Покупка недвижимости в Испании по нотариальной доверенности

Если вы живёте за пределами Испании или не можете присутствовать при подписании, покупку недвижимости можно организовать через нотариальную доверенность с достаточными полномочиями.

Документ позволяет одному человеку действовать от вашего имени в разрешённых действиях. Однако покупка по доверенности требует подготовки шире подписания: нужно определить условия, организовать платежи и проверить, какие действия сможет выполнить представитель.

В MH Legal & Seguros объясняем, что проверить до выдачи доверенности на покупку недвижимости в Испании.

Можно ли купить, не приезжая на подписание лично?

Представительство по доверенности может позволить поверенному (apoderado) участвовать в сделке за покупателя. Доверенность должна содержать необходимые полномочия и подтверждаться соответствующим документом.

Consejo General del Notariado поясняет, что доверенности позволяют действовать от имени другого лица в определённых юридических действиях, а представительство подтверждается заверенной копией (copia autorizada).

Это может избавить от поездки для отдельных действий, но не гарантирует, что вся сделка пройдёт без какого-либо личного участия. Требования нотариуса, банка и других участников нужно проверять.

Для подготовки документа полезно разделять три уровня: кто действует (доверитель и поверенный), что он вправе делать (полномочия доверенности) и что он должен делать (инструкции поручения).

Доверенность не заменяет проверку жилья

Доверенность отвечает на один вопрос: кто вправе действовать и с какими полномочиями?

Проверка покупки отвечает на другие: кто продаёт, что приобретается, какие обременения есть и какие условия принимаются.

До принятия обязательств следует проверить документы объекта и договоры. Испанский нотариат подчёркивает важность информации до подписания соглашений и передачи денег и указывает, что частный договор может порождать обязательства с момента подписания.

Поэтому нужно согласовать две задачи:

• Правовую и документальную проверку сделки.
• Подготовку доверенности и инструкций представителю.

Какие полномочия проверить в доверенности на покупку

Содержание должно соответствовать предполагаемым действиям. Типовой шаблон не стоит использовать без сверки со сделкой.

Эта таблица служит для подготовки проекта. Она не означает, что в любой покупке нужно предоставить все полномочия.

Полезная правовая основа — статья 1713 Гражданского кодекса Испании: поручение, сформулированное в общих выражениях, охватывает только действия по управлению, а для отчуждения, залога имущества или иного акта строгого распоряжения требуется прямо выраженное поручение. Покупка и особенно ипотека относятся к этой сфере, поэтому общей доверенности недостаточно.

Цена и условия приобретения

Уточните инструкции по:

• Цене и уже внесённым суммам.
• Доле, которую приобретёт каждый покупатель.
• Форме оплаты.
• Предполагаемой дате подписания.
• Передаче владения и ключей.
• Условиям, которые ещё нужно выполнить.

Вместе со специалистами решите, какие ограничения должны быть в самой доверенности, а какие оформляются как инструкции поручения. Это не взаимозаменяемые вещи: доверенность говорит, что поверенный вправе делать, инструкции — как он должен это делать.

Один или несколько поверенных

Если назначается несколько человек, должно быть ясно, как они могут действовать: совместно, солидарно или с распределением действий.

Также стоит проверить возможность передоверия и вероятные конфликты интересов. Сообщите сразу, если одно и то же лицо будет представлять нескольких участников.

Подойдёт ли доверенность, которая уже есть?

Возможно, но её нужно проверить.

Название «общая доверенность» или наличие прошлой покупки не подтверждают, что документ покрывает новую сделку.

Передайте копию, чтобы проверить:

• Предоставленные полномочия.
• Ограничения.
• Личность поверенных.
• Срок действия.
• Обязательные формальности при выдаче за рубежом.

Не откладывайте эту проверку до дня подписания.

Как оформить её из-за рубежа

Один из путей — консульское учреждение Испании с нотариальными функциями. Требования нужно проверять в соответствующем учреждении.

Например, консульство Испании во Франкфурте публикует требования к идентификации, данные доверителя и поверенных и проект документа с описанием полномочий. Оно также предлагает шаблоны для покупки, которые нужно адаптировать к поручению.

Другой вариант — иностранный нотариус. В этом случае нужно проверить требования к удостоверению, переводу и использованию в Испании.

