занятостью объекта.
• Мебель и иные включённые предметы.

Решите, какие ограничения должны быть в самой доверенности, а какие оформляются как инструкции поручения. Частную инструкцию представителю нельзя путать с ограничением, включённым в документ о представительстве.

Если меняется существенное условие, проверьте его последствия до того, как разрешить подписание.

Как организовать получение цены

Этот вопрос требует отдельной подготовки.

Стоит различать:

• Полномочие подписать продажу.
• Полномочие получить цену.
• Возможность заявить, что сумма уже получена.
• Действия, необходимые для зачисления или управления средствами.

Подготовьте схему платежей, где видно:

• Общую цену.
• Авансовые суммы.
• Остаток к оплате.
• Получателей каждого платежа.
• Счета и способы оплаты.
• Суммы на обременения, расходы и налоги.

Выдача доверенности на продажу не означает, что цена должна поступить на счёт поверенного. Порядок получения цены нужно урегулировать прямо и согласовать с участниками.

Если предполагаются чеки или переводы на зарубежный счёт, заранее проверьте порядок их проведения и нужные документы.

Что если объект в ипотеке?

Продажу и действия по погашению финансирования нужно согласовывать с самого начала.

Сообщите об остатке долга и попросите определить:

• Какие документы предоставит кредитор.
• Как будет организована оплата долга.
• Кто подготовит погашение записи в реестре.
• Какие резервы или удержания предусмотрены.
• Какие действия сможет выполнить ваш представитель.

Не считайте, что доверенность на продажу охватывает любые действия по займам, обеспечениям или погашениям.

Цель — чтобы содержание доверенности и организация сделки были согласованы.

Если собственников несколько, проверьте представительство каждого

Определите, кто должен участвовать и в каком качестве.

При нескольких собственниках нельзя предполагать, что доверенность одного позволяет представлять остальных. Нужно проверить их доли и полномочия, выданные каждым лицом.

Если есть узуфрукт, незавершённое наследство, компания-собственник или существенные семейные обстоятельства, сообщите об этом до составления.

Стоит также проверить возможные конфликты, если одно и то же лицо участвует в сделке более чем в одном качестве.

Как оформить доверенность из-за рубежа

Можно рассмотреть оформление в консульском учреждении Испании с нотариальными функциями или у иностранного нотариуса.

Требования нужно проверять в зависимости от пути и страны. Консульство Испании во Франкфурте, например, требует проект документа с описанием полномочий и публикует утверждённые шаблоны, в том числе для продажи, где можно дополнить данные и добавить или убрать полномочия.

При обращении к иностранному нотариусу Министерство иностранных дел предусматривает легализацию или апостиль и официальный перевод, необходимые для использования в Испании.

Согласуйте проект до подписания

Передайте текст тем, кто готовит продажу в Испании, до оформления.

Так можно проверить полномочия и организовать документы, перевод и отправку.

Апостиль удостоверяет подлинность публичного документа в рамках применимой конвенции. Он не заменяет проверку объёма полномочий.

Какой документ должен поступить нотариусу

Фотография или сканированный файл могут помочь проверить текст, но не должны считаться достаточными для оформления продажи.

Испанский нотариат указывает, что поверенный подтверждает свой статус, предъявляя заверенную копию доверенности, и предусматривает её электронную пересылку между нотариатами с помощью признанной электронной подписи.

В акте удостоверяющий нотариус указывает реквизиты документа, из которого следует представительство, и даёт оценку достаточности полномочий, включая проверку существования, действительности и срока действия доверенности.

Подтвердите, какой документ нужен и как он будет доступен, до назначения подписания.

Продажа по доверенности не заменяет налоговую проверку

Доверенность организует представительство. Отдельно нужно определить, кто проверит и исполнит налоговые обязанности по сделке.

Если вы нерезидент, сообщите об этом при подготовке продажи и согласуйте анализ удержаний, деклараций и муниципальных действий, которые могут применяться.

В поручении должно быть ясно, кто выполнит каждое действие и какие подтверждающие документы вам передадут.

Что проверить по завершении сделки

После подписания запросите:

• Документы по продаже.
• Подтверждения платежей и полученных сумм.
• Детализацию резервов и расходов.
• Налоговые декларации в рамках поручения.
• Информацию о незавершённых действиях.

Проверьте также, хотите ли вы сохранить доверенность.

По общему правилу доверитель может её отозвать. Нужно организовать оформление, уведомления и возврат заверенной копии; смена специалиста сама по себе не завершает эти шаги.

Частые вопросы

Подойдёт ли доверенность, по которой я покупал этот объект?

Её нужно проверить. Наличие полномочий на покупку не позволяет предполагать полномочия на продажу.

Может ли поверенный изменить цену?

Зависит от полномочий, ограничений и применимых инструкций. Определите это до выдачи доверенности.

Должна ли цена поступить в Испании?

Форму и назначение платежа нужно согласовать с участниками и банками. Это не определяется только тем, что продажа идёт через представителя.

Можно ли ограничить доверенность одним объектом?

Можно рассмотреть формулировку, ограниченную сделкой. Предоставьте данные объекта и объясните, какие действия нужно делегировать.

Всегда ли достаточно иностранной доверенности с апостилем?

Нельзя сделать вывод только по наличию апостиля. Нужно проверить содержание и остальные применимые требования.

Подготовьте представительство до назначения подписания

Продажа по нотариальной доверенности требует согласования полномочий, договоров, получения цены и последующих действий.

Заблаговременная подготовка позволяет выявить потребности до того, как представитель примет обязательства от вашего имени.

В MH Legal & Seguros мы консультируем международных клиентов по продаже недвижимости в Испании и координируем подготовку доверенностей с нотариатами и участвующими специалистами.

Свяжитесь с нашей командой, чтобы организовать продажу вашей недвижимости в Испании по нотариальной доверенности.