Publicat · 4 de novembre del 2026
Vendre un habitatge a Espanya sent no resident: imposts i devolució del 3 %
La retenció del 3 % no és necessàriament l’impost definitiu de la venda. Expliquem què han de revisar els venedors no residents per a calcular la seua tributació i sol·licitar, quan corresponga, la devolució de l’excés retingut.
Si vens un habitatge a Espanya i eres no resident fiscal, convé preparar la fiscalitat abans de firmar.
Un dels principals dubtes és què passa amb el 3 % del preu que reté el comprador. Eixa quantitat és un pagament a compte: pot resultar superior o inferior a l’impost que corresponga per l’operació.
A MH Legal & Seguros expliquem les comprovacions principals per a venedors particulars no residents sense establiment permanent a Espanya.
El 3 % retingut no és l’impost definitiu
En les operacions subjectes a esta obligació, el comprador ha de retindre i ingressar el 3 % de la contraprestació acordada, com a pagament a compte de l’impost corresponent al venedor no resident. L’ingrés es fa mitjançant el model 211.
Després, el venedor ha de calcular el resultat fiscal de la venda i presentar la seua declaració.
No confongues estos conceptes:
- Retenció: bestreta calculada sobre el preu.
- Impost de la venda: import determinat segons el guany i les regles aplicables.
La devolució no és automàtica ni ha de comprendre tot el retingut.
L’Agència Tributària descriu la retenció del 3 % sobre la contraprestació acordada com a pagament a compte de l’impost del transmitent no resident, que s’ingressa amb el model 211.
AEAT: retenció de l’adquirent d’un immobleCom es calcula el guany de la venda
El guany es determina, amb caràcter general, per la diferència entre el valor de transmissió i el valor d’adquisició, calculats fiscalment.
En una compravenda, el valor d’adquisició pot incorporar despeses i tributs inherents satisfets pel venedor en comprar, a més d’inversions i millores admissibles. Els interessos queden exclosos.
El valor de transmissió pot reduir-se per despeses i tributs inherents a la venda que hagen estat a càrrec del venedor.
Per això, restar només el preu de compra al preu de venda pot oferir un resultat incomplet.
El manual de l’Agència Tributària recull la determinació del guany, el tipus aplicable i les deduccions de la quota, entre elles la retenció practicada per l’adquirent.
AEAT: guanys patrimonials per la venda d’immoblesSi l’habitatge va estar llogat
Cal revisar les amortitzacions que calga computar pels períodes en què l’habitatge va estar arrendat.
Amb caràcter general, les amortitzacions deduïdes minoritzen el valor d’adquisició a efectes del càlcul. Convé reconstruir-les encara que no s’hagen aplicat com a despesa en el seu moment, perquè poden influir en el resultat: és una qüestió que cal revisar cas per cas.
També convé distingir les inversions i millores de les despeses de conservació i reparació: no totes les obres incrementen el valor d’adquisició.
Conserva les factures i explica quins treballs es van fer.
Guia relacionadaLlogar un habitatge a Espanya sent no resident: imposts i model 210Quin tipus impositiu s’aplica
L’Agència Tributària establix un tipus del 19 % per al guany patrimonial derivat de la venda de l’immoble.
Este percentatge s’aplica al guany subjecte a tributació, no al preu total de venda. No s’ha de confondre amb els tipus generals que poden correspondre a altres rendiments de no residents.
Guia relacionadaImposts d’un habitatge per a no residentsExemple: quan es pot tornar part del 3 %
Suposem una venda amb estes circumstàncies:
- Preu de venda: 250.000 euros.
- Valor fiscal de transmissió, una vegada revisades les despeses: 240.000 euros.
- Valor fiscal d’adquisició: 220.000 euros.
- Guany subjecte a tributació: 20.000 euros.
- Sense exempcions ni altres ajustos.
Retenció del comprador
Càlcul250.000 € × 3 %Import7.500 €Impost sobre el guany
Càlcul20.000 € × 19 %Import3.800 €Excés retingut
Càlcul7.500 € − 3.800 €Import3.700 €
| Concepte | Càlcul | Import |
|---|---|---|
| Retenció del comprador | 250.000 € × 3 % | 7.500 € |
| Impost sobre el guany | 20.000 € × 19 % | 3.800 € |
| Excés retingut | 7.500 € − 3.800 € | 3.700 € |
En este exemple, la declaració permetria sol·licitar 3.700 euros, subjectes a la comprovació corresponent.
Si l’impost calculat supera la retenció, caldrà ingressar la diferència. Si la retenció és superior a la quota, es pot sol·licitar la devolució de l’excés.
Model 211 i model 210: qui presenta cada un
Model 211: correspon al comprador
El comprador ingressa la retenció dins del termini d’un mes des de la transmissió.