Министерство иностранных дел предусматривает, что иностранные нотариальные акты могут действовать здесь при наличии легализации или апостиля и официального перевода, когда они требуются.

Проверьте проект до подписания

Подготовка должна начинаться с потребностей покупки.

Согласуйте текст с теми, кто будет использовать доверенность в Испании, прежде чем запрашивать окончательную версию. Так выявляются упущения и организуются формальности и отправка.

Апостиль удостоверяет подлинность подписи в рамках применимой конвенции. Он не заменяет проверку полномочий.

В иностранных доверенностях может иметь значение также равнозначность документа и участия иностранного органа, помимо формальной действительности и достаточности для действия. Реестры и нотариаты рассматривали эти вопросы в решениях по конкретным делам, которые не равны общему разрешению.

Если покупка с ипотекой, планируйте с самого начала

Купля-продажа и ипотечный заём — разные сделки, оформляемые отдельными актами, хотя обычно подписываются подряд.

Не считайте, что доверенность на покупку позволяет также оформить любое финансирование или заложить объект.

До её выдачи сообщите банку и нотариусу, что вы намерены действовать через представителя. Нужно проверить полномочия, документы и организацию предварительных действий.

Для займов по Закону 5/2019 о кредитных договорах на недвижимость действуют обязанности информирования и предварительный нотариальный акт о прозрачности. Доверенность не отменяет эти требования.

Подтвердите, как они будут выполнены в вашем случае, до назначения окончательной даты подписания.

Как организовать платежи

Подготовьте схему, где видно:

• Уже внесённые суммы.
• Остаток к оплате.
• Счета списания и зачисления.
• Получателей платежей.
• Предполагаемые способы оплаты.
• Расходы и налоги, которые нужно оплатить.

Испанский нотариат отмечает, что в акте фиксируются способы оплаты, использованные при приобретении.

Доверенность также не заменяет документы, которые запрашивают для идентификации или подтверждения происхождения средств. Заранее подтвердите требования каждого участника.

Заверенная копия должна быть доступна

Фотография или сканированный файл помогают проверить содержание, но не должны считаться достаточными для подписания.

Испанский нотариат предусматривает использование заверенной копии (copia autorizada) и её электронную пересылку между нотариусами.

Проверьте, какой носитель нужен и как документ попадёт к нотариусу, особенно если доверенность выдана за рубежом.

Что проверить после подписания

В поручении должно быть ясно, кто займётся:

• Получением документов по сделке.
• Подачей и оплатой соответствующих налогов.
• Оформлением регистрационной записи.
• Проверкой результата регистрации.
• Согласованием необходимой смены собственника.
• Передачей вам подтверждающих документов.

В завершение проверьте, хотите ли вы сохранить доверенность или ограничить будущие действия. По общему правилу доверитель может её отозвать, организовав соответствующие уведомления и документы.

Частые вопросы

Можно ли уполномочить только на подписание покупки?

Можно подготовить ограниченную доверенность, но нужно проверить, требуется ли также делегировать предыдущие договоры или последующие действия.

Нужно ли уже знать этот объект?

Зависит от того, как составлена доверенность. Предоставьте всю доступную информацию, чтобы определить подходящий объём.

Можно ли использовать доверенность, подписанную у нотариуса моей страны?

Нужно проверить её содержание, формальную действительность и пригодность для использования в Испании.

Может ли поверенный подписать и ипотеку?

Этого нельзя предполагать. Требуется проверить полномочия и согласовать условия с банком и нотариусом.

Избавляет ли покупка по доверенности от проверки акта?

Нет. Стоит проверить проект и подтвердить инструкции до того, как представитель подпишет.

Организуйте покупку до выдачи доверенности

Покупка по нотариальной доверенности требует согласования между покупателем, представителем, нотариусом и, когда необходимо, банком.

Подготовка полномочий исходя из сделки позволяет организовать подписания, платежи и последующие действия.

В MH Legal & Seguros мы консультируем международных клиентов по сделкам с недвижимостью в Испании и координируем подготовку доверенностей с нотариатами и участвующими специалистами.

Свяжитесь с нашей командой, чтобы организовать покупку недвижимости в Испании по нотариальной доверенности.