Una vegada fet l’ingrés, ha d’entregar al venedor l’exemplar corresponent, que servix per a justificar el pagament a compte en la seua declaració.
Abans de donar per tancada la gestió, sol·licita eixe justificant i comprova’n les dades.
Les instruccions confirmen el termini d’un mes des de la transmissió, l’entrega de l’exemplar al transmitent no resident i l’afecció de l’immoble si la retenció no s’ingressa.
AEAT: instruccions del model 211Model 210: correspon al venedor
El venedor declara el resultat fiscal de la transmissió mitjançant el model 210.
El termini és de tres mesos una vegada transcorregut el termini d’un mes des de la data de transmissió, amb independència del resultat de l’autoliquidació.
No esperes la campanya de renda de l’any següent. Calcula el venciment concret des de la data de l’operació.
Les instruccions fixen per a les transmissions d’immobles el termini de tres mesos una vegada transcorregut el mes des de la transmissió, amb independència del resultat.
AEAT: instruccions del model 210Què passa si venem amb pèrdues?
Una pèrdua fiscal no permet concloure que no hi ha res a presentar.
Les instruccions del model 210 establixen el termini de declaració de les transmissions immobiliàries amb independència del seu resultat. La declaració permet reflectir l’operació i sol·licitar la devolució que corresponga.
La pèrdua s’ha de calcular amb els valors i ajustos fiscals corresponents, no només comparant els preus de les escriptures.
La plusvàlua municipal es revisa per separat
La plusvàlua municipal és una obligació diferent de l’IRNR i de la retenció del 3 %.
Quan el contribuent és una persona física no resident a Espanya, la normativa contempla el comprador com a substitut del contribuent.
Convé coordinar abans de la firma la seua revisió, la documentació necessària i les quantitats que puguen quedar previstes per a atendre-la.
El text refós regula l’impost municipal sobre l’increment de valor dels terrenys i atribuïx a l’adquirent la condició de subjecte passiu substitut quan el contribuent és una persona física no resident.
BOE: Llei Reguladora de les Hisendes Locals, art. 106Es pot aplicar alguna exempció?
Cal analitzar cada supòsit.
L’AEAT contempla una exempció per reinversió per a determinats contribuents residents a la Unió Europea o en Estats de l’Espai Econòmic Europeu que complisquen les condicions normatives, quan transmiten la que haja estat la seua vivenda habitual a Espanya i reinvertisquen conforme als requisits exigits.
Fins i tot en eixe supòsit, subsistixen la retenció del comprador i l’obligació de presentar la declaració corresponent.
No presumisques que comprar una altra casa convertix automàticament la venda en exempta. Un habitatge de vacances tampoc no s’ha d’equiparar sense revisió a una vivenda habitual.
Quina documentació cal preparar abans de vendre
Organitza un expedient amb:
- Document d’identitat, NIE i informació de residència fiscal.
- Escriptura d’adquisició i títol de propietat.
- Justificants de despeses i tributs de l’adquisició.
- Factures d’inversions i millores.
- Informació dels períodes de lloguer i amortitzacions.
- Documentació i despeses de la venda.
- Justificant del model 211 quan estiga presentat.
- Dades bancàries necessàries per a una eventual devolució.
Si vas adquirir per herència o donació, aporta també la documentació successòria o de la donació i les seues declaracions fiscals.
Guia relacionadaVendre un habitatge a Espanya: guia legal, imposts i tràmitsPreguntes freqüents
Em tornaran sempre el 3 %?
No. Només procedix tornar l’excés respecte de l’impost que corresponga, prèvia declaració i comprovació.
La notaria presenta automàticament el meu model 210?
No s’ha de donar per fet. Confirma expressament qui s’encarrega de la gestió i sol·licita el justificant de presentació.
Puc calcular l’impost només amb les dos escriptures?
Poden faltar despeses, millores, amortitzacions i altres circumstàncies rellevants.
Si hi ha diversos venedors, es revisa cada un?
Sí. Identifica la participació, la residència fiscal i les circumstàncies de cada titular abans de preparar les declaracions.
Prepara la fiscalitat abans de firmar
Conéixer el resultat estimat permet organitzar les quantitats que rebràs, les retencions i les gestions posteriors.
A MH Legal & Seguros assessorem propietaris internacionals en la venda d’immobles a Espanya i coordinem les actuacions jurídiques i fiscals amb els professionals que hagen d’intervindre.
Contacta amb el nostre equip per a preparar la venda del teu habitatge i revisar-ne la tributació com a no resident.
ContacteParlar amb MH Legal & SegurosInformació general per a persones físiques no residents sense establiment permanent. Cal comprovar les circumstàncies de l’adquisició i la venda, la residència fiscal i la normativa aplicable. Tipus, terminis i retenció contrastats amb l’AEAT i el BOE el 4 de novembre de 2026